Мировой финансовый кризис помимо банковского сектора Казахстана наиболее тяжело ударил по сфере строительства, что фактически привело к коллапсу отрасли. Если правительство не сумеет сформировать внятную, а самое главное – эффективную программу выхода из кризиса, то это может привести как к резкому падению темпов экономического роста страны, так и к серьезным социальным конфликтам.
Мировой финансовый кризис помимо банковского сектора Казахстана наиболее тяжело ударил по сфере строительства, что фактически привело к коллапсу отрасли. Если правительство не сумеет сформировать внятную, а самое главное – эффективную программу выхода из кризиса, то это может привести какк резкому падению темпов экономического роста страны, так и к серьезным социальным конфликтам
Как «кашу заварили»…
Кризис ликвидности в банковском секторе Казахстана, возникший в результате проблем на рынке ипотечных кредитов категории subprime* в США, в первую очередь сказался на строительном секторе. Ведь вливание средств, необходимых для функционирования стройплощадок, прекращаться не должно ни на один день: необходимы и своевременные поставки стройматериалов, и постоянная оплата текущих расходов, и отсутствие долгов перед самими строителями. А если добавить к этому разработку соответствующих проектов и возведение коммуникаций, то цифры складываются внушительные.
Как известно, после ограничения доступа к зарубежным финансам казахстанским банкам пришлось пересмотреть свою кредитную политику.
И если одни банки резко повысили ставки вознаграждения и уровень минимального первоначального взноса, ужесточив при этом требования по ипотечным программам, другие вовсе объявили мораторий на кредитование. По застройщикам это ударило дважды: сократились и объемы кредитов, необходимых для завершения строительства, и число покупателей, многие из которых могут приобрести жилье только в ипотеку.
Впрочем, события, которые реально проявились в августе, стали сюрпризом не только для застройщиков. «Первое, что вызвало панику общества, — это падение курса тенге, — рассказывает газете «Недвижимость» вице-президент Национальной ассоциации риэлторов, заместитель председателя правления компании «Абсолют» Олег АЛФЕРОВ. — С одной стороны, оно было спровоцировано массовым обналичиванием средств, оказавшихся на счетах банков по итогам проведенной легализации имущества и денежных средств. Это повлекло за собой повышенный спрос на иностранные валюты, ослабив национальную. Другой причиной роста курса доллара и евро послужили изменения в таможенном законодательстве, не позволившие ввезти в страну наличную валюту в достаточном объеме. Дефицит доллара вызвал, как вы помните, настоящую истерику, взвинтив его курс до 140 тенге. И, наконец, третьим поводом к этим событиям может быть назван активный вывод иностранными компаниями капитала из нашей страны, равно как и из других развивающихся экономик. Этот симптом стал первым заметным проявлением мирового кризиса ликвидности в республике».
Как результат — казахстанцы решили, в основном, занять выжидательную позицию. «И если покупатели сегодня в ожидании снижения цен, продавцы — в ожидании восстановления спроса, то вместе и те, и другие ждут, когда банки вернут ипотеке прежнюю привлекательность, — считает Олег Алферов. — Наконец, сами банки рассчитывают на восстановление былой доступности зарубежного капитала — предположительно к I-II кварталу следующего года. Однако кредитная политика в части проверки кредитной истории заемщика, требований к залоговому обеспечению будет носить более взыскательный характер гораздо дольше. Как следствие — банки выйдут из периода турбулентности с оздоровленными, более сбалансированными ссудными портфелями».
По амбарам помели, по сусекам поскребли…
Учитывая, что банковский сектор страны является наиболее сильным на всем постсоветском пространстве, мало кто из экспертов сомневался, что банкиры смогут выдержать этот экзамен (кстати, портфель кредитов отечественных банков на треть состоит из проектов, связанных с недвижимостью). А потому казахстанские власти в первую очередь решили сделать акцент на поддержке строительных компаний. Этот шаг направлен, скорее, на спасение сбережений простых граждан, вложивших немалые средства в строящиеся объекты в рамках долевого участия, не затормозив при этом реализацию Государственной программы жилищного строительства.
Ряд антикризисных мер в Правительстве выработали на удивление быстро. Столь же оперативно Кабинетом министров были представлены предложения при рассмотрении поправок в республиканский бюджет 2007 года. Из 155,7 миллиарда тенге, которые Правительство изыскало из недоосвоенных в этом году средств (кроме этого частично были урезаны расходы бюджетов на предстоящие годы), бóльшая сумма, а именно 122 миллиарда тенге, выделяются Фонду устойчивого развития «Казына». Второе место по величине выделяемых средств разделяют Национальный научно-технологический холдинг «Самгау» (12,2 миллиарда) и Казахстанская ипотечная компания (КИК) (20,5 миллиарда тенге, из которых 12 миллиардов будут направлены на кредитование в сфере жилищного строительства). На капитализацию АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» выделяется один миллиард тенге.
