Во второй части интервью Нурлан Макенов, партнер АК «Саят Жолши и Партнеры», эксперт Ассоциации налогоплательщиков Казахстана, рассказывает читателям «Позиции.КЗ» о сущности НДС, о ситуации на рынке недвижимости, о гипотетическом ущемлении интересов дольщиков, о возможном повышении цен на квартиры и о задаче, стоящей перед депутатами.
Во второй части интервью Нурлан Макенов, партнер АК «Саят Жолши и Партнеры», эксперт Ассоциации налогоплательщиков Казахстана, рассказывает читателям «Позиции.КЗ» о сущности НДС, о ситуации на рынке недвижимости, о гипотетическом ущемлении интересов дольщиков, о возможном повышении цен на квартиры и о задаче, стоящей перед депутатами. Часть 1 можете посмотреть здесь.
- Какие проблемы может принести доначисление НДС казахстанцам?
- НДС очень интересный налог. Юридически он уплачивается продавцом земли, а на деле его фактически уплачивает покупатель – продавец сумму НДС изначально включает в стоимость участка. Если произойдет так, что с 2003 года льготу об освобождении НДС отменят, у продавцов появятся серьезные проблемы. Представьте – к вам придут с проверкой, начислят НДС, пеню за каждый день просрочки уплаты налога, а также привлекут к административной ответственности с взысканием штрафа. Более того, если у юридического лица сумма НДС превысит 2 миллиона тенге, возможно и привлечение к уголовной ответственности тех должностных лиц компании, которые отвечали за уплату налогов в тот период, когда состоялась продажа земли.
- А что же произошло после эпопеи с земельными участками? Ходят слухи, что налоговики принялись за квартиры…
- После того, как с землей у налоговиков все сложилось не так гладко, они стали копать дальше, чтобы как-то еще зацепиться за застройщиков. Сегодня есть все основания утверждать, что вопрос по земле решится положительно для налогоплательщиков. Пытаясь собрать НДС с земель, налоговики чуть-чуть не додумали. И вот буквально в начале осени этого года они нашли еще одну зацепку. Суть их претензий еще более серьезна, чем в ситуации с земельными участками – они требуют начислять НДС на продажу квартир. Дело в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 226 Налогового кодекса от НДС освобождается реализация жилых зданий. Работники Налогового комитета Министерства финансов вновь зацепились за слова – если уж речь идет О РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ, то и здания нужно реализовывать ЦЕЛИКОМ и одномоментно. Только в этом случае продавец будет освобождаться от НДС. Если же продавец реализует квартиры разным покупателям, то он обязан платить НДС, потому что имеет место быть не реализация ЖИЛОГО ЗДАНИЯ, а реализация ЧАСТЕЙ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ. Бред, да и только – всем понятно, что продать многоквартирное жилое здание целиком и в одни руки фактически нереально.
- А почему все произошло именно сейчас?
- 1 января 2007 года пункт 1 статьи 226 был немного видоизменен парламентом. Раньше формулировка выглядела так: «От НДС освобождается реализация зданий (ЧАСТЕЙ ЗДАНИЙ) жилищного фонда». Эта формулировка означала, что от НДС освобождаются только квартиры. Но не освобождались, к примеру, офисные, магазинные помещения или площади, планируемые под кафе или рестораны. Застройщикам до 2007 года приходилось делить жилое здание на те помещения, которые облагаются НДС и на те, которые от него освобождаются. Отсутствие специального определения используемому в налоговом законодательстве понятию «часть здания» привело к возникновению на практике споров о том, что же на самом деле является частью здания жилищного фонда в целях применения пункта 1 статьи 226 НК РК. В частности, и налогоплательщики, и налоговые органы сталкивались с трудностью расчета сумм НДС, в том числе зачетного НДС, связанного с жилыми и нежилыми помещениями, а также иными частями здания жилищного фонда (общее имущество – лестничные площадки, подвалы и т.д.). И налоговики ходили и с каждым застройщиком спорили. В конечном итоге все от этого устали и решили освободить от НДС все жилое здание без всякого деления. Для этого формулировку «От НДС освобождается реализация зданий (ЧАСТЕЙ ЗДАНИЙ) жилищного фонда» заменили на «От НДС освобождается реализация жилых зданий». При этом убрали скобку. Сейчас налоговики зацепились за это, объясняя, что ЗДАНИЕ должно реализовываться целиком, для того, чтобы действовала льгота.
- Это проблема серьезней, чем проблема с землей…
- Да, гораздо серьезней. Я разговаривал с застройщиками, и они мне сказали: «Если выбирать между землей и квартирами, то уж лучше мы пострадали бы по земле». Ведь убытки застройщиков по НДС на квартиры будут в десятки раз больше, чем их убытки при реализации земли и уплаты НДС с земельных участков. В этом случае речь идет уже о совсем больших суммах.
- Паника началась сразу после принятия закона?
