Гарантирование займов повышает их доступность. В октябре, по данным госагентства по статистике, новое жилье подорожало на 0,1% по сравнению с сентябрем. Выросли цены и на вторичном рынке: на благоустроенное жилье на 0,5%, на неблагоустроенное – на 0,8%.
Гарантирование займов повышает их доступность
В октябре, по данным госагентства по статистике, новое жилье подорожало на 0,1% по сравнению с сентябрем. Выросли цены и на вторичном рынке: на благоустроенное жилье на 0,5%, на неблагоустроенное – на 0,8%. Таким образом, средняя цена на недвижимость по республике составила в октябре 139,561 тыс. тенге, перепродаваемого благоустроенного жилья – 103,229 тыс. тенге, неблагоустроенного жилья – 61,515 тыс. тенге за квадратный метр.
Понятно, что при таких ценах для многих нуждающихся в улучшении жилищных условий казахстанцев единственным способом приобретения жилья является ипотека. Однако здесь камнем преткновения может стать высокая сумма первоначального взноса, которая в среднем составляет 30%, или ставка вознаграждения по кредиту (от 13% и выше). Поэтому вполне резонно замечание главы Нацбанка Казахстана Григория Марченко о том, что «ипотека – это банковский продукт для верхнего сегмента среднего класса». Тем, для кого условия БВУ являются неподъемными, прямая дорога в государственный «Жилстройсбербанк».
В некоторых случаях доступность ипотеки для населения повышается благодаря государственным инструментам, в том числе и деятельности АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» (КФГИК). Фонд действует на казахстанском рынке ипотечного кредитования с 2004-го года и на сегодняшний день выдал уже порядка 25100 гарантийных обязательств на сумму займов более 82 млрд. тенге.
Суть механизма гарантирования ипотечных кредитов заключается в том, что КФГИК выступает гарантом исполнения обязательств заемщиком по ипотечному кредиту перед кредитором, тем самым перекладывает часть ипотечных рисков кредитора на себя. Это следующие риски: возможная утеря платежеспособности заемщика или снижение ликвидационной стоимости заложенного недвижимого имущества в период действия ипотечного договора.
«АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека» начало активно сотрудничать с АО «КФГИК» с 2004 года. Между компанией и КФГИК подписано и действует генеральное соглашение об условиях предоставления и обслуживания гарантийных обязательств. Суть данного сотрудничества заключается в следующем: по определенным займам компании КФГИК выдал гарантийные обязательства. В случае возникновения дефолта заемщика по ипотечному займу, гарантированному КФГИК, и недостаточности суммы, вырученной от реализации заложенного имущества для покрытия требований кредитора, КФГИК возмещает чистые убытки кредитора в пределах максимальной суммы покрытия, предусмотренной гарантийным обязательством», – поясняет Гульназ Даданбаева, начальник отдела страховых рисков управления рисков АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека». Таким образом, КФГИК осуществит выплату по гарантийному обязательству при выполнении трех основных условий: дефолт заемщика, реализация заложенного имущества с торгов и наличие чистых убытков кредитора.
«Гарантирование ипотечных жилищных займов стимулирует банковский сектор снижать требования к размеру первоначального взноса по займу, удлинять срок кредитования, при этом, не увеличивая, а в отдельных случаях снижая ставку вознаграждения за ипотечный риск», – поясняет Куандык Мамырбаев, председатель правления АО «КФГИК». И действительно, благодаря участию АО «КФГИК» в реализации государственной программы 2005-2007 годов стало возможным уменьшить размер первоначального взноса в три раза, снизив его до 10% от стоимости приобретаемого жилья. Размер ставки вознаграждения при этом составил 10%, а срок кредитования был увеличен до 20 лет. По упомянутой государственной программе более 16200 семей приобрели жилье, получив ипотечное кредитование по доступным условиям.
«Таким образом, наличие гарантии АО «КФГИК» позволило категории населения, имеющей низкие и умеренные доходы, получить ипотечные займы, имея небольшой уровень первоначального взноса», – поясняет Гульназ Даданбаева.
В рамках реализации государственной программы 2008-2010 годов гарантия АО «КФГИК» позволила АО «Жилстройсбербанк» выдавать предварительные жилищные займы приоритетным категориям граждан вообще без первоначального взноса. «На сегодня такие займы получили уже около 4000 казахстанских семей», – уточняет Куандык Мамырбаев. В сентябре текущего года АО «КФГИК» осуществлен запуск совместной программы с АО «Альянс банк» по гарантированию ипотечных жилищных займов, выдаваемых с первоначальным взносом от 10% на срок кредитования до 20 лет.
По мнению экспертов, государственные инструменты, направленные на увеличение доступности ипотечного займа для широких слоев населения, в том числе для населения со средним и низким уровнем дохода, являются очень актуальными. «Но нужно иметь в виду, что данные инструменты должны быть реально доступными и понятными для населения, работающими в условиях сегодняшнего рынка, учитывать интересы как населения, так и финансовых институтов», – пояснили в АО «БТА Ипотека». Иными словами, кредиторы отмечают, что государственные инструменты должны быть направлены не только на защиту интересов населения, но также должны защищать интересы кредитора, способствуя снижению его рисков.
Кроме того, по мнению специалистов, наряду с созданием таких инструментов, особенно важно обеспечение указанной категории граждан стабильным доходом, а также постоянно повышать уровень финансовой грамотности населения.
Кстати, с приходом кризиса было немало прогнозов о выбросе на рынок залогового жилья по низким ценам. Но этого не произошло и, скорее всего, не предвидится, о чем заявил и Григорий Марченко. «Было много разговоров о том, что вот-вот выкинут огромное количество залоговых квартир банки на рынок. Этого не произошло за три года и, очевидно, не произойдет», – сказал глава Нацбанка.
По данным Григория Марченко, в целом за период с 2004 года по июль 2010 года количество ипотечных кредитов, по которым было реализовано залоговое имущество, составило всего 0,5% от общего числа ипотечных кредитов, выданных банками населению за рассматриваемый период, или 6% от общего числа просроченных ипотечных кредитов. Из них залогового имущества реализовано в судебном порядке в сумме 0,1% от общего числа выданных ипотечных кредитов, во внесудебном порядке – 0,4%.
11.11.2010
Вероника Сабитова, www.kapital.kz