С середины прошлого года, еще в бытность законопроектом, закон о долевом участии стал излюбленной темой. Тогда говорили о том, что наконец-то появится механизм, который защитит дольщиков от махинаций на рынке недвижимости. Не так давно оглашенный «черный» список строительных компаний и все, к нему приведшее показало: исполнение закона на местах не оградило всех дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Новый закон – новые требования, или Новый закон – новые цены…
С середины прошлого года, еще в бытность законопроектом, закон о долевом участии стал излюбленной темой. Тогда говорили о том, что наконец-то появится механизм, который защитит дольщиков от махинаций на рынке недвижимости. Не так давно оглашенный «черный» список строительных компаний и все, к нему приведшее показало: исполнение закона на местах не оградило всех дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Закон о долевом участии был принят как механизм регулирования правовых и экономических отношений между главными субъектами рынка недвижимости: застройщиком и потребителем. Уже в начале года закон «отсеял» ряд строительных компаний, для одних сделав деньги дольщиков недоступными, а для других и вовсе закрыв доступ к рынку. После этого в условиях сокращения предложения цены на первичную недвижимость выросли на несколько пунктов. Весеннее подорожание строительных материалов привело к повышению себестоимости строительства. А августовский мораторий некоторых банков на ипотеку добавил масла в огонь: и без того «звездная» ипотека стала еще более недоступной.
Но, как утверждают экономисты, развитие рынка – циклично, и за циклом падения всегда идет цикл взлета. Экономика страны сумела преодолеть друг за другом посыпавшиеся трудности: приняты меры по урегулированию цен на продукты питания; дано официальное обращение Нацбанка, отрицающее слухи о деноминации тенге; банки продолжили оказывать услуги; государство предприняло меры по оперативной поддержке экономики в виде дотаций в строительный сектор и гарантировало вклады дольщиков. Последним шагом навстречу новому циклу станет новая редакция Закона о долевом участии, значительно ужесточающая требования к строительным компаниям. По предварительным данным, новый закон поднимет планку наличия собственных резервных средств компании до 50 процентов от стоимости строительства объекта. То есть половина стоимости строительства повиснет мертвым грузом на банковских депозитах вместо того, чтобы работать на скорейшее завершение объекта. Понятно, что эти деньги станут гарантом выполнения обязательств перед дольщиками, но после вступления закона в силу нехватку этой части финансирования застройщики будут вынуждены восполнять за счет дольщиков, что в итоге приведет к еще большему повышению цен на недвижимость.
Также возможно введение требования о не менее чем трехлетнем оперировании на рынке. То есть даже если у компании есть финансы, но она еще не зарекомендовала себя как надежная и проверенная временем, она не сможет привлекать деньги дольщиков. Новым ужесточенным требованиям будут соответствовать не все строительные компании. Как поясняет Илья Ржевский, начальник отдела контроля долевого строительства ДГАСК Астаны, это естественный отбор, который сузит круг застройщиков, но в положительную сторону.
– Три года – хороший срок, который позволяет иметь квалифицированный состав сотрудников. Сколько сейчас компаний-однодневок, это же уму непостижимо!
Итак, после введения нового Закона еще более уменьшится количество компаний, а следовательно, и круг предложений первичного жилья. Пока требования закона поддерживают все, однако никто не берется ручаться за то, что оставшиеся компании не станут диктовать цены, зная, что другого выбора у дольщиков нет.
Внесла свою лепту и последняя новость строительной отрасли – 14-процентный НДС на каждую реализованную квартиру, который не был изначально предусмотрен в договорах с дольщиками. Пока на налог наложен мораторий. Стоимость квадратного метра складывается из многих составляющих, в том числе налогов, поэтому, если примут решение о начислении налога, его финансовое выражение опять-таки ляжет на плечи казахстанских дольщиков. Как сказал на заседании «круглого стола» в мажилисе Ерканат Тайжанов, депутат парламента РК, «это приведет к необратимым последствиям»:
– Сегодня компании и так испытывают дефицит финансирования. Представляете – сейчас им придется выплачивать налоги, которые начислены с января 2007 года? Это какие бешеные суммы?
Как будут развиваться события, покажет время, но уже сейчас ясно – вслед за новым годом наступят значительные изменения в сфере недвижимости, которые двояко скажутся на клиентах строительных компаний. С одной стороны, они защитят наши вклады, а с другой – значительно повысят их спустя некоторое время после вступления в силу новых требований. А пока эксперты могут дать лишь один совет: если вы запланировали покупку жилья на ближайшее время, не откладывайте. Стойкий спрос, требования закона, повышение себестоимости и возможные налоги только повысят стоимость квадратного метра.
08.11.2007
Серик БАЕВ, www.liter.kz