- Нет, поначалу никто даже не заметил исчезновение слов «(части здания)», и реализация квартир производилась без учета и уплаты НДС. 29 января 2007 года знакомая уже нам госпожа Усенова рассылает письмо всем Налоговым органам, в котором говорится, что поправки не означают, что для освобождения от налога нужно продавать здание целиком, продажа квартирами также освобождается от НДС. Но, как и в случае с землей, в октябре налоговики вдруг передумали. И теперь уже сам председатель Налогового комитета господин Рахметов издает письмо, в котором говорится, что письмо от 29 января 2007 года отзывается, а реализация квартир должна облагаться НДС на основании разъяснения Генеральной прокуратуры. Опять началась паника среди застройщиков, которые недовольны, в первую очередь, неконкретной позицией комитета. Ведь это фактически ставит крест на их бизнес-планах. Застройщики готовы платить налоги, но условий для этого Налоговый комитет создать не может.
- Пострадали ли от этого дольщики?
- Ситуация такова: после того, как компания заключает контракт с дольщиком без учета НДС, вдруг приходит распоряжение этот НДС платить. Где же застройщик возьмет эту сумму, если все деньги вложены в строительство? Договоры заключены, и дольщику уже в следующем году нужно сдавать квартиру. Налоговая наседает – плати НДС, пеню и штрафы. Могут и вообще посадить, если сумма НДС большая. Это ведь неправильно. Фактически налоговики «наезжают» на застройщиков, используя изменение собственной позиции. Здесь может возникнуть и социальная напряженность. Если застройщику будет негде взять НДС, он приостановит строительство, расторгнет договоры с дольщиками. И хорошо еще, если компания сможет вернуть дольщику его деньги. Но это не факт, потому что все средства уже могут быть вложены в строительство. Кто-то из дольщиков однозначно пострадает. При этом и президент, и премьер-министр постоянно говорят о том, что нужно защищать их интересы. Правой рукой руководство страны вытирает дольщикам слезы, а левой, посредством налоговых органов, выдавливает им глаза. Кроме того, многие компании-застройщики могут обанкротиться.
- Это социальные моменты дела. А есть юридические?
- Да, есть. Изначально налоговые органы не правы в том, что облагают НДС реализацию квартир. Ведь правительство убрало скобку не для того, чтобы впоследствии найти лазейку в законе. Все обстоит намного проще. В законодательстве о жилищных отношениях нет понятия ЧАСТЬ ЗДАНИЯ. И когда парламент вносил изменения в пункт 1 статьи 226, они этот недочет убрали. Убрали для того, чтобы налоговики и застройщики не спорили, что такое часть здания. Законодатель устал – он сказал: не спорьте, не платите НДС ни за что. Но налоговики таки нашли лазейку.
- Решается ли как-то этот вопрос?
- У застройщиков достаточно большие возможности и в настоящее время они ведут в Астане определенную работу. Состоялся круглый стол на эту тему, в котором приняли участие работники Мажилиса, Налогового комитета и Генеральной прокуратуры. Кстати, в последнее время налоговики стали вести себя довольно хитро. Когда они хотят поменять свою позицию на более выгодную, то не делают это сами – боятся получить большую дозу критики в свой адрес. И что касается земли, и что касается квартир, давая сначала одно разъяснение, а потом, меняя мнение, они направляют запрос в Генеральную прокуратуру и в последствии ссылаются на нее. Генеральная прокуратура дает разъяснения (но я подозреваю, что с подачи самих налоговиков) и Налоговый комитет говорит: «Мы люди подневольные, нам дает разъяснения Генпрокуратура – на них и жалуйтесь». Письмо из прокуратуры в таком случае прилагается. На прошедшем в Астане круглом столе представители Генеральной прокуратуры остались при своем мнении – отменить льготы по земле и облагать каждую реализованную квартиру НДС. Благо, в парламенте с этой точкой зрения не согласились. Ведь это может вызвать взрыв недовольства. Автоматически вновь начнут подниматься цены на жилье – минимум на 14 процентов. И это опять происходит вопреки словам президента о том, что нужно обеспечивать доступность жилья широким слоям населения. Для этого каждые три года утверждаются целые государственные программы. А в итоге получается, что поручения президента государственными органами исполняются наоборот.
У налоговиков, может быть, и благая цель – они хотят пополнить бюджет, но ведь делать это нужно так, чтобы не страдало общество.
- Так каков же выход из создавшейся ситуации?
- Выход один: нужно внести в налоговый кодекс уточняющие изменения. Но здесь нужно быть осторожным. Изменения нужно вносить таким образом, чтобы они имели обратную силу и вступили в силу с 1 января 2007 года. Иначе может возникнуть ситуация, при которой положительное решение парламента может быть введено в действие с 2008 или даже с 2009 года, и застройщики будут вынуждены выплатить НДС за 2007 и даже 2008 годы. Правительству и парламенту, в общем, есть над чем подумать. В Налоговом кодексе в статье 3 записано, что изменения, касающиеся налоговой базы, могут вноситься только до 1 ноября текущего года и вступают в действие с 1 января следующего года. То есть с изменениями на 2008 год уже не успели. Таким образом, если изменения будут приняты, они вступят в силу с 2009 года. Это может усугубить конфликт между налоговиками и застройщиками, а также вновь ввести в депрессивное состояние строительный кризис.
Остается надеяться, что депутаты все-таки найдут правильное и законное решение этому вопросу с учетом интересов бизнеса и дольщиков.
08.11.2007
Игорь ХЕН, www.posit.kz