Эксперты не прогнозируют заметного повышения цен и в ближайшей перспективе В канун осенней выставки KazBuild, по традиции открывшей сезон одной из отечественных выставочных компаний, ее организаторы с удовольствием говорили о том, что в нынешнем году мероприятие прибавило по сравнению с периодом годичной давности и в масштабах экспозиции, и в количестве участников.
Эксперты не прогнозируют заметного повышения цен и в ближайшей перспективе
В канун осенней выставки KazBuild, по традиции открывшей сезон одной из отечественных выставочных компаний, ее организаторы с удовольствием говорили о том, что в нынешнем году мероприятие прибавило по сравнению с периодом годичной давности и в масштабах экспозиции, и в количестве участников. Первым делом, говорили устроители события, изменение бизнес-атмосферы почувствовали отечественные компании, и в этом была своя логика. В конце концов казахстанские игроки работают на местном рынке и лучше зарубежных коллег чувствуют ситуацию в данный конкретный момент, тогда как участников из других стран в большей мере беспокоит ситуация на собственных рынках, и на то, чтобы оценить происходящее на рынке нашей страны, им требуется несколько больше времени. Нынешнюю выставку отличал ряд нововведений.
Во-первых, параллельно со старейшим событием строительной отрасли на территории выставочного центра “Атакент” развернулись экспозиции Heat & Vent Plus и Aqua-Therm Almaty. Благодаря объединению в одно мероприятие двух известных экспособытий выставочная площадь раздела “Отопление и вентиляция, кондиционирование, сантехника и водоснабжение” увеличилась на 56% по сравнению с прошлым годом. Во-вторых, секция недвижимости, на протяжении нескольких лет фигурировавшая в качестве самостоятельного мероприятия KazRealty, вновь позиционировалась как часть экспозиции KazBuild. Данный ход вполне объясним. Кризисный период стал для рынка недвижимости по-настоящему серьезным испытанием, пережить которое смогли не все компании, активно процветавшие на волне бума, так что поводов для оптимистичного настроя, в той или иной мере присущего всем выставочным мероприятиям, по большому счету не было. Рынок недвижимости и сегодня, когда все чаще заходят разговоры о выходе из кризисного тупика, не отличается оживленностью и, согласно прогнозам экспертов, высказанным в ходе состоявшегося в рамках выставки круглого стола, подобное настроение сохранится и в ближайшей перспективе: наши сограждане, обжегшись на молоке кризиса, впредь станут более взвешенно анализировать возможные риски.
Стабильность или застой?
Ситуацию, наблюдаемую в настоящее время на рынке алматинской недвижимости, директор компании “ЦКН-Консалтинг” Ольга АЙБАСОВА охарактеризовала как суперстабильную. Данное утверждение вполне можно отнести как к жилому сектору, так и к рынку коммерческой недвижимости. Что касается жилой недвижимости, то прошлым летом, отмечает г-жа Айбасова, рынок достиг дна, и начиная с той поры цены спокойно поднимаются, хотя наблюдаемый рост в пределах 0,5-1% в месяц вполне соответствует инфляции. “В августе, как правило, начинается подъем на рынке как продаж, так и аренды, зимой ожидаемо регистрируется спад. Обычно до нового года люди стараются решить жилищный вопрос, поэтому сейчас рынок несколько “разогнался”, и на фоне оживления продавцов и покупателей рост может достигать 1,5% или даже 3% в месяц. Но, как показывает практика, разгон обычно сменяется отрицательной динамикой, и чем сильнее подъем, тем заметнее последующее торможение, которое, вероятно, начнется после декабря и продлится до весны”, - констатировала г-жа Айбасова. О начавшемся в августе некотором оживлении рынка недвижимости на фоне затишья в июне-июле говорит и директор по внешним связям с общественностью компании “Абсолют” Роман КОСТЕНКО. Однако данные отдельно взятого агентства все же отличаются некоторым субъективизмом.
В целом же, отмечают участники рынка, активной динамики не наблюдается, хотя макроэкономические показатели на фоне двухлетнего снижения демонстрируют рост. Так, согласно данным Агентства РК по статистике, в первом полугодии ВВП вырос на 8%, а это практически докризисный показатель, объем промышленного производства - на 27%, хотя рост удалось обеспечить в основном за счет производства электроэнергии и теплоснабжения, товарооборот - на 4%. В то же время показатели по строительной отрасли не выглядят такими оптимистичными. Инвестиции в жилищное строительство в первом полугодии по отношению к соответствующему периоду прошлого года составили 64%, и это при том, что в прошлом году данный показатель был почти вдвое ниже, чем в 2008-м.
