Выкуп земельных участков по кадастровой стоимости – это шаг назад от правового государства. Так считает заместитель директора Алматинской ассоциации оценщиков Наталья Удолатий.
Выкуп земельных участков по кадастровой стоимости – это шаг назад от правового государства. Так считает заместитель директора Алматинской ассоциации оценщиков Наталья Удолатий. По её мнению, действия наших властей идут вразрез с Земельным кодексом РК, и в конечном счёте всё это скажется на простых людях, не имеющих никакого отношения к чиновникам.
Каким бы важным ни был проект Западная Европа – Западный Китай, но землю у людей отбирать нельзя. Даже Адольф Гитлер при строительстве автобанов такого себе не позволял. В 30-х годах сотни тысяч безработных были брошены на строительство немецких трасс, а частные строения от места реализации проекта фюрер приказал отодвинуть. Но людей тогда переселили, а не просто отобрали у них жильё и землю. Наши же чиновники спокойно говорят о том, что у несговорчивых собственников участки будут изымать для государственных нужд («Мегаполис» № 45 (506) от 29 ноября 2010 года статья «Устали торговаться»). А если им не хватит для этого полномочий – внесут поправки в закон. Во всём мире на частную собственность никто не может претендовать. Почему же мы решаем земельные проблемы таким варварским способом? При разработке проекта дороги и проектировщики должны были заложить в смету расходы на компенсационные выплаты. Не могли же наши власти, разрабатывая новый проект, заведомо идти против закона? А Земельный кодекс РК гласит, что в структуре компенсационных выплат должна быть учтена не только стоимость участка, но и убытки, которые могут возникнуть у собственника…
Если речь идёт о владельце АЗС, то ему в качестве компенсации следует выплатить не только рыночную стоимость земельного участка, но и всех строений, расположенных на нём, а также возместить упущенную выгоду в связи с приостановкой коммерческой деятельности. Бензоколонка – не избушка у дороги. Неужели чиновники об этом не знали? Наталья Удолатий считает, что здесь возникают интересы не только собственников, но и посредников, и чиновников различного ранга:
– Могу привести пример по определению стоимости под изымаемые земельные участки по дороге Западная Европа – Западный Китай. В районе Актобе проектировщики заложили размер компенсационных выплат на основании строительных норм. Однако уже на стадии строительства размеры земельных участков были уменьшены в два раза. Под изъятие попадала АЗС, причём в полном объёме. А на стадии строительства застройщик решил взять только часть этого участка. Но оставшуюся часть земли нельзя использовать по целевому назначению. Вот вам и прямое нарушение Земельного кодекса.
Приведу ещё один пример. Сейчас ни для кого не секрет, что под строительство Восточной объездной дороги изымаются земельные участки по цене 12-14 тысяч долларов за одну сотку с учётом всех строений. А ведь люди там прожили большую часть своей жизни. Но, если собственники не согласны с такой выкупной ценой, на них подает в суд «Алматыжер» от имени акимата Алматы и в судебном порядке изымает земельные участки по стоимости, определенной оценщиками, выигравшими тендер. То есть оценивали участки люди, которые выполняли прямой заказ «Алматыжер». При этом в пояснительной записке к проекту «Восточная объездная Алматинская автодорога» чётко указано, что предварительная сумма выкупа сто тысяч долларов за сотку. При этом стоимость должна быть уточнена на период выкупа. В законе сказано, что земельный участок выкупается по рыночной стоимости на период заключения договора купли-продажи, то есть на конкретную дату выкупа. При расчёте стоимости изымаемых земельных участков в этом районе с учётом указаний «Методики оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд» средняя стоимость одной сотки с учётом стоимости строений и всех улучшений колеблется от 40 000 до 70 000 долларов за сотку.
А теперь можете сами сделать вывод. В итоге собственники на сделку с госорганами идут неохотно. А президент поручил правительству поголовно проверить фамилии и выявить подставных лиц, владеющих землей. Думаю, надо согласиться с главой государства, что отдельные участки были выкуплены чиновниками напрямую или через подставных лиц. Но часть этих участков была перепродана уже добросовестным покупателям. И как теперь это доказать? Даже если найти первичного приобретателя этих участков, то наказанными опять будут не те. Поэтому в конечном счёте всё это скажется на простых людях, не имеющих никакого отношения к чиновникам. Просто с ними проще справиться. А чиновники эти проблемы решат в свою пользу…
– Но у правительства и чиновников наверняка была инсайдерская информация по тем объектам, которые придётся ликвидировать. Проект был задуман еще три года назад. Почему же сделки с этими земельными участками разрешались и регистрировались?
– В данном случае, когда был решён вопрос, как и где будет проходить дорога, основная часть земельных участков была уже выкуплена или отдана в аренду, – продолжает г-жа Удолатий. – Самое неприятное, если на земельном участке, попадающем под снос, стоит жилой дом, где люди прожили, может, даже всю жизнь. Но по каким-то причинам узаконить право землепользования не смогли или не успели. Вот тут уже чиновники действуют в строгом соответствии с законом. И одновременно наверняка есть земельные участки, по которым сделки и разрешались, и регистрировались со всеми нарушениями закона. Здесь уже работа следственных органов…
Всё это ещё не все проблемы, с которыми придётся столкнуться при реализации мегапроекта. После того как дорога будет построена, обязательно должны быть придорожные службы, это и АЗС, СТО, мотели и придорожные кафе. В некоторых случаях нынешние собственники могут на придорожных земельных участках открыть придорожный сервис. Но как получить на это разрешение? Или его будут иметь только особо приближенные к чиновникам? На эти вопросы нам ещё предстоит ответить.
ОСОБОЕ МНЕНИЕ
Член президиума социал-демократической партии «Азат» Пётр Своик:
– За что надо поблагодарить нашего президента, так это за дорогу Западная Европа – Западный Китай. Эта магистраль свяжет те области, которые прежде не были соединены между собой. Сегодня между Кызыл-ордой и Актюбинском – пустое пространство, и теперь оно будет заполнено мощной дорогой. А то, что при этом с людьми не могут нормально договориться и скупить участки, ещё раз подчёркивает дряблость нашей власти. Чиновники думают не о своём авторитете, а о том, как сделать деньги.
Что такое Казахстан? Это как бочка, которая должна быть скреплена обручами. То есть вся наша территория должна быть покрыта дорогами по меридианам и параллелям. На это не надо жалеть денег, это позволит вырасти Казахстану экономически. Как иначе освоить гигантскую территорию с очень малым населением? Но нужно начинать не с дороги, а с городов. Каждый населённый пункт должен быть как заклёпка – прижимать людей к земле в хорошем смысле этого слова. Для нас урбанизация – это неправильный посыл. Нам нужно местное самоуправление более, чем Европе. Если мы хотим сделать Аксуек самодостаточным, то у него должен быть свой бюджет, своя собственность и своя избираемая власть. Если мы это сделаем, то можно будет поднимать и политическую упругость. У нас сегодня власть, как горошина, висящий в воздухе предмет, который опирается на землю только назначенными акимами.
06.12.2010
Римма ИВАХНИКОВА, www.megapolis.kz