В текущем году завершается срок действия Государственной программы жилищного строительства, стартовавшей в 2008 году. Но означает ли это, что темпы возведения жилых домов резко упадут, тем более что последствия мирового финансового кризиса все еще дают о себе знать?
В текущем году завершается срок действия Государственной программы жилищного строительства, стартовавшей в 2008 году. Но означает ли это, что темпы возведения жилых домов резко упадут, тем более что последствия мирового финансового кризиса все еще дают о себе знать? Когда жилищное строительство вернется на докризисный уровень и как простым гражданам решить извечный квартирный вопрос? Прояснить все эти вопросы в интервью «Казправде» мы попросили директора департамента жилищной политики Агентства по делам строительства и ЖКХ Кенжебулата МЫНБАЕВА.
– Кенжебулат Султанбекович, какие способы приобретения своего «угла» сегодня существуют? Какие из них наиболее доступны населению?
– Основные виды жилья, существующие на сегодняшний день, – это арендное, или так называемое коммунальное, кредитное – по цене не более 56 515 тенге за квадратный метр в рамках действующей Государственной программы жилищного строительства, а также коммерческое и индивидуальное.
На арендное жилье могут претендовать определенные категории населения, перед которыми государство имеет обязательства, и относящиеся к малоимущим, социально защищаемым слоям населения, а также государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие и лица, занимающие государственные выборные должности. Данное жилье по спискам очередников выделяется акиматами.
Второй вид – это кредитное жилье. По Госпрограмме оно предоставляется по цене не более 56 515 тенге за квадратный метр и может быть приобретено через систему жилстройсбережений и ипотеку.
Если материальные возможности позволяют, то человек может приобрести на рынке коммерческое жилье или, получив в соответствии с положенными процедурами в местных исполнительных органах земельный участок, построить индивидуальный дом. Пути строительства коммерческого жилья могут быть разные: долевое, паевое, через софинансирование и так далее.
Следует заметить, что в рамках государственно-частного партнерства могут быть созданы жилищно-строительные кооперативы. Это путь самостоятельного решения жилищных проблем, поэтому акиматам в Госпрограмме рекомендовано оказывать содействие таким инициативам граждан. При этом в соответствии с Госпрограммой обязательным условием создания ЖСК должно быть бесплатное выделение под застройку земельного участка с подведенными коммуникациями. В рамках стимулирования государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства используются и возможности социально-предпринимательских корпорации, переданных в ведение акиматов.
– В ежегодном Послании народу Казахстана Глава государства поручил совершенствовать политику развития жилищного строительства, используя огромный потенциал системы жилстройсбережений. Как оно воплощается Агентством на практике?
– В соответствии с Посланием Главы государства народу Казахстана Агентством совместно с АО «Жилищный строительный сберегательный банк» разработаны схемы строительства и реализации жилья через местные исполнительные органы и частных инвесторов. По этим схемам Жилстройсбербанк формирует пул вкладчиков, желающих купить жилье по определенной стоимости и классу комфортности, и направляет заявки в акимат на строительство жилых домов. Акимат выделяет земельный участок с подведенной инженерной инфраструктурой и за счет кредитов из республиканского бюджета производит строительство жилых домов. После ввода жилого дома в эксплуатацию акимат заключает договоры купли-продажи с вкладчиками банка. В свою очередь Жилстройсбербанк перечисляет местному исполнительному органу средства вкладчиков. Местный исполнительный орган погашает кредит из республиканского бюджета.
При строительстве и реализации жилья через частного инвестора Жилстройсбербанк также направляет ему заявки на строительство жилых домов, а инвестор за счет собственных и заемных средств производит их строительство. После ввода жилого дома в эксплуатацию частный инвестор заключает договоры купли-продажи с вкладчиками Жилстройсбербанка, перечисляющему в свою очередь частному инвестору средства вкладчиков.
Отличие этой схемы заключается в том, что, если по действующей Госпрограмме жилье предоставляется только приоритетной категории населения по цене 56 515 тенге, то она рассчитана на широкие круги населения. А цена с учетом подорожания стройматериалов будет выше – ориентировочно 90 тыс. тенге, кроме Астаны, Актау, где стоимость квадрата будет примерно 112,5 тыс. тенге, и Алматы – 142,5 тыс. тенге. Окончательная стоимость будет определяться проектно-сметной документацией и Государственной экспертизой. Такой механизм уже одобрен и согласован с государственными органами и включен в проект отраслевой программы развития стройиндустрии. Следует отметить, что реализация пилотных проектов в регионах – это только первый этап использования потенциала жилстройсбережений, который даст возможность отработать на практике реальные схемы строительства жилья.
– Когда начнет действовать этот механизм?