Один из на первый взгляд парадоксальных нюансов текущей ситуации заключается в том, что приобретение недвижимости большинству казахстанцев, в том числе и тем, кто действительно остро нуждается в улучшении жилищных условий, все так же не по карману, как и на этапе роста рынка, несмотря на упавшие практически вдвое по сравнению с началом 2007 года цены. В числе причин, по которым подешевевшее жилье так и не стало более доступным для широкого круга желающих, эксперт по недвижимости, профессор UIB Сабит ДИЯРОВ назвал отсутствие демократичного предложения, которое могло бы заинтересовать покупателя, не относящегося к категории состоятельных.
Первая госпрограмма развития жилищного строительства, отмечает эксперт, не оправдала себя, хотя правительство и объявило о ее успешной реализации: “Возможно, с точки зрения объемов строительства программа действительно была перевыполнена, но 42% введенного в строй жилья позиционировалось как элитное, 48% новостроек отнесли к бизнес-классу, и лишь десятая часть пришлась на долю жилья эконом-класса, которое реализовывалось для социальных нужд. Соответственно, и уровень удовлетворенности был столь же низким, как в советские времена”. Программа жилищного строительства, рассчитанная на 2008-2010 годы, отметил эксперт, и вовсе оказалась сорвана: практически все жилье, возводимое на протяжении вышеозначенного периода, возводилось в рамках выполнения обязательств перед дольщиками, тогда как доля по-настоящему нового жилья была невысокой. И хотя потребность в жилье не исчезла, рынок, уверены игроки, не сдвинется с места ни в плане цены за квадратный метр, ни с точки зрения активности до тех пор, пока не оживится сегмент ипотечного кредитования.
Недоступное жилье
“Та часть населения Казахстана, которая имела материальные возможности для приобретения квартир, давно их купила; спекулятивная составляющая практически ушла с рынка, почти нет и иностранных инвесторов. Соответственно, вся надежда только на население, покупательная способность которого по-прежнему слишком низка, чтобы люди могли позволить себе покупку жилья”, - считает профессор Дияров. На данном этапе, отмечает г-жа Айбасова, основными покупателями являются люди, желающие улучшить жилищные условия - продать старую квартиру и приобрести жилье в новостройках. Но для того чтобы сделать желанную покупку, необходимо найти тех, кто сможет приобрести квартиру, которая по тем или иным причинам перестала устраивать прежних хозяев. Самостоятельно, без ипотеки “потянуть” подобные траты в состоянии немногие. Действительно, пока условия ипотечных кредитов трудно назвать приемлемыми для относительно широкого круга тех, кто в принципе готов был бы их взять. К тому же, с одной стороны, граждане справедливо опасаются попасть в долговую ловушку, ведь тем, кто действительно нуждается в жилье и не располагает ресурсами для его немедленной покупки, действующие предложения не по карману. А приобретение недвижимости с целью выгодной перепродажи сегодня далеко не так актуально, как в докризисные времена, когда около 40% дольщиков покупали квартиры если не с откровенно спекулятивной целью, то рассчитывая, что называется, сделать бизнес - в начале строительства отдать определенную сумму, а готовую квартиру продать на волне роста цен и получить прибыль. Что касается позиции банков, то и они, в свою очередь, не слишком охотно связываются с ипотекой.
После дефолтов двух системообразующих банков - БТА Банка и Альянс Банка, а потом и Темирбанка практически все БВУ отказались от кредитования, и прежде всего от выдачи ипотечных кредитов, указывает г-н Дияров. “Впрочем, можно вспомнить, что государство выделило на выход из кризиса $10 млрд, $7 млрд из которых было направлено в банковский и строительный сектор. Благодаря усилиям государства ситуацию удалось стабилизировать, и, как сообщил Григорий Марченко, по состоянию на 1 сентября реструктуризация всех трех банков завершилась. В целом в банковском секторе положение улучшилось, чего нельзя сказать о кредитовании в таких сферах, как промышленность, сегмент МСБ и ипотека”, - считает г-н Дияров. По словам профессора, ипотечные кредиты выдаются лишь в некоторых банках, и уж совсем единичными примерами представлены ипотечные программы, способные заинтересовать население. Одну из таких инициатив, например, озвучил Альянс Банк, предложив своим клиентам ипотеку на условиях 10%-ного первоначального взноса под 13% годовых сроком на 20 лет, но эти условия, указывает профессор Дияров, во многом напоминают те, на которых банки оформляли ипотеку до кризиса. О том, что на рынке ипотечного кредитования возможно оживление, говорит и г-н Костенко. По его словам, банки уже устали работать со старыми кредитами и хотят выдавать новые, а государство не призывает финансовые институты совсем отказываться от кредитования.
