Последние события в строительной сфере на дольщиках отрицательно не скажутся. Так утверждают члены Правительства, призывая казахстанцев не беспокоиться. Для того, чтобы не допустить появления замороженных объектов, возводимых за счет граждан, Кабмином готовятся поправки в закон «О долевом участии в жилищном строительстве».
Последние события в строительной сфере на дольщиках отрицательно не скажутся. Так утверждают члены Правительства, призывая казахстанцев не беспокоиться. Для того, чтобы не допустить появления замороженных объектов, возводимых за счет граждан, Кабмином готовятся поправки в закон «О долевом участии в жилищном строительстве».
Однако «опытные» дольщики, не первый год отстаивающие свои права, на помощь государства уже не надеются. Тогда как одни, засучив рукава, самостоятельно осваивают профессию строителей, другие занимаются поиском пропавших без вести застройщиков…
На удочку долевого участия в возведении новой столицы попадаются, как правило, люди, которые не нуждаются в новом жилье сиюминутно, у кого есть время подождать и купить недвижимость подешевле. Среди дольщиков есть и вторая категория граждан. Это те, кто не имеет большого капитала, кто часть денег берет взаймы в банке и не желает тратить астрономическую сумму на жилье 30-40-летней давности. Как показало наше исследование, срок от проекта до объекта — это только половина тернистого пути астанинского дольщика.
Затянувшаяся «Весна»
Жилой комплекс «Коктем» («Весна») расположен на пересечении Сейфуллина-Кумисбекова.Дом сдали с задержкой на два года. Люди живут в нем почти год, но неустойку за срыв сроков до сих пор никто не получил. Когда жильцам раздали ключи от квартир, и началось заселение, строительная компания получила (по словам жильцов) разрешение на строительство десятого этажа, который первоначально был запланирован как технический. Стройка длится до сих пор. «Комплексом» дом назвали ради рекламы: обещанная парковка сдана под салоны и магазины, машины теснятся во дворе, детская площадка ютится возле трансформатора. Часть двора огорожена забором — за ним детская площадка частного детского сада, который расположен в крыле дома. Качество отделки подъезда с трудом дотягивает до эконом-, тогда как покупатели платили как за бизнес-класс.
Все это можно списать на временные сложности, если бы не одно «но»: жильцы этого дома частично финансируют и строительство десятого этажа, и содержание офиса компании (он находится в этом же доме). Дело в том, что энергетическая компания не желает регистрировать потребителей — ставить электросчетчики в каждую квартиру. У жилого комплекса один на всех счетчик. Показания делят на всех, и каждая квартира оплачивает ежемесячно чуть ли не 400 киловатт.
Жильцы создали инициативную группу, ходили по всем инстанциям. Откликнулась только финполиция. Почему строители так относятся к своим партнерам — дольщикам?
«Я думаю, это из-за того, что нет контроля вышестоящих организаций. Люди наши жалуются целый год — результата нет, — рассказывает дольщица ЖК «Коктем» Гульбаршин Буршакпаева. — Несмотря на то, что дом построен на средства дольщиков, он почему-то сдается только Госкомиссии, а дольщики в этом не участвуют. Отсюда и все проблемы». «Дольщики должны принимать участие в приемке дома», — подхватывает жительница дома Майда Байбугина.
Сейчас активисты подали документы в регистрационный комитет Департамента юстиции Минюста — хотят создать Общественное объединение защиты прав дольщиков ЖК «Коктем». Они провели обследование дома, переписали все недоработки и намерены добиваться их устранения.
Дом достроим сами
Жилой дом по улице, получившей название «№ 70». В 2003 году квадратный метр здесь стоил 300 у. е. Оказалось, что сумма была столь мизерной не случайно. Затянувшаяся стройка через два года и вовсе заморозилась: средств на продолжение работ оказалось недостаточно. А потому дольщики создали инициативную группу, чтобы отстаивать свои права. Финполиции они предоставили данные о нарушениях: двойные продажи, нецелевое использование и ряд других махинаций. По результатам проверок факты эти подтвердились, а потому директор несостоявшейся компании был осужден на 10 лет без права амнистии. Что же касается самой стройки, то ее решили продолжить сами дольщики, собрав дополнительно по 300 американских долларов за квадрат.
