Сектор арендной недвижимости в южной столице сегодня можно смело назвать рынком продавцов. Предложение съемных квадратных метров растет с каждым днем, а вот покупателей с деньгами пока не так много.
Сектор арендной недвижимости в южной столице сегодня можно смело назвать рынком продавцов. Предложение съемных квадратных метров растет с каждым днем, а вот покупателей с деньгами пока не так много.
А потому хозяева бизнес-центров, складов и производственных помещений зачастую устраивают аттракционы «неслыханной щедрости», предлагая клиентам максимальное число льгот и подарков
Ценовой нокаут
Стоимость аренды офисов, складских и производственных помещений рухнула в 2008 году на 30-40%, причем за достаточно короткое время. Однако в 2009 году падение начало замедляться и, по оценкам специалистов, к весне рынок увидел некоторое оживление. «По итогам 2008 года спад арендных ставок составил 44%, в 2009 – 27%. Об устойчивом росте говорить пока рано, но уверенность в том, что перелом понижательного тренда состоялся именно в тот период, без сомнения присутствует», - рассказывает «МБК» директор консалтинговой компании «Qncepto» Олег Алферов.
В острой фазе кризиса многие не известные широкому потребителю компании, которые ранее размещались в центральных районах Алматы, вынуждены были искать «убежища» за пределами деловых кварталов города. Наиболее популярными в то время стали примыкающие к центру районы. «На реке Есентай, чуть выше проспекта аль-Фараби, частные дома, впоследствии адаптированные под офисы, интересны по-прежнему. С легкостью сдавались административные здания, расположенные на улице Жандосова. В 2008 году высокой популярностью пользовались помещения в районе торгового центра «Армада». Здесь вводимые на арендный рынок здания заполнялись практически за полгода, так как арендодатели выставили весьма привлекательные цены», - рассказывает представитель агентства недвижимости UMEX Realty Ольга Бояркина.
Однако, отмечает в свою очередь глава агентства CPM DTZ Дана Бокебай, несмотря на относительную дешевизну офисов в спальных районах, по окончании кризиса мигранты снова твердо намерены вернуться в центр. Наиболее желанными районами в Алматы остаются Медеуский, Алмалинский и Бостандыкский. Похоже, говорит эксперт, сегодняшний рынок дает возможности для исполнения этих желаний. «Сейчас, в 2010 году, у арендаторов появилась возможность улучшить свои арендные условия за те же деньги, что они тратят на съем офисов, например, в нижней части города, поменяв месторасположение на более деловые и престижные районы», - подчеркивает она.
Режим «разморозка»
В настоящий момент рынок реанимируется, отмечают специалисты. Чувствуя возрождающийся спрос, девелоперы снова начинают интересоваться арендой и продажей офисов, складских и производственных помещений. «В ожидании дальнейшего рыночного оживления растет не только спрос на коммерческую недвижимость, но и объем предложения – как за счет вновь вводимых в эксплуатацию объектов, так и за счет площадей, которые арендодатели «отрясают от пыли». Речь в данном случае идет о замороженных на стадии строительства объектах малого и среднего формата. Особенно очевиден этот процесс в сегменте торговой недвижимости, где среднемесячный прирост предложения с начала 2010 года составил 16%», - сообщает глава компании Qncepto.
Активизация рынка со стороны арендаторов, в свою очередь, видна из статистики заполняемости бизнес-центров. В 2009 году этот показатель равнялся 56%. То есть половина подобных помещений фактически пустовала. По итогам первого квартала 2010 года данный индекс поднялся уже до 63%, а к концу года, прогнозируют специалисты, в Алматы будет заполнено 75% площадей в имеющихся бизнес-центрах.
Оживление заметно и в секторе складской недвижимости. Здесь показатель заполняемости составляет 67%. Однако лидером арендного рынка в Алматы по-прежнему остается торговая недвижимость, заполненная на 92%.
Кроме того, постепенно размораживаются все новые строительные площадки. В немалой степени это касается рынка офисной недвижимости. Согласно данным Агентства РК по статистике, в 2009 году в эксплуатацию было введено 265 897 квадратных метров офисных помещений в административных зданиях, бизнес-центрах и зданиях финансовых организаций. Для сравнения: в 2008 году было сдано 111 446 квадратных метров.