Еще одно интересное предложение озвучило Агентство по делам строительства и ЖКХ, председатель которого Серик Нокин сообщил, что в республике начнется возведение жилья, квадратный метр которого (в зависимости от региона) будет стоить $600, $807 и $950. Согласно предложению агентства, Жилстройсбербанк должен сформировать группу вкладчиков, желающих купить жилье, а акимат - предоставить для возведения жилья участки с инженерными коммуникациями. При строительстве и реализации жилья через местный исполнительный орган Жилстройсбербанк направляет ему заявки на строительство, а акимат за счет кредитов из республиканского бюджета осуществляет строительство. По словам г-на Диярова, предложение Жилстройсбербанка выглядит привлекательным, как и предложенные правительством расценки на квадратный метр. Однако для того, чтобы работать с данным финансовым институтом, необходимо иметь определенные накопления, что сегодня может себе позволить далеко не каждая семья. Что касается озвученных Агентством по делам строительства и ЖКХ цен, то застройщики уже поспешили заявить о том, что с учетом стоимости земельных участков, стройматериалов, заработных плат персоналу даже $950 за квадратный метр - цена, которую невозможно выдержать.
В том же Алматы, для которого государством определена вышеназванная сумма, отмечает г-н Костенко, отчетливо прослеживается дефицит свободных мощностей по коммуникациям, которые бы позволили возвести жилье без дополнительных затрат со стороны застройщика. У компании “Базис А”, указал представитель “Абсолюта”, есть земельные участки и проекты, которые компания могла бы реализовать, но ситуация на рынке недвижимости, равно как и цены, не вызывают со стороны застройщика интереса к вхождению в новые проекты. “Конечно, не все наши застройщики отошли от прежних аппетитов, когда прибыли достигали 200-300%; строительные компании и инвесторы заинтересованы как минимум в 100% прибыли, а принятые в мировой практике 20-30% наших игроков не прельщают. И тем не менее заходить в новый проект, заводить на него коммуникации, действуя без помощи властей и правительства по объявленным ценам застройщик действительно не может. Глава “Базис А” г-н Белович, в частности, озвучивал данные, согласно которым еще на этапе первого-второго этажа по одному из комплексов, возводимых компанией в Алматы, скажем, себестоимость “квадрата” с учетом стоимости земли, коммуникаций, стройматериалов, заработной платы и банковских кредитов составляла $1400-1500”, - утверждает г-н Костенко. Впрочем, далеко не все эксперты разделяют скептицизм застройщиков. По мнению директора исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александра КАЛИНИНА, озвученные государством суммы выдержать вполне реально, правда, лишь в том случае, если цены на земельные участки и стройматериалы останутся на действующем уровне. Точку зрения г-на Калинина разделяют представители некоторых компаний, работающих в сфере недвижимости. Более того, полагают последние, если бы такие цены существовали в период строительного бума и массовых покупок недвижимости, на рынке Алматы удалось бы избежать спекулятивных цен. Впрочем, и эти утверждения представляются неоднозначными, ведь в период активного роста рынок недвижимости фактически не контролировался государством, а аппетиты застройщиков было трудно назвать скромными.
Некоторое оживление на строительных площадках, полагают участники рынка, также не дает оснований рассчитывать на появление достаточного количества нового жилья. В южной столице за последние 2-3 года не реализовано ни одного нового строительного проекта, а достраиваются в основном комплексы, возведение которых началось несколько лет назад. И даже свободные квартиры, попав на рынок, отмечает г-н Костенко, скорее всего, не окажут существенного влияния на объем предложения. Дело в том, что достройка комплексов в большинстве случаев осуществляется за счет государства, и не выкупленные в свое время дольщиками квартиры в достраиваемых домах перейдут в собственность Фонда недвижимости “Самрук-Казына” для реализации программы по арендному жилью. “Эта программа может оказать влияние на цены рынка недвижимости в Алматы, но пока отсутствует ее четкая концепция. Программа станет альтернативой ипотечному кредитованию, поскольку условия, на которых квартиры с последующим выкупом будут переданы сначала арендаторам, а затем собственникам, сравнимы с условиями ипотечного кредитования докризисного периода, поскольку те же деньги должны будут вернуться государству. К тому же неизбежно возникнут ограничения на продажу жилья для арендаторов до тех пор, пока они не станут собственниками квартир, а значит, жилья в свободной продаже в скорой перспективе не прибавится”, - уверяет г-н Костенко.