Куда планируется направить эти средства?
Целью институтов развития, по словам министра экономики и бюджетного планирования Бахыта СУЛТАНОВА, будет «продолжение финансирования предприятий малого и среднего бизнеса через банковскую систему на приемлемых для них условиях (по ставкам, которые ранее предлагались отечественными банками — комм. авт.)». Кроме того, выделяемые средства будут направлены на поддержку наиболее значимых инвестпроектов в приоритетных секторах.
Схема такова: через институты развития средства по «льготным» процентам будут предоставлены банкам второго уровня, которые, в свою очередь, должныпрофинансировать строительные компании для завершения уже начатых объектов, которые планировалось ввести в 2007-2008 годы.
Эти суммы впоследствии будут возвращены в казну. При этом они «окупятся» решением проблем дольщиков и тем, что послужат «цементом» на пошатнувшемся ипотечном рынке, обеспечив его устойчивость.
Что касается Казахстанской ипотечной компании, то ей предстоит выкупить у коммерческих банков все ипотечные кредиты, уже выданные и выдаваемые по Государственной программе жилищного строительства. Кроме выделяемых из госказны средств компания будет капитализирована за счет выпуска ее облигаций. Все это, по словам министра индустрии и торговли РК Галыма ОРАЗБАКОВА, «позволит вложить в банковский сектор до конца текущего года около 90 миллионов долларов США». Для того чтобы эти меры не были напрасными и положительно отразились на рынке недвижимости, Правительство требует, чтобы «как минимум 80 процентов от этой суммы банки направили «на кредитование строительных организаций и ипотеку».
Если средств для выкупа КИКом прав требований у банков второго уровня по ипотечным кредитам окажется недостаточно, то, по словам главы Мининдустрии, «сумма капитализации КИКа будет увеличиваться и в 2008 году».
Отдельный вопрос касается реализации Госпрограммы развития жилищного строительства. Споткнувшись на строительстве недорогого жилья, которое без учета региональных особенностей страны первоначально хотели возводить по цене не более 350 долларов США за квадратный метр (сегодня эта цифра составляет 450 долларов), Правительство решило пойти по другому пути и выкупить у застройщиков уже построенные квартиры.
Итак, стоимость жилья по Госпрограмме составляет 450 долларов за один квадратный метр. Но эта цена не учитывает затраты на приобретение земельного участка и подведение инфраструктуры. «Исходя из этих затрат, реальная цена квадратного метра по Госпрограмме составит 700-800 долларов, — считает министр индустрии. — Считаем возможным акиматам Астаны, Алматы и Атырау, на которые приходится более 80 процентов строящегося по республике коммерческого жилья, осуществить закуп уже построенных квартир по этой цене вместо строительства новых домов». По подсчетам Министерства индустрии и торговли, если приобрести таким образом хотя бы 1000 квартир — это уже порядка 60 миллионов долларов, полученных стройкомпаниями для продолжения строительства коммерческого жилья.
Впрочем, в этих высказываниях министр упустил, что с нынешнего года стоимость «квадратов», выдаваемых по Госпрограмме, рассчитывается не в у. е., а в казахстанской валюте. Если быть точным, сумма определена и давно зафиксирована на уровне 56515 тенге. Об этом как бы «невзначай» напомнила главный финансист страны Наталья КОРЖОВА, которая на том же заседании правительства предложила капитализировать жилье по «тенговой» цене за квадратный метр напрямую у строительных компаний, минуя посредников.
В этом вопросе необходимо учесть и еще одну немаловажную составляющую — как известно, при возведении жилья по Госпрограмме строители экономят на всем. Кроме маленькой квадратуры в таких квартирах нередко отсутствует даже санузел, который нередко является единственым на весь этаж по примеру советских общежитий. В отстроенных же апартаментах, в которых зачастую берутся современные расчеты (в среднем 20 квадратных метров на человека), площадь поставлена «на широкую ногу», а потому бюджетникам такое жилье может оказаться просто не по карману.
Для осуществления этой идеи Правительство намерено действовать через социально-предпринимательские корпорации (СПК), которые, выкупив жилье у строительных компаний, впоследствии продавали бы его приоритетным категориям граждан, определенным в Госпрограмме жилищного строительства.
О том, что застройщики не горят желанием продавать жилье с высокой степенью готовности за такую же сумму, пусть даже «оптом», на этом же совещании заявили представители акиматов Астаны и Алматы.
