Альтернативный инструмент сохранения и приумножения средств. О новых для Казахстана и доказавших свою эффективность на Западе способах «взорвать» рынок аренды «Капитал.kz» рассказали директор департамента инвестиций IntermarkSavills Игорь Индриксонс и генеральный директор группы компаний Inbest Group Даниял Байболов.
Альтернативный инструмент сохранения и приумножения средств.
О новых для Казахстана и доказавших свою эффективность на Западе способах «взорвать» рынок аренды «Капитал.kz» рассказали директор департамента инвестиций IntermarkSavills Игорь Индриксонс и генеральный директор группы компаний Inbest Group Даниял Байболов.
Как пояснили эксперты, одним из ключевых вопросов кризисного и потскризисного периодов является отсутствие широкого выбора возможностей для инвестирования как для крупных фондов, так и для частных инвесторов. «Средняя ставка по депозитам в наших банках сегодня составляет порядка 6-8%, инфляция, по данным Нацбанка, в этом году сложится на уровне 6-7%. Получается, что такого рода инвестиции работают по формуле нулевой доходности. И это те механизмы, которые сегодня доступны казахстанцам», – комментирует ситуацию Даниял Байболов.
Оценивая мировую финансовую ситуацию, Игорь Индриксонс отмечает, что большинство стран уже выходит из кризиса, за исключением Восточной Европы и Испании, и интерес зарубежных инвесторов к Казахстану, по мнению эксперта, крайне высок. «На всем постсоветском пространстве Казахстан занимает первое место по уровню привлекательности для западных пенсионных фондов», – считает эксперт IntermarkSavills. По его словам, зарубежные фонды заинтересованы в отечественном рынке рентной недвижимости. «Не строительство вызывает интерес пенсионных и страховых фондов. Это слишком кратковременная инвестиция: «Построили, зафиксировали прибыль, сдали». Такие фонды еженедельно вкладывают миллиарды долларов в рентный бизнес. Их интересует эксплуатация объектов десятилетиями. И на постсоветском пространстве Казахстан первый по привлекательности в этом плане», – считает Игорь Индриксонс. Он объясняет это тем, что здесь доходность от такого вида бизнеса сопоставима с рисками. Единственное, что останавливает зарубежных инвесторов, – регуляция рынка арендного бизнеса, а вернее, ее отсутствие. «Необходимы изменения в законодательстве, которые бы обеспечили простой и надежный механизм защиты как арендатора, так и арендодателя», – пояснил эксперт. При этом он предлагает обратить внимание на успешный опыт европейских стран.
Все по букве закона
Как рассказали эксперты, после того, как в Англии в 60-х годах было упрощено законодательство, регулирующее сдачу недвижимости в аренду, начался процесс, который привел к тому, что сегодня в Лондоне 60% всего жилого фонда сдается в аренду, в Берлине – 82%. «Во Франции изменение в законодательстве об аренде вошло в сто лучших изобретений прошлого века», – описывает создание «лизбэка» Игорь Индриксонс.
«Лизбэк» (leaseback) – это способ покупки жилья с одновременной сдачей его в аренду на законодательно определенных условиях. «В недвижимости по «лизбэку» собственник не может жить больше нескольких недель в году, по закону она обязана сдаваться 90% времени в год. Если застройщик согласен строить по этому законодательству, такая недвижимость не облагается НДС, который во Франции составляет 19,6%. К тому же застройщик получает лучшие участки земли в долговременную аренду на 150 лет, и коммуникации к ним подводятся бесплатно. Все это сказывается на понижении стоимости», – описывает схему эксперт IntermarkSavills.
Еще один закон, активно работающий в мире, – закон о продаже долговременной аренды. «Сколько, к примеру, стоит отель со 150-ю номерами в Лондоне или Париже? Около 70 млн. евро. Как сделать его приобретение доступным частным инвесторам? Использовать продажу долговременной аренды на 999 лет. Причем аренды не всего отеля, а одного номера», – рассказывает Игорь Индриксонс.
Подобный способ инвестирования планируют предложить казахстанцам. В скором времени можно будет купить аренду номера отеля мировой сети в Лондоне. «Сам номер стоит 125 тысяч фунтов, но чтобы его купить, нужно чуть меньше 50 тысяч евро, остальное вы получаете в рамках нестатусного финансирования. Нестатусное финансирование – это тот же ипотечный кредит, но вам не надо бегать по банкам, доказывать доходы и т.д., – поясняет эксперт. – Застройщик настолько уверен в своем проекте, что он является гарантом перед банком, не этим проектом, а другими активами. Но сам он берет кредит в банке и выдает вам. В Англии процентная ставка в таком случае составляет 3%».
Благоприятное отношение инвесторов подкреплено в подобных проектах еще и тем, что прежде чем застройщик начнет подобное строительство, он должен купить страховку от четырех вещей: от банкротства застройщика во время строительства, от ликвидации проекта, от всех видов мошенничества и страховку самого здания на 10 лет. «Кстати, в Англии можно застраховать даже аренду квартиры. Например, если арендатор перестал вам платить, то по страховке вам оплатят судебные издержки на выселение жильца и период простоя», – комментирует Игорь Индриксонс.
Все перечисленные экспертами изменения в законодательствах стран Европы создали благоприятные условия для инвестиций, и подобный опыт возможно повторить где угодно, в том числе и в Казахстане. Так что, по мнению генерального директора группы компаний Inbest Group, для развития рынка коммерческого арендного жилья в Казахстане необходимо ускорить разработку соответствующей нормативной правовой базы.
«Большинство частных инвесторов считают, что инвестиции в недвижимость это ожидание роста цен на нее. Как, например, было в Дубаи, в котором за мировые деньги построили себе оазис. Заметьте, ни один пенсионный фонд не вложился в недвижимость в Дубаи. Нужно понимать, что в недвижимость нужно вкладываться не с планами о перепродаже, а в расчете на рентный доход. Вы не можете точно сказать, насколько вырастет стоимость двухкомнатной квартиры в центре Алматы в следующем году, но точно знаете, за сколько вы ее сдадите», – оценивает преимущества рентного бизнеса Игорь Индриксонс.
03.11.2010
Вероника Сабитова, www.kapital.kz