«Почему мы спешно решали этот вопрос? Потому что мы боялись, что наше здание продадут за 200 тысяч тенге, раздадут нам по 2-3 тысячи и скажут: извините, мы законно продали с аукциона. Такой расклад вполне возможен был и тогда, и сейчас», — считает дольщик Евгений Цай.
Евгений Цай относится к числу тех граждан, кто требовал принять закон о долевом участии в строительстве. Он писал во всевозможные инстанции, обращался к депутатам Мажилиса, собирал подписи пострадавших от строителей-аферистов. Казалось бы, закон приняли, но не учли один нюанс: под его действие попадают лишь те строительные компании, которые оформили свои документы с 1 января этого года. На тех же, кто пострадал от нерадивых застройщиков ранее, заплатив за «липу», действие закона не распространяется. «Если люди оказываются в такой ситуации, им помощи ждать неоткуда, — считает дольщик. — Даже если есть решение суда в вашу пользу, то исполнение реализуется с большими сложностями. Все эти организации, комиссии по охране прав не имеют должных полномочий. Однако я думаю, здесь важно, прежде всего, желание. Вопрос обманутых дольщиков упирается в их личную инициативность. Как они сами смогут решить его — таков будет результат».
А квартира уже не ваша…
Жертвами строительного бума оказались и сотрудники Национального научного медицинского центра. А потому врачи теперь вынуждены изучать юридические тонкости отношений дольщиков и застройщиков. Жилой комплекс «Енлик» уже практически был достроен. Когда дело дошло до чистовой отделки и коммуникаций, строители исчезли. Теперь их ищут, как говорится, всем миром: полиция, дольщики и руководство научного центра.
«Когда мы получили землю, стали искать строителей, — вспоминает заместитель директора ННМЦ Рашит Жумаханов, — это нелегко было сделать. Строительная организация приходит и говорит: вот гектар земли, мы вам даем 18 квартир. А 18 квартир для нас недостаточно, у нас в жилье нуждаются 600 человек. Хотелось как лучше. В этот момент нам посоветовали из городской архитектуры две-три компании. Мы вызвали, одна из них согласилась строить «50 на 50». Еще бы чуть-чуть — строитель орден бы получил. Это первый дом такой в Казахстане по 350 долларов за квадрат. Тем более в столице».
«Землю получили в мае 2005, дали дольщикам обязательство, что стройку завершат в марте 2006. С этого времени уже 15 месяцев прошло. Как оказалось, за это время квартиры успели перепродать дважды, трижды, а то и четырежды», — рассказывает дольщица ЖК «Енлик» Елена Тайманова.
В ЖК «Енлик» 333 квартиры, а собственников на порядок больше. Ведь застройщик продавал квартиры по нескольку раз. Теперь собственники с документами и ключами в руках не могут попасть в свои квартиры — там уже поселился кто-то другой.
В основном жертвами этой аферы стали приезжие люди. О ходе строительства они узнавали по телефону, посмотреть приезжали редко — верили документам. Дольщики ходят на митинги к зданию Национального медицинского центра и планируют дальнейшие действия. Формально дом находится в собственности строителя. Дольщикам нужно через суд отобрать здание и разобраться с многократными продажами.
Владимир Лютов «Замороженных строек у нас нет, практически их нет»
О ситуации, складывающейся в сфере строительства проектов с привлечением средств дольщиков, рассказывает директор Департамента государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) города Астаны Владимир Лютов
«Всего в столице действует 219 строительных площадок, на территории которых около 190 строительных компаний возводят коммерческие многоквартирные жилые дома. Из этого количества застройщиков 173 компании работают со средствами дольщиков.