Достаточно скептически представитель “Абсолюта” оценивает влияние, которое может оказать на рынок недвижимости выброс банками второго уровня залоговых квартир. Опыт общения с БВУ по данному вопросу, утверждает г-н Костенко, свидетельствует, что не по всем залоговым квартирам удалось достичь договоренности между банками, с одной строны, и собственниками - с другой, часть квартир находилась в области или в других регионах, а значит, не могла представлять интереса для алматинского рынка недвижимости. “Некоторые квартиры, по которым все же удалось договориться банкам и собственникам, представляли собой откровенный неликвид в любое время года и при любых условиях, и, честно говоря, непонятно, как они вообще попали в залог банка”, - отметил г-н Костенко. Активизацию предложения будет сдерживать и такой фактор, как ужесточение требований к застройщикам, предусмотренное законодательством о долевом участии в жилищном строительстве. С одной стороны, ужесточение требований к застройщикам позволило “очистить” рынок от недобросовестных игроков, что, безусловно, следует рассматривать как положительный момент; в то же время, отмечают представители “Абсолюта”, критерии, установленные данным законодательством, настолько строги, что не всякий инвестор, даже располагающий необходимой суммой, сможет начать работу, поскольку не выдержит всех предъявляемых требований. Такая ситуация может привести к монополизации рынка и, как следствие, к росту цен.
Обусловленный вышеприведенными причинами дефицит предложения, полагают некоторые эксперты, неизбежно приведет к росту цен на рынке недвижимости, пусть не скачкообразному, как в докризисные годы, но к плавному. “К тому же по мере выхода из кризиса компании начнут расширять штат сотрудников, и улучшение экономической ситуации в Алматы повысит привлекательность города для выходцев из близлежащих стран, которые приедут сюда работать и которым нужно будет где-то жить”, - констатирует г-н Костенко. Да и сами алматинцы, уверяет он, уже отходят от кризисных треволнений и начинают предметно размышлять о приобретении недвижимости, причем речь идет не только о состоятельных горожанах, но и об обладателях средних доходов. Впрочем, прогнозы на повышение цен не в новинку для “Абсолюта” - данное агентство недвижимости прогнозировало рост даже памятным летом 2007-го, когда рынок резко пошел вниз. И сейчас, считают некоторые аналитики, вряд ли стоит проявлять излишний оптимизм.
Уроки кризиса
Строительная отрасль рискованна, утверждает г-жа Айбасова, и кризис наши сограждане, скорее всего, забудут нескоро - по крайней мере опыт зарубежных государств, например, Японии, свидетельствует о том, что рынок восстанавливается не так быстро, и люди, в свое время оформившие ипотечные кредиты на пике цен, по сей день продолжают платить за вдвое подешевевшее жилье. К тому же, однажды получив такой урок, люди впредь не станут рисковать и совершать операции с недвижимостью, не будучи уверенными в оправданности риска. Недаром по сравнению с докризисным уровнем упали не только цены на рынке недвижимости, но и спрос - по некоторым данным, падение достигло 60%. И пусть речь идет о так называемом отложенном спросе, факт, что называется, налицо - люди опасаются остаться ни с чем, а реальные доходы большей части населения не позволяют планировать ипотеку. “Согласно данным Агентства РК по статистике, номинальная заработная плата за первое полугодие выросла на 10%, а реальная - на 3%. Но возникает вопрос, насколько корректны эти данные, если треть населения страны составляют самозанятые? То же самое происходит и с инфляцией - все мы видим, что фактически она давно превысила официальные показатели”, - говорит г-жа Айбасова.
К тому же, утверждает представитель “ЦКН-Консалтинг”, практика показывает, что трудности возникают даже с реализацией конечному покупателю готовых проектов. Если говорить о южной столице, то застройка Алматы уплотняется, и жилые комплексы, позиционируемые как элитное жилье, предлагаемое по соответствующим ценам, фактически давно перестали быть таковым. Точечные проекты, встроенные в уже сформировавшиеся районы, зачастую не имеют удобного подъезда, приличествующей элитному жилью инфраструктуры в виде детских площадок. “Реализовать гигантские проекты трудно и самим компаниям - для таких проектов необходимо иметь офис продаж, плюс к этому застройщик должен выплачивать кредиты. В результате образуется замкнутый круг: строительная компания, получая деньги в банке, вынуждена поднимать цену; поднимая цены, она снижает спрос, а падение спроса, в свою очередь, ведет к замедлению продаж. Схема, которая работала в условиях ажиотажа, когда сами же дочерние компании или дочерние ответвления банков выкупали квартиры на этапе строительства, была наиболее рациональна, потому что нет смысла ждать, пока частник созреет и купит жилье, на это может уйти несколько лет. Сейчас аналогичная схема реализуется фондом недвижимости “Самрук-Казына”. Организация, которая имеет деньги (в данном случае “Самрук-Казына”), выкупает жилье у строителей, которые не имеют денег или имеют оборотный капитал, достаточный для возведения стен. Но строители не могут и не должны иметь залежи денег - деньги должны быть у банкиров, причем не у розничных, а у инвестиционных”, - уверена г-жа Айбасова. В ближайшей перспективе, полагает аналитик, проблему замкнутого круга едва ли удастся разрешить: застройка Алматы уплотняется, что сказывается на качестве жилья, а значит, найти покупателя на жилье в крупных проектах все труднее. Необходимо расширять географию застройки. По мнению г-жи Айбасовой, жилищное строительство в Алматы должно развиваться по американской схеме: в центре города деловая часть с многоэтажной застройкой, а жилые районы, в которых преобладает малоэтажная застройка - ближе к пригородам.