Конечно, нельзя не вспомнить о том факте, что практически ни один бизнес-центр с начала кризиса не был сдан в срок. По ряду объектов, по информации агентства UMEX Realty, задержки достигли трех лет. Однако, отмечают специалисты, многие инвесторы не отказались от своих планов по финансированию завершения строительства. Более активно предлагались в аренду объекты, строительство которых осуществлялось несколькими очередями. Таким образом, уже в настоящий момент те здания, возведение которых началось на старте кризиса или до его начала, сегодня близки к сдаче в эксплуатацию или уже открывают свои двери для арендаторов.
Между тем, несмотря на увеличение предложения и по-прежнему ограниченный спрос, арендные ставки снова поползли вверх. По информации г-на Алферова, с начала года стоимость офисов в наиболее презентабельных торговых центрах Алматы повысилась уже на 10-15% в сравнении с ценами на конец 2009 года.
Отрадно, что рынку пока еще далеко до докризисного ценового уровня. В целом, в сравнении с 2008 годом арендные ставки на коммерческую недвижимость к сегодняшнему дню упали в два раза. По последним данным, офисные помещения класса А в Алматы – до $30-$40 за кв. м; класса В – до $15-$25 и класса С – до $7-$13. Падение цен на рынке производственных и складских помещений остановилось лишь в этом году. В настоящий момент арендные ставки здесь варьируются от $2 до $10 за кв. метр в зависимости от класса.
Самые высокие арендные ставки на офисы, по данным агентства недвижимости Veritas Brown, зафиксированы сегодня в Медеуском и Бостандыкском районах города. Средняя стоимость квадратного метра съемной коммерческой недвижимости здесь составляет $30. «Серебро» ценового рейтинга за Алмалинским районом, где можно «разжиться» офисом за $20 за квадратный метр. Стоимость аренды в Ауэзовском и Жетысуском районах значительно ниже – в среднем порядка $15 за квадратный метр. Самые дешевые офисы в Турксибском районе - $10 за квадратный метр, кроме того, здесь количество административных помещений и тем более бизнес-центров очень невелико. Седьмой, новый район города, в классификации по офисной недвижимости пока у риелторов неактивен. Рассматривать Алатауский район с точки зрения активного прихода бизнеса можно будет не ранее 2013 года, считают аналитики рынка.
Федот, да не тот
По общепризнанной системе оценки офисные помещения делятся на три класса. Помещения класса А должны располагаться в новом либо реконструированном здании, в центральных (деловых) кварталах города, иметь профессиональное архитектурно-планировочное решение и управляться специализированной компанией. К классу В могут быть отнесены здания, также расположенные в деловом центре города или районах, примыкающих к нему, однако с некоторыми послаблениями в плане дизайна и менеджмента. Здания «в возрасте», не прошедшие процесс реставрации, расположенные далеко от центра города, как правило, относятся к классу C.
Другие критерии оценки – качество транспортной инфраструктуры, системы коммунального обеспечения, системы безопасности и пр. - варьируются в зависимости от рынка. В Казахстане, как и в большинстве постсоветских стран, единой системы классификации, принятой всеми профессионалами рынка, пока нет. В Алматы категорийность бизнес-центров и других офисных зданий определяют владельцы и девелоперы самостоятельно, подчеркивает глава агентства CPM DTZ Дана Бокебай.
«Вплоть до 2008 года собственники и девелоперы причисляли свои бизнес-центры к классу А без учета общепринятых мировых параметров, исключительно в погоне за более высокой арендной ставкой. Таким образом, в Алматы сложилась традиция причислять каждый новый бизнес-центр к классу А», - говорит г-жа Бокебай.