По состоянию на 11 октября 2007 года в столице количество граждан, вложивших свои средства в возводимые объекты недвижимости, составило 28 279 человек. Из них почти половина дольщиков приобрели квартиры на условиях ипотеки.
По данным на октябрь 23 объекта площадью 362 289 квадратных метров, а это 3 648 квартир (в них количество дольщиков составило 3 504 человека), сегодня находится на стадии прохождения рабочей и Государственной комиссии. Кроме того, 15 объектов имеют высокую степень готовности. Таким образом, 38 многоквартирных жилых комплексов будут введены в ближайшее время.
Замороженных строек у нас нет, практически их нет».
• Между тем, проблемные объекты в Астане имеются. По официальным данным к ним относятся шесть объектов площадью 76 953 квадратных метра (1381 квартира), средства в которые вложили 1005 дольщиков. Плюс к этому семь объектов, возводимых недобросовестными застройщиками, в скором времени могут перейти в разряд «проблемных».
По подсчетам ГАСКа, для окончания строительства 165 объектов необходимо около двух миллиардов долларов США. «В настоящее время ситуация остается напряженной. Усугубляется это тем, что у многих были открыты кредитные линии, обеспеченные залогом, — говорится в справке столичного Департамента ГАСК. — Кроме того, имеется большая задолженность застройщиков перед компаниями, производящими строительную продукцию. Так, товариществу с ограниченной ответственностью «Стройконструкция» застройщики задолжали около 2,5 миллиарда тенге, (завод указанного предприятия обеспечивает товарным бетоном более 40 процентов строек столицы). Можно с уверенностью сказать, что в случае нерешения вопроса кредитования крупных застройщиков в ближайший месяц, большинство строительных объектов остановится».
«Проблема коснется не более 20% строящегося жилья…»
В республике количество участников долевого строительства составляет около 29 тысяч человек, в том числе по текущему году 14,9 тысяч человек. В общем для завершения строительства необходимо около 1,3 миллиарда долларов США. Всего застройщиками привлечено средств дольщиков на сумму около 280 миллиардов тенге, в том числе порядка 170 миллиардов тенге — за счет ипотечных кредитов. По словам министра индустрии и торговли Галыма Оразбакова, проблемная ситуация на рынке недвижимости коснется не более 20 процентов строящегося жилья, а именно строительства коммерческого жилья. Однако средства дольщиков в нем составляют до 60 процентов, а это десятки тысяч граждан.
Здесь следует учесть, что, по информации Комитета по делам строительства Министерства индустрии и торговли РК, строительство жилья с привлечением денег дольщиков ведется только в Астане, Алматы, Мангистауской и Костанайской областях. По состоянию на июнь в Мангистауской области с долевым участием ведется строительство 17 объектов, а в Костанайской области — 7 объектов жилья. А потому львиная доля проектов, при реализации которых привлекаются средства будущих владельцев квартир, приходится на Астану и Алматы.
• По инициативе Правительства законом «О долевом участии в жилищном строительстве» предполагается увеличить границу собственного капитала строительных компаний с 12 до 20 процентов от привлеченных денег по договорам долевого участия.
Параллельно с этим Премьер-министр Карим Масимов поручил рассмотреть «возможность применения к стройкомпаниям, работающим со средствами дольщиков, аналогичного механизма, который мы применяем к банкам. То есть, если стройкомпания находится в состоянии банкротства или начинает «падать», то государство должно иметь возможность «включиться» и выкупить активы дольщиков условно за один тенге, как это возможно у нас в банковской системе», — заявил руководитель Правительства.
Принципиальный момент, который должен быть отражен в поправках: привлекаемые застройщиками средства физических лиц должны направляться только на строительство.
В целом, Кабмин намерен получить дополнительные рычаги, призванные регулировать деятельность строительных компаний, работающих со средствами дольщиков.
08.11.2007
Лера Никольская, Недвижимость Астаны, www.kn.kz