В Алматы замечено оживление на рынке недвижимости. На дверях подъездов вновь запестрели призывные объявления “Куплю квартиру в вашем доме”. Что это, новый подъем или искусственно вызываемый ажиотаж?
В Алматы замечено оживление на рынке недвижимости. На дверях подъездов вновь запестрели призывные объявления “Куплю квартиру в вашем доме”. Что это, новый подъем или искусственно вызываемый ажиотаж?
Вице-президент Казахстанской республиканской палаты оценщиков (КРПО) Александр КАЛИНИН считает, что на рынке недвижимости сегодня царит мертвая тишина. И небольшое оживление, которое отчасти можно наблюдать в Алматы, скорее всего – сезонное явление.
– Осенью, как правило, у людей появляются деньги: сельчане собирают урожай. В крупные города на учебу приезжают студенты. Им нужно арендовать или купить жилье. Вот и появляется работа у риэлторов. Конечно, есть и психологический фактор – риэлторы пытаются реанимировать рынок, имитируя кипучую деятельность. Но они всего лишь выдают желаемое за действительное.
И вопрос не в насыщении рынка, а в платежеспособности населения. У многих нет денег, кредиты почти не выдаются, условия ипотеки ужесточены. Если раньше цены диктовали владельцы недвижимости, строительные компании, то сейчас они устанавливаются покупателями.
Рынок недвижимости обычно носит пульсирующий характер, когда пульс задается схемой “накопил – купил”. А у нас давно уже никакой пульсации не происходит. Продавцам квартир нужно психологически преодолеть барьер и снизить цены. Они сейчас как рассуждают: “Раньше было столько-то, что ж я такие деньги упущу?”. Но это неправильное отношение. Больше и дороже недвижимость уже вряд ли будет! По законам рынка после кризиса наступает застой, и уж потом, далеко не сразу, оживление. Мы же пока даже кризис не преодолели.
КТО ПЕРВЫЙ – ТОМУ И ТАПОЧКИ!
А эти истории, что называется, из первых уст. Нам их поведали те, кто купил квартиру недавно.
Людмила Н. в Алматы переехала из Караганды. Там свою квартиру в центре города продала быстро и рассчитывала так же быстро приобрести жилье в южной столице, обратилась к риэлторам. Сначала все шло хорошо, риэлторы активно предлагали варианты, пока не остановились на самом приемлемом: 2-комнатная, улучшенная, в одном из центральных районов Алматы. Квартира сразу приглянулась Людмиле, и она решила – беру! Договорились о цене. Людмила уже было собралась дать задаток. Однако в этот момент в квартире появилось еще несколько риэлторов, которые пришли с другими клиентами. И надо же такому случиться: те тоже остановились на этой квартире, назвав цену на 2 тысячи долларов больше.
Однако, следуя принципу “кто первый встал, тому и тапочки”, риэлторы предложили женщине выбор: либо вы платите столько же, либо квартира уходит другому. Людмила от сделки отказалась, просто из принципа. Риэлторы названивали ей до поздней ночи, уговаривая расстаться с двумя тысячами долларов: “Это же такая мелочь!”. А утром сообщили, что вернулись к прежней цене.
И Людмила поняла: риэлторы просто разыграли спектакль, чтобы выманить у нее побольше денег.
ВЫЖИВАНИЕ СТАРУШЕК
О новом методе выселения одиноких людей из приглянувшихся квартир мы узнали от одной из наших читательниц – пожилой женщины, которая живет одна в трехкомнатной квартире с высокими потолками и большой квадратурой. С некоторых пор ей постоянно названивают некие люди, которые предлагают продать квартиру, называя при этом цену, весьма далекую от самой скромной рыночной. Старушке не дают покоя даже ночью. По такой же схеме, как нам поведал один знакомый риэлтор, поступают и с небольшими домами с хорошим участком земли, где живут одинокие люди. Многие из них действительно были бы рады сменить жилье на более комфортное, пусть и меньшей площади. Но вот как узнать, по какой цене продавать?
Между тем, если лакомый кусок земли или недвижимости приглянулся клиенту, риэлторы дают объявление в газету о продаже 20–30 таких квартир в этом же районе или доме, но с “нужной” ценой. После чего начинают атаку на жертву. И часто покупатель даже и не догадывается, что его квартиру или домик продали за гораздо большую сумму, чем получил он сам.
Кстати, о недобросовестности отдельных риэлторов часто говорит тот факт, что на просмотр некоторых объектов они сами не ходят, отправляя клиента одного, при этом без стеснения заявляя: “Не забудьте про мои комиссионные в случае совершения сделки!”.
КТО ПОДСКАЖЕТ НОВЫЙ ИНСТРУМЕНТ?
Вице-президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Гульшара ДЮЙСЕМБАЕВА в какой-то степени все еще лелеет надежду:
– Во что сегодня реально люди могут вложить деньги? Вы знаете такие инструменты? Поэтому в ближайшее время люди, которым некуда девать деньги, будут вкладываться в недвижимость. Конечно, уже не в тех объемах, что раньше. Будет ли стоимость недвижимости расти? Тоже сомнительно.
Управляющий директор агентства недвижимости “ЦКН” Зада СУЛЕЙМЕНОВА с ней не во всем согласна:
– Недвижимость утратила свою привлекательность как средство для инвестирования. У продавцов есть опасения, что цены могут упасть, поэтому выброс на рынок сразу большого количества квартир они считают рисковым, предпочитая сдачу в аренду. С началом сентября объем предложений по аренде увеличивается. Появился также спрос на дачные дома с небольшими участками – как альтернатива дешевым квартирам. Чаще всего их запрашивают приезжие.