До 2008 года при острой нехватке предложения на рынке арендаторы были вынуждены закрывать глаза на подобную практику. Однако в настоящий момент, в условиях избытка продавцов, собственники недвижимости уже не смогут беспрепятственно играть с классификацией своих объектов. «Как показывает тенденция последних двух лет, принадлежность бизнес-центра к классу А не является залогом его успеха. Для каждой категории подобного объекта существует свой сегмент арендаторов, который собственники и девелоперы должны определить еще на стадии планирования проектов. В Москве, где на практике применяется общепризнанная классификация офисных зданий, для разработки единого классификатора офисных помещений в условиях специфики местного рынка был собран Московский исследовательский форум (совет, в состав которого входят лидеры рынка коммерческой недвижимости - прим. ред.), который разработал классификацию А, В+ и В – для бизнес-центров столицы.
Детальное определение каждого класса учитывает такие факторы, как местонахождение, внутреннюю планировку помещения, его технические характеристики и состояние инженерных систем, систем отопления, кондиционирования, лифтового обеспечения, качество охраны и управления зданием в целом. Поэтому для скорейшего оздоровления и развития рынка офисной недвижимости в Алматы необходимо в короткие сроки разработать единый классификатор, который позволит упорядочить рынок арендной недвижимости как в отношении имеющихся, так и будущих объектов», - уверена г-жа Бокебай.
Казахстанские арендодатели имеют на вооружении еще один метод для искусственного завышения цены съемной недвижимости. Отдельные владельцы квадратных метров при переходе на режим «все включено», который подразумевает учет НДС и коммунальных расходов, поднимают арендный процент намного выше предполагаемых затрат.
Рынок продавцов
Сегодня сектор арендной коммерческой недвижимости пока еще можно назвать рынком продавцов. Конкуренция по предложению свободных площадей присутствует, говорит старший менеджер компании Veritas Brown Айнаш Корганбекова, поэтому каждый арендодатель старается предложить максимально возможные выгодные и привлекательные условия. Так, по ее информации, в прошлом году девелоперы были готовы к большим компромиссам как в отношении цены, так и сроков аренды, поскольку уже в этот период доходность коммерческой недвижимости вернулась на уровень 2004-2004 годов.
Повышение доходности рынка, по информации экспертов, вызвало к жизни такие льготы со стороны владельцев недвижимости, как предоставление отделки или капитального ремонта под конкретного клиента и за счет арендодателя, бесплатные парковочные места при здании, безвозмездное пользование складскими и архивными помещениями, а также включение всех коммунальных и эксплуатационных расходов в арендную стоимость.
Гадание на арендной гуще
На ценовой расклад на рынке арендной недвижимости в 2010-2011 годах будут влиять три группы факторов, рассказывает Олег Алферов. Во-первых, сектор будет прямо отражать темпы посткризисного роста экономики страны в целом, также ориентируясь на уровень доходов населения и состояние деловой активности. Во-вторых, отмечает он, даже при консервативном прогнозе 3%-ного роста ВВП на ближайшие годы рынок недвижимости Казахстана будет обращать на себя внимание внутренних и зарубежных инвесторов. «Одно из реальных подтверждений такой оценки – значительное увеличение интереса к рынку Алматы и Астаны со стороны зарубежных девелоперов и ритейлеров, наметившийся со второй половины минувшего года. Особую роль здесь играет дефицит объектов инвестиций как внутри страны, имеющей неразвитый фондовый рынок, так и на неоднозначных рынках развитых и переоцененных развивающихся стран», - подчеркивает эксперт.
И наконец, в-третьих, Таможенный союз даже при самых скромных ожиданиях обусловит приход на рынок Казахстана российских и, возможно, белорусских игроков. Соответственно, новым компаниям нужны будут офисы и производственные помещения. Кроме того, отмечает аналитик, этот процесс даст импульс развитию сектора логистической недвижимости, которая, по его оценке, по-прежнему пребывает в эмбриональном состоянии.
Названные тенденции, по прогнозам собеседника, позволяют рассчитывать на умеренный рост доходности арендных объектов до конца 2010 года и его ускорение в 2011 году.
В следующем году возможен небольшой рост цен - примерно на уровне 5-7%, считает со своей стороны г-жа Корганбекова. Она согласна с предыдущим спикером в том, что некоторый ценовой подъем будет связан со стабилизацией экономики страны и, соответственно, ростом платежеспособного спроса.
25.10.2010
Анна МЕЛЬНИКОВА, журнал “Мой бизнес Казахстан” №8(10) 2010 г.