«Сама по себе стоимость квадрата, предложенная Мининдустрии, строителей, как известно, не воодушевила, — поясняет ситуацию Олег Алферов. — И непрозрачный характер её подачи сыграл злую шутку. Парадокс: предлагаемые меры направлены на стабилизацию рынка, но обнародованы они были таким образом, что рынок охватило волнение! Ведь рядовые сограждане решили, что выкупленное жилье выплеснется на открытый рынок и создаст обвальную ситуацию. В действительности же МИиТ готово выкупить не более 4000 квартир, и продавать новую собственность будущие обладатели согласно требованиям Госпрограммы, как известно, не смогут».
Что же касается крупных портфельных инвесторов, владельцев тысяч квадратных метров, которые рассматривают рынок недвижимости в качестве инструмента вложения и преумножения капитала, то, по мнению эксперта Национальной ассоциации риэлторов, «тактика их поведения предельно консервативна». «От их собственных действий напрямую зависит будущее направление и скорость движения цен, — убежден Олег Алферов. — И они это отчетливо осознают и никуда не торопятся. Деньги, вложенные ими в недвижимость, — не последние. Текущая динамика цен на жилье, коммерческую недвижимость и землю красноречиво это подтверждает. Мы по-прежнему наблюдаем 10-15%-ую коррекцию переоцененного низколиквидного жилья и стабильные цены на квартиры и домостроения, торговые и прочие площади, возведенные в 1990-2000 годах».
Эксперт полагает, что «к середине 2008 года возможно восстановление платежеспособного спроса с кредитным плечом. Следовательно, можно будет говорить об оживлении строительного сектора, начале проектирования застройщиками новых объектов. Но здесь следует обратить внимание на прогнозы развития событий на международном фондовом рынке, где пока наблюдается «потепление». Вместе с тем, опираясь на мнения экспертов зарубежных финансовых институтов и отечественных банкиров, можно сделать вывод о том, что стоит ожидать колебательного поведения кредитных ставок казахстанских банков в течение ближайшего полугодия».
* Получатели так называемых «субстандартных» (subprime) ипотечных кредитов — это люди с отрицательной кредитной историей, или не имеющие стабильного источника дохода. Они составляют около 20 процентов населения США. За их счет банки намеревались увеличить свой кредитный портфель после сокращения потока «надежных» заемщиков.
Кредиты банки выдавали практически всем, но условия при этом были выгодны только для них: используя привлекательный начальный процент, они поднимали его в течение короткого промежутка времени, тем самым отыгрывая более высокие риски при выдаче субстандартных кредитов.
•В том что у Казахстана есть все возможности, чтобы справиться с ситуацией, не сомневались ни отечественные, ни международные эксперты. Несмотря на то, что в сентябре международные резервы страны, включая средства Национального фонда, снизились на 3,4 процента, в целом складывается довольно-таки радужная картина.
Так по данным за девять месяцев текущего года активы Национального фонда выросли на 27,8 процента и по состоянию на 1 октября 2007 года составили 2,368 триллиона тенге. Чистые международные резервы Нацбанка составляют около 20 миллиардов американских долларов. К этому необходимо добавить 5,2 миллиарда долларов США, аккумулированных в Нацбанке в виде минимальных резервных требований (МРТ), и около 30 миллиардов тенге, лежащих в фонде гарантирования депозитов.
•В рамках Государственной программы развития жилищного строительства за счет бюджетных средств в 2008 году предусмотрено возведение 860 тыс. метров жилья, в том числе по Астане — 333 тыс. кв. метров, Алматы — 186 тыс. кв. метров, Атырау — 76 тыс. кв. метров
Цифры. По данным Агентства РК по статистике, в 2003 году средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов составила 64,0 тысячи тенге. По официальным данным в последующие годы отмечалась тенденция уменьшения (в 2004 году она составила 57,5 тысячи тенге, в 2005 году немного снизилась до 57,4 тысячи тенге, восстановившись до прежнего уровня в 2006 году). А по данным за январь-июнь 2007 года эта цифра сложилась на уровне 58,6 тысячи тенге.
Данные строительных компаний от официальной статистики кардинально отличаются. По сведениям, представленным АО «BIGroup», в 2003 году себестоимость квадратного метра жилья в среднем составляла 85,4 тысячи тенге. В последующие годы уровень издержек стал уверенно расти (100,04 тысячи тенге в 2004 году; 106,14 — в 2005; 136,64 — в 2006 году и 178,12 — по данным за первое полугодие 2007 года).
06.11.2007
Ботагоз Омар, Индира Алимова, www.kn.kz