– После утверждения отраслевой программы развития стройиндустрии, в которой на эти цели уже предусмотрены средства из республиканского бюджета в 2011 году. Заявка Агентства на указанные средства была одобрена Республиканской бюджетной комиссией.
– Эти шаги, несомненно, станут ощутимым подспорьем для тех, кто нуждается в жилье. Однако насколько оправданы пессимистичные прогнозы тех, кто предрекает, что с завершением объектов долевого строительства в связи со значительным «сворачиванием» ипотечного кредитования, под влиянием других факторов, темпы жилищного строительства значительно сократятся, а дефицит жилья неизбежно приведет к скачку цен на него?
– Такие прогнозы, действительно, имеют место. И наше Агентство, и Ассоциации строителей и застройщиков проявляют обеспокоенность существующим положением, постоянно проводят мониторинг, строят планы. Уже в конце прошлого года было ясно, что ситуация требует кардинального разрешения. В каком плане? Мировой экономический кризис сказался и на строительной сфере. Многие компании обанкротились, некоторые, не выдержав конкуренции, ушли с рынка. Да и оставшиеся строительные предприятия сталкиваются со сложностями при кредитовании, поскольку банки ужесточили свои требования. И примерно с 2008 года частные застройщики практически не начинали строительство новых объектов многоквартирного жилья. В основном во всех регионах кредитное и арендное жилье возводится за счет средств из республиканского бюджета. Но их доля в общем объеме строительства незначительна и составляет на сегодня около 8%. Соответственно, если в текущем году ожидаемый прогноз ввода в строй – 6,2 миллиона квадратных метров жилья по республике, то в следующем году – лишь порядка 4,5–5 миллионов (без учета части долевого строительства, которое завершится в 2011-м). Поэтому вполне очевидно, что, не приняв системных мер, не избежать снижения темпов жилищного строительства.
Жилье – одна из основных потребностей человека. Для того чтобы полнее ее удовлетворить и была разработана и предложена схема жилищного строительства с использованием жилстройсбережений. Более того, для своевременного ввода в эксплуатацию строящегося жилья государство намерено и в дальнейшем оказывать поддержку, выделяя средства на строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры. В рамках проекта отраслевой программы по развитию стройиндустрии, начиная с 2011 года, на эти цели предусматривается ежегодно по 10 миллиардов тенге. Кроме этого, средства на данные цели могут выделяться не только из республиканского, но и из местных бюджетов.
Также, принимая во внимание, что более 50% объемов в предыдущие годы приходилось на индивидуальное жилищное строительство, в отраслевой программе развития стройиндустрии упор делается на выпуск отечественных стройматериалов, которые будут более доступны по цене, снизится их импорт.
Сейчас агентством с участием инвестиционно-строительной компании «ASI» разработана новая схема строительства и реализации жилья частными инвесторами. Она предусматривает, что застройщик строит жилье в соответствии с законом «О долевом участии в жилищном строительстве» и заключает договор с Жилстройсбербанком на открытие депозитов (счетов). На первом этапе, продолжительностью 6–12 месяцев, выполняются следующие мероприятия: застройщик за свой счет обеспечивает строительство нулевого цикла, одновременно ЖССБ совместно с застройщиком формирует пул потенциальных покупателей в объеме не менее 50% от общего количества квартир проекта. Это позволит застройщику на втором этапе получить кредитные ресурсы в банке второго уровня для продолжения и завершения строительства. На третьем этапе, после завершения строительства, застройщик передает квартиры покупателям с обременением в пользу БВУ – до наступления условий предоставления жилстройзайма (максимальный срок – 5,5 лет). На четвертом этапе, при наступлении условий выдачи жилстройзаймов, денежные средства покупателей передаются застройщику, который рассчитывается с БВУ. И, наконец, последний этап – это расчеты покупателей с ЖССБ в течение срока не более 9,5 лет. Общий срок погашения кредитов покупателями достигает 15 лет.
По этой схеме в настоящее время отрабатываются некоторые нюансы, скажем, с кредитованием банками застройщиков. Если удастся решить эти вопросы с АФН, банками, госорганами, то заработает еще один, новый механизм жилищного строительства.
– Государство принимает меры по решению проблем долевого строительства. Насколько сегодня снята острота вопроса?
– Государством действительно приняты беспрецедентные меры в рамках Плана первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития. Государственное финансирование долевого строительства в целом по республике составило с 2007 года 518,7 миллиарда тенге. В результате принятых мер из 450 жилых комплексов с 62 889 дольщиками, строившихся в республике в четвертом квартале 2007 года, за прошедший период (по состоянию на 1 сентября 2010 года) были решены проблемы около 47 тысяч дольщиков из 353 объектов. Проблемы оставшихся дольщиков планируется решить до конца 2011-го.
09.09.2010
Рысты АЛИБЕКОВА, www.kazpravda.kz