Коммерческая недвижимость
Если большинство экспертов сходится во мнении о том, что в секторе жилой недвижимости южной столицы так или иначе будет наблюдаться дефицит жилья, то на сектор коммерческой недвижимости эти прогнозы не распространяются. По словам директора департамента офисной недвижимости компании DTZ Research Даны БОКЕБАЙ, в нынешнем году предложение новых качественных офисных помещений должно увеличиться на 35% по сравнению с прошлым годом. Ожидается, что к концу года общее предложение в сегменте площадей такого класса составит 782 500 квадратных метров, из которых на долю вновь введенных (главным образом офисных зданий классов “А” и “В”) придется 159 163 “квадрата”. Строительство новых бизнес-центров наиболее активно ведется в Алмалинском и Медеуском районах города, но в ближайшей перспективе начнется более активное освоение улицы Толе би в западном направлении, а также проспекта Аль-Фараби на территории Бостандыкского района. В частности, на второе полугодие намечен ввод бизнес-центров на пересечении проспекта Сейфуллина и улицы Богенбай батыра, на Ауэзова - Толе би, аль-Фараби - Мендыкулова.
С начала этого года, отметила г-жа Бокебай, в Алматы введено в эксплуатацию 70 000 квадратных метров офисных площадей, однако 80% из них пока не заполнено. Низкий уровень заполняемости помещений в новостройках специалисты объясняют недостаточно высокой “раскрученностью” новых центров, дефицитом мест для парковки, неразвитой инфраструктурой новых комплексов, а также наличием черновой отделки. Последняя проблема весьма злободневна, поскольку многих клиентов черновая отделка не устраивает. В связи с этим девелоперы либо самостоятельно вкладывают средства в отделку, либо пытаются разделить расходы по данной статье с арендаторами. Если новостройки явно ощущают дефицит клиентов, то офисные помещения в бизнес-центрах, построенных в 2008 или в 2009 году, заполнены практически на три четверти, а сданные в тот же период бизнес-центры класса А - и вовсе на 85%.
Наличие большого объема предложения на рынке коммерческой недвижимости является одним из основных факторов, удерживающих на достаточно умеренном уровне цены в данном сегменте. По словам г-жи Бокебай, в первом полугодии нынешнего года произошло снижение уровня ставок аренды на 10-15%. В настоящее время в бизнес-центрах класса С офисные помещения предлагаются по цене $7-13 за квадратный метр в месяц, в зданиях класса В соответствующие расценки составляют около $15. В случае с такими помещениями арендная ставка включает расходы на обслуживание, а зачастую и коммунальные платежи. Ставка аренды квадратного метра в бизнес-центрах класса А колеблется в пределах $30-40, но в таких крупных и более современных объектах, как Алматинский финансовый центр и “Есентай Тауэрс”, например, расценки удерживаются на уровне $45-85 за квадратный метр. Как отмечает г-жа Бокебай, принимая во внимание то обстоятельство, что сегодня на рынке коммерческой недвижимости установилось своего рода равновесие между новостройками, заполненными в незначительной степени, и бизнес-центрами, введенными в строй полтора-два года назад и практически заполненными, в ближайшей перспективе радикального изменения ставок ожидать, скорее всего, не придется. Вместе с тем в последнее время наблюдается рост активности со стороны арендаторов, особенно тех, что занимают офисы класса С: многие из них понимают, что именно сейчас наиболее подходящий момент для того, чтобы перебраться в более престижное помещение. И поскольку дела у многих компаний начинают идти на лад, появляются финансовые возможности для такого переезда.
22.10.2010
Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА, www.panorama.kz