Сейчас есть небольшой рост активности и предложений по аренде и продаже квартир. Увеличился спрос на 1–2-комнатные квартиры.
Ближе к Новому году появится спрос на более дорогие и большие квартиры. Однако цены на недвижимость даже по сравнению с 2009 годом заметно снизились. Цены реальных сделок отличаются от цен предложения на 10–20 процентов.
Президент Казахстанской федерации недвижимости Александр КИМ считает, что отсутствие крупных строительных площадок в ближайшие годы не даст сильно упасть ценам.
– Мы прогнозируем небольшой рост в ближайшие годы. Примерно 10 процентов в год. Сейчас средняя цена на вторичку колеблется в зависимости от района от 1100 до 2500 долларов за квадрат. Первичка – на уровне 1800–2200 долларов. Но сделок по первичному жилью сейчас почти нет. Нет больших скачков продаж и на вторичном рынке. Для этого нет предпосылок. Проблемное залоговое имущество заемщиков тоже пока лежит в банках. И, несмотря на то что время от времени эти залоговые квартиры выставляются на продажу, рынку от этого ни холодно ни жарко. Впрочем, в большинстве случаев банки все же идут навстречу проблемным заемщикам и дают отсрочку платежа либо используют другие схемы, только бы “неликвид” приносил хоть какой-то доход.
Конечно, в повышении цен заинтересованы те, кто серьезно вложился в недвижимость, и снижать цену в 2–2,5 раза им не с руки. Но возвращения к докризисным ценам уже вряд ли стоит ожидать.
120 тысяч – на Казахстан!
По данным вице-президента Казахстанской республиканской палаты оценщиков Александра Калинина, в Казахстане больше 120 тысяч ипотечных квартир. Больше 40 процентов – проблемные, из них 25 процентов считаются невозвратными. В кредитных портфелях банков около 65–75 процентов составляет недвижимость, большая часть которой – земля. В алматинских банках – это земля в пригороде Алматы и в Алматинской области. Эти деньги можно считать похороненными, считают эксперты.
Жанар КАНАФИНА
АТЫРАУ: Коттеджи никому не нужны?
В Атырау на рынке недвижимости затишье – квартиры продаются с большим трудом. Есть пример, когда трехкомнатная квартира в престижном районе нефтяной столицы общей площадью немногим более 50 квадратных метров “ушла” всего за сорок тысяч американских дензнаков, причем хозяева искали покупателей целых три года! Потому что цена была сильно завышена. Некоторые атыраусцы в расчете на нефтедоллары выставляют на продажу коттеджи по цене не меньше “лимона” долларов. Но покупателей нет.
Куда бойчее идет сдача квартир в аренду: четырехкомнатная квартира в новом доме предлагается “по дешевке” – 100 тысяч тенге в месяц, и желающие всегда находятся.
Светлана НОВАК
ТАРАЗ: Цены остановились?
В Жамбылской области цены на жилье замерли на месте. В газетных объявлениях вот уже второй год стоимость квартир на вторичном рынке остается на прежнем уровне – 11–15 тысяч у. е. за однокомнатные, 15–18 тысяч – двухкомнатные, частные дома – от 15 тысяч и выше… Встречаются, правда, предложения по цене особняков в 300–400 тысяч у. е.
Статистика зафиксировала в начале этого года показатель роста продаж на уровне… 0,0 процента!
Дороже всего стоят в области частные дома улучшенной планировки – их цена зафиксирована на уровне 71,2 тысячи тенге за “квадрат”. А вот однокомнатные квартиры в отдаленных районах дешевле всего – около 47 тысяч тенге за квадратный метр.
Шухрат ХАШИМОВ
АСТАНА: Самый нелюбимый – район “алматы”
Средняя стоимость квадратного метра в Астане составляет 1100–1200 долларов США. Самые дорогие квартиры – на левобережье и в старом центре Астаны. Например, стоимость квадратного метра в жилых комплексах “На водно-зеленом бульваре” и Green village – пять тысяч долларов. По такой же цене продаются и квартиры на набережной в ЖК “Звезда Астаны”.
Самым “нелюбимым” среди покупателей стал в последнее время район “Алматы”. По данным риэлторов, лишь один из 30 покупателей согласен приобрести “вторичную” квартиру в этом районе города.
И все чаще как жители столицы, так и приезжие хотят обзавестись дефицитными пока квартирами для большой семьи в четыре, пять и более комнат.
Аренда в Астане тоже недешева: за месяц проживания в однокомнатной квартире сегодня с вас попросят в среднем от 60 до 85 тысяч тенге.
Маша БИККИНИНА
КАРАГАНДА: Рынка как бы нет?
Полумиллионная Караганда всегда отличалась разнобоем цен на недвижимость. В центре – в два-три раза выше, чем в промышленных районах. Сейчас рынка словно бы нет.
Цена одного квадратного метра вторичного жилья в центре составляет 730 у. е., а в отдаленном районе “Майкудук” – 425. Однокомнатная квартира в среднем обойдется в центре около 23 тысяч долларов, в “Майкудуке” – 14 тысяч. Но это цены из издания “Недвижимость”. Покупатель, как правило, готов приобрести жилье по более низкой стоимости. Оценщики говорят, что при оценке жилья в официальных документах указывается стоимость на 20 процентов ниже установленной экспертизой. Это реальное состояние рынка недвижимости.
Роберт КЕЛЛЕР
17.09.2010