В ближайшие 5—10 лет загазованность воздуха и высокие цены на жилье и земельные участки в Алматы приведут к оттоку среднего класса в пригородные зоны мегаполиса.
В ближайшие 5—10 лет загазованность воздуха и высокие цены на жилье и земельные участки в Алматы приведут к оттоку среднего класса в пригородные зоны мегаполиса.
О подобной тенденции свидетельствует и опыт развитых стран, заверяет ф исполнительный директор Агентства по недвижимости (АН) «Нелифар» (г. Талгар) Сауле Мухаметова.
— Сауле Токтамысовна, как давно действует ваше агентство и насколько конкурентен в настоящее время талгарский рынок недвижимости?
— Талгар — это мой родной город. В начале бизнеса мы располагали весьма скромным стартовым капиталом, потому я начала работать в сфере недвижимости в 2005 году как маклер-одиночка. К 2007 году пришло понимание, что без создания юридической организации с конкретным месторасположением собрать постоянную клиентуру не получится, и мы открыли свое агентство недвижимости.
На данный момент в нашем городе работает примерно 10 АН, хотя еще три года назад наблюдался переизбыток маклеров. В период пика роста цен на недвижимость здесь посредничал едва ли не каждый второй житель. Со спадом спекулятивного ажиотажа уменьшилось и количество посредников. Думаю, нынешнее число действующих компаний является наиболее оптимальным для города с населением численностью около 50 тыс. человек.
— Какова текущая ситуация на талгарском рынке?
— Я бы охарактеризовала ее как затишье, что, впрочем, наверное, наблюдается и в других городах страны. Чтобы выживать в этих условиях и получить дополнительные преимущества перед конкурентами, наша компания избрала специальную стратегию. К примеру, мы установили особый режим своей работы: наше агентство открыто с 9 утра до 7 вечера, без выходных и праздников. Ведь в будни большинство людей находится на работе, и потому выбрать время для просмотра вариантов могут лишь в эти дни. Я считаю, что мы поступили правильно, выбрав такой график, — сделки у нас идут.
— А какими вам видятся посткризисные перспективы вашего АН?
— Мне кажется, мы не прогадали, когда выбрали основной сферой своей деятельности именно рынок загородной недвижимости. Мировой опыт показывает, что со временем средний класс перебирается жить в пригороды, а в центры мегаполисов ездит на работу. И одна из главных причин этого — экологическая, крупные города, как правило, загазованны. В этом легко убедиться и на примере Алматы, где ситуация просто аховая: только официальные источники заявляют, что в текущем году в городе ожидается выброс вредных веществ в объеме 260 тыс. тонн! И пока нет никаких предпосылок, что существующее положение дел улучшится, напротив, есть все основания предполагать, что ближайшие пять — десять лет экологическая ситуация будет усугубляться в связи с ростом численности населения, увеличением числа автотранспорта, большей активностью промышленных предприятий… Талгар расположен не так далеко от Алматы, но качество воздуха ощутимо разнится.
Еще одно преимущество нашего района — это относительная дешевизна земельных участков. Если стоимость сотки земли под ИЖС в Алматы колеблется от 20 до 70 тыс. долл., то у нас она — от 1,5 до 5 тыс. долларов. Земли под крестьянские хозяйства (КХ) еще дешевле — от 500 долларов.
Многие стараются приобрести участок именно под ИЖС, но у земель под КХ есть один нюанс, о котором знают не все покупатели: владелец такого участка имеет законное право возвести на нем жилое строение, если площадь его земли не меньше 25 соток. Расчет здесь совсем не сложен: что лучше — купить, к примеру, на 50 тыс. долл. 5 соток алматинской земли в районе ниже Ташкентской или участок в 1 гектар в живописном, экологически чистом районе в 15 км от города и построить на нем добротный дом, а параллельно с этим развести подсобное хозяйство? Средств на все это уйдет не больше, чем стоит средний частный дом с небольшим участком или трехкомнатная квартира на вторичном рынке Алматы. При этом нужно помнить и о перспективах — южная столица растет, и рано или поздно обжитые земли крестьянских хозяйств переведут в разряд земель под ИЖС.
Первые такие переселенцы из Алматы появились в Талгаре еще в 2006 году, кризис несколько застопорил этот процесс, но и сейчас в наше АН обращаются немало алматинцев, желающих приобрести землю в Талгарском районе. В первую очередь сюда стараются переселить малолетних детей и стариков — алматинский воздух особенно опасен для их здоровья.
— Какова конкуренция в этом отношении со стороны других районов в западном или северном направлениях от Алматы?
— Участки под недвижимость можно приобрести и там, но у этих районов есть свои существенные недостатки. К примеру, в западном направлении существующая автодорога не справляется с транспортной нагрузкой, в результате чего здесь часто возникают пробки. Нижняя Каскеленская трасса на черте границы города забивается в часы пик автомобилями, иногда водители простаивают здесь часами. Причем не только в рабочие, но и в выходные дни. В будни это явление объясняется присутствием здесь оптово-розничного рынка «Алтын Орда» — он крайне неудачно расположен и создает массу неудобств для транспорта. В выходные дни машин на дороге не меньше, поскольку по этой же трассе расположен авторынок. Есть и верхняя Каскеленская трасса, но ее пропускная способность ниже Талгарской, а качество дорожного покрытия хуже. К нам, например, обращались покупатели, принципиально не желающие покупать землю в этом направлении, — никому не хочется ежедневно выбрасывать два часа своей жизни на стояние в пробках. Конечно, заторы бывают и на нашей трассе, но они не идут ни в какое сравнение с каскеленскими.
Недвижимость, расположенная в капчагайском направлении, будет существенно уступать талгарской по главному критерию — природно-климатическим условиям. Не думаю, что покупатели горят желанием променять благодатный горный климат на обдуваемый всеми ветрами степной. Тем более что одинаковый по площади участок здесь обойдется лишь на 4—5 тыс. долларов дешевле.
— С плюсами талгарской недвижимости все относительно ясно, а каковы ее минусы?
— К сожалению, минусов тоже достаточно, и в первую очередь они связаны с неразвитостью и устарелостью инфраструктуры района. Капремонта Талгарской трассы не делали со времен распада Союза, в городе нет центрального отопления, а в пригороде — газопровода. Зимой жители многоэтажек вынуждены отапливать квартиры с помощью электричества. Эти недостатки существенно снижают инвестиционную привлекательность талгарской недвижимости. Хотя власти обещают уже в текущем году газифицировать Талгар, а в будущем построить частичную альтернативу Талгарской трассе — Большую кольцевую алматинскую автодорогу. Впрочем, когда и как будут реализованы эти проекты — покажет время.
— Думается, что по земельным участкам все ясно, а какова ситуация в Талгаре с ценами на жилую и коммерческую недвижимость?
— Цены на однокомнатные квартиры варьируются в зависимости от района расположения — от 19 тыс. до 30 тыс. долларов. Двухкомнатные стоят от 23 тыс. до 50 тыс. долл., трехкомнатные — в диапