До конца года будут приняты поправки в Налоговый кодекс, освобождающие застройщиков от уплаты НДС при реализации квартир, сообщил «&» Нурлан Рахметов, председатель Налогового комитета Минфина. По его словам, сейчас законопроект находится в мажилисе. Указанные поправки будут распространяться на все продажи нового жилья, осуществленные с 1 января 2007 года. Строительные компании не должны будут выплачивать начисленный ранее НДС, а также пеню за просрочку уплаты этого налога, отметил г-н Рахметов.
Власти страны обогащают карманы строительных компаний, выделяя им бюджетные деньги и освобождая от НДС при продаже жилья.
До конца года будут приняты поправки в Налоговый кодекс, освобождающие застройщиков от уплаты НДС при реализации квартир, сообщил «&» Нурлан Рахметов, председатель Налогового комитета Минфина. По его словам, сейчас законопроект находится в мажилисе. Указанные поправки будут распространяться на все продажи нового жилья, осуществленные с 1 января 2007 года. Строительные компании не должны будут выплачивать начисленный ранее НДС, а также пеню за просрочку уплаты этого налога, отметил г-н Рахметов.
Назвался груздем…
Напомним, что 11 декабря 2006 года в статью 226 Налогового кодекса были внесены поправки, предусматривающие с 1 января 2007 года «освобождение от НДС при реализации жилого здания, за исключением реализации здания для оказания гостиничных услуг». Между тем 13 сентября 2007 года в Налоговый комитет поступило письмо из Генпрокуратуры, в котором указывалось, что, в связи с отсутствием в пункте 1 статьи 226 Налогового кодекса после слов «жилого здания» словосочетания «части здания», освобождение от НДС предусматривается только при реализации всего жилого здания в целом, а не отдельных его частей. Вооружившись трактовкой Генпрокуратуры, Налоговый комитет начислил всем строительным компаниям НДС с 1 января и пеню в размере 50% от данной суммы.
Застройщиков захлестнула волна возмущения, вылившаяся в угрозу повысить цены на жилье. «Строительным компаниям ничего не остается, как перекладывать нагрузку на розничных покупателей, - сказал «&» Айдын Рахимбаев, председатель совета директоров BI-group. - Мы не говорим о каких-то дополнительных мерах, которые должно предпринять правительство (в поддержку строительных компаний. – «&»). Мы говорим, что надо правильно откорректировать статью 226 Налогового кодекса, чтобы не было разночтений закона».
Коллеге вторит Станислав Огай, председатель совета директоров корпорации «Ак Ауыл»: «Мы не просим для себя каких-то преимуществ или льгот, но, как сказал представитель одной из строительных компаний, стройка длится годами, и если мы начали строить на одних условиях, а заканчиваем на других, то это проблема, потому что мы связаны с дольщиками». По его словам, если государство меняет правила для застройщиков, то соответственно и застройщики должны менять свои отношения с дольщиками. «Это то же самое, если я, например, продам телевизор за $100, а через полгода прихожу к покупателю и прошу еще $200. Мы ведь заключили договоры с дольщиками без учета НДС», - говорит «&» г-н Огай.
Благими намерениями
Изначально отмена НДС при реализации жилых зданий и квартир задумывалась, чтобы снизить цены на недвижимость. Однако жилье почему-то так и не подешевело. «Это заблуждение, и любой бухгалтер скажет, что эта норма никак не повлияла на стоимость квартир. Поправки ничего не дали: и покупателю легче не стало, и бюджет потерял (налоговые поступления. – «&»). Сама по себе норма бестолковая, я считаю», - отметил в беседе с «&» мажилисмен Аманжан Жамалов.
По словам Кайсара Омарова, председателя Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Мининдустрии и торговли, если поправки, отменяющие НДС при продаже квартир, не будут утверждены, жилье на первичном рынке подорожает на стоимость НДС, то есть на 14%. Сразу же пойдет цепная реакция и на вторичном рынке недвижимости, предупреждает чиновник. Но раз уж НДС вот-вот отменят, возникает встречный вопрос: подешевеет ли после этого первичное и вторичное жилье на те же 14%?
Экономист Канат Берентаев утверждает, что НДС не может влиять на розничную цену жилья. «Предоставлять такие льготы строительным компаниям нецелесообразно, так как отмена НДС не приводит к удешевлению жилья - говорит он «&». - Государство пошло на поводу строительных компаний, которые стали угрожать ростом цен на жилье». По его словам, НДС не влияет на цену реализации, так как его величина рассчитывается уже после продажи жилья. «Налог на добавленную стоимость формируется следующим образом: от цены реализации отнимаются все материальные расходы компании по строительству жилья. На деле же застройщики изначально при расчете себестоимости закладывают расходы на НДС, чтобы прибыль оставалась в запланированном размере», - утверждает г-н Берентаев.
Другого мнения придерживается Олег Алферов, вице-президент Национальной ассоциации риэлторов. Он считает, что идея отмены НДС для снижения себестоимости строительства закономерна. «На фоне других факторов, из которых складывается цена за 1 кв. м, отмена НДС до последнего времени не играла существенной роли. Но сейчас, когда рентабельность застройщиков в связи с сокращением ипотечного и корпоративного финансирования снизилась, эти 14% приобрели определенную актуальность», - говорит он «&».
