Для рынка съемной недвижимости кризис прошел незаметно. В Казахстане ситуацию с арендной недвижимостью, будь то жилой или коммерческой, можно охарактеризовать одним-единственным словом – беспредел. Можете ли вы себе представить, чтобы на подростковой вечеринке в пригороде Сиэтла играла музыка Ерболата или Тимати?
Для рынка съемной недвижимости кризис прошел незаметно.
В Казахстане ситуацию с арендной недвижимостью, будь то жилой или коммерческой, можно охарактеризовать одним-единственным словом – беспредел. Можете ли вы себе представить, чтобы на подростковой вечеринке в пригороде Сиэтла играла музыка Ерболата или Тимати?
У нас в Алматы охотно слушают американских исполнителей. В том числе относится это и к рынку недвижимости. С тенге может происходить все что угодно. Могут расти или падать сиюминутные цены на строения. Но что касается договорных процессов, например, связанных с арендой – тут все стабильно
и исключительно «зеленью». Не удивительно, что кризис прошел мимо тех, кто зарабатывает рентой.
Специалисты, которые постоянно отслеживают ситуацию на рынке недвижимости, имеют для этого огромное количество инструментов. Правда, многие из них склонны сомневаться в достоверности официальных данных. Независимость других источников информации тоже под вопросом. И все же даже рядовому казахстанцу под силу воспользоваться простейшим способом анализа рынка недвижимости, заглянув на специализированные сайты или коллекционируя рекламные газеты.
Автор этих строк имеет нехорошую привычку собирать хлам. Недавно в поисках некоей нужной вещи забрался на антресоль и обнаружил пусть неполную, но достаточно подробную подшивку газеты «Крыша». Что делается на рынке недвижимости сейчас, в силу профессии известно прекрасно. Но между делом захотелось сравнить прошлое и настоящее настолько, что даже забыл, за какой собственно вещью полез на антресоль.
И выяснилось, что за истекшие пять лет, иже с ними три и два для достоверности, с рынком недвижимости происходили удивительные вещи. К примеру, в 2005 году средняя цена на 2-комнатную квартиру в Алматы колебалась в пределах 45–65 тысяч долларов. В 2007 цена изменилась и составляла уже 90–105 тысяч долларов. В 2008 как водится, во время спада – 80–90 тысяч долларов. Для справки: сейчас средняя цена двухкомнатной квартиры опять вернулась на значения 2005 года.
Налицо изменение между 2005 и 2007 годами – около 100 процентов. В 2008-м произошел спад на 10–15 процентов. К нынешнему периоду, если сравнивать с докризисом, выходят 40–50 процентов.
Но боже мой, что творится на рынке аренды… Та же самая квартира в 2007 году в аренду стоила 500 долларов. Годом спустя – те же 500 долларов. Ныне тоже 500 долларов. Удивительное совпадение или порядок вещей?
– Рынок аренды жилой недвижимости от кризиса не потерял ничего, как бы этого ни хотелось его фигурантам, – считает аналитик Александр Шведов. – Люди теряли работу, им снижали и задерживали зарплату, закрывался бизнес, но спрос на арендную недвижимость оставался прежним. Причина в том, что в Казахстане, во-первых, ощущается острый дефицит жилья, во-вторых, подавляющее количество населения может позволить себе заплатить лишь 500 долларов за аренду квартиры, но никак не 800, как ежемесячную и своевременную выплату по ипотеке.
Это что касается рынка жилья. На рынке коммерческой недвижимости ситуация отличается не сильно. Офисы, торговые площади от кризиса почти ничего не проиграли. Больше того, немало новых игроков появилось на рынке из-за того, что многие бизнесмены из принципа стали переезжать из офиса в офис, потому что девелоперы не захотели пойти навстречу по цене.
– Помните, как несколько месяцев назад в СМИ началась шумиха из-за «высоких наценок» на продукты питания? – напоминает менеджер по распространению одного из крупнейших предприятий сетевого ритейла Валентина Ким. – Это склонны были объяснять жадностью. Как представитель ритейла, я следила за этой полемикой и недоумевала: почему никому в голову не пришло напомнить чиновникам и гражданам о том, в какой жесткой зависимости от проклятых квадратных метров находится казахстанская розница. У многих одежных компаний почти половина доходов уходит на оплату аренды. Мы с радостью сделали бы наценку ниже. Но ни одна компания не может торговать себе в убыток.
Вообще непонятно, почему в нашей стране все арендные ставки привязаны к курсу доллара или евро, тогда как ритейлеры продают товары за тенге? А ведь это большая проблема: с началом кризиса арендные ставки уверенно пошли вверх в том числе из-за резкого изменения баланса бивалютной корзины.
Да, нашлись здравомыслящие арендодатели, которые в трудное время пошли навстречу ритейлерам. В основном это действующие торговые центры, которые на своей шкуре почувствовали сокращение конвертации посетителей в покупателей и начавшийся отток арендаторов. «Литер» уже писал о том, как неохотно в конце прошлого года девелоперы садились за стол переговоров, уверяя, что у них «нет никакого кризиса». Тогда мы писали, как резко они сменили тон, начав обсуждать с арендаторами варианты сотрудничества. То есть фактически навстречу пошли лишь единицы.
– Если сейчас начать вкладываться в ремонт магазина, закупку оборудования и товарное наполнение, а потом платить по 100 долларов с квадратного метра за низкий трафик и крошечную покупательную способность населения, убытки составят миллионы, – констатирует Валентина Ким.
Не случайно крупнейшая сеть (кстати, социальная – с низкими ценами) «Green» сократила количество своих филиалов. Пришлось подвинуться и легендарному «Gros». За последние несколько месяцев с карты Алматы пропали два их филиала. Можно продолжать этот перечень. Но, думается, в этом нет необходимости. Понятно одно – рынку аренды кризис не навредил.
комментарий
Кайрат КОЛБАЕВ, налоговый инспектор:
– Предположим, вы купили землю, построили там магазин, наполнили его товаром и преспокойно торгуете. Однако в этом случае налоги платить будете вы со своего дохода. С вычетом пусть небольших, но издержек на себестоимость закупаемой продукции у оптовых продавцов. Но если собственный магазин вы оформите на третье лицо, а сами будете выступать в качестве первого (поставщик – второе)… то с учетом расходов на аренду налог будет меньше. Так поступают многие предприниматели. Больше того, в последнее время рынок аренды стал для нас настоящей проблемой. Слишком часто бизнесмены стали прибегать к такому способу уклонения от налогов.
11.08.2010
Алексей ХРАМКОВ, www.liter.kz