Впрочем, механизм формирования цен на жилье по-прежнему оставляет массу вопросов. По словам г-на Алферова, с одной стороны государство освобождает застройщиков от налогового бремени, с другой – строительные компании находят десяток новых причин, которыми объясняют повышение цен на жилье. «Здесь государство должно ввести несколько инструментов рыночного регулирования цен на недвижимость. Среди них - дополнительное налогообложение на излишнюю недвижимость, которое стабилизировало бы инвестиционный спрос, и налог на перепродажу квартир в течение определенного срока. Если ограничить спекулятивный спрос, застройщики не смогут неконтролируемо поднимать цены», - считает г-н Алферов.
Застройщики в свою очередь не устают твердить, что строить в Казахстане дорого. «Кроме НДС есть много других факторов, влияющих на стоимость «квадрата». С одной стороны - кризис, с другой - растущие цены на стройматериалы, электроэнергию и другие ресурсы», - оправдываются представители строительных компаний. «Мы миллионы долларов платим только за то, чтобы нам разрешили подключить к дому электроэнергию. 1 кВт долевого подключения стоит 6800 тенге, а для одного дома нужны мегаватты», - говорит г-н Огай. По его словам, рассуждая о себестоимости «квадрата», люди не учитывают затрат на землю, водопровод, канализацию, а видят только лишь верхушку айсберга: цемент, кирпич, металл. Как уверяет г-н Огай, в Алматы себестоимость жилья от корпорации «Ак Ауыл» близка к $2000 за 1 кв.м.
Застройщики имеют очень высокую норму прибыли, возражает г-н Берентаев. «Когда чиновники предлагали выкупать у строительных компаний долгострои, то озвученная ими стоимость выкупа составляла $700-800 за 1 кв.м с учетом стоимости земли», - напоминает экономист.
В ожидании чуда
Кризис ликвидности заморозил множество строительных площадок в республике. По информации г-на Омарова из Мининдустрии, только у BI-group простаивает около 25-30% объектов, по которым договоры подходят к концу в 2008-2011 годах. По словам г-на Рахимбаева, BI-group сегодня строит около 20 объектов. «Мы стараемся, чтобы ни один объект не простаивал. Продажи идут, но, конечно, не так, как раньше», - сетует глава BI-group. А «Ак Ауыл» приостановила все строительство, где нет дольщиков. «По стране у нас около 20 объектов, 7 домов строится, а остальные 13 стоят», - говорит г-н Огай.
Сейчас застройщики ждут, когда государство перечислит деньги банкам, и те возобновят финансирование строительства. «Строительным компаниям помогут те меры, которые сейчас уже приняты правительством - выделенные 120 млрд. тенге на стабилизацию рынка. Надо только, чтобы они как можно быстрее попали в банки и через них - в строительные компании», - считает г-н Рахимбаев.
Как известно, правительство увеличило капитализацию АО «Казахстанская ипотечная компания» на 20,5 млрд. тенге для выкупа ипотечных кредитов у банков второго уровня.
Однако застройщики говорят, что этих денег будет недостаточно. «Общий портфель ипотеки в Казахстане - 520 млрд. тенге, так что перечисленные сейчас 20,5 млрд. ничего не решат. Со следующих $3 млрд., надеюсь, пойдут более весомые средства», - надеется г-н Рахимбаев. Г-н Огай в своих рассуждениях идет дальше: «Я считаю, что правильно было бы использовать деньги наших пенсионных фондов. Сейчас они работают на чужую экономику, лучше эти деньги использовать для отечественной экономики».
Не секрет, что на протяжении нескольких лет при динамичном развитии рынка недвижимости застройщики имели сверхдоходы. Эти огромные средства они могли бы направить на завершение строительства своих же жилых комплексов. По сути, частный бизнес должен сам отвечать за присутствующие в его работе риски. Тем более что рост спроса на рынке недвижимости, не подкрепленный необходимой материальной базой, в некоторой степени был спровоцирован большими аппетитами самих застройщиков. «С морально-этической точки зрения и соответствия бюджетному кодексу, большой вопрос – а должно ли государство помогать застройщикам? Но строительная индустрия является локомотивом экономики страны. Поддержание жизнеспособности этой отрасли - не экономический, а скорее социально-политический вопрос, ведь речь идет о защите прав дольщиков», - считает г-н Алферов.
Глава государства неоднократно подчеркивал, что в сложившейся ситуации на рынке не должны пострадать дольщики. Между тем только в Алматы дольщики как минимум трех компаний - «Верный KZ», «Алматыинвестстрой» и «Даймонд групп» – тщетно пытаются получить оплаченное жилье, рассказал «&» член совета консорциума «Союз дольщиков» Аскар Курмашев. По его словам, несмотря на то, что на проблему обманутых дольщиков «Алматыинвестстрой» обратил внимание сам премьер-министр Карим Масимов, никаких реальных действий со стороны властей, чтобы решить эту проблему, до сих пор не сделано.
13.11.2007
Тимур Ильясов, Айжан Шалабаева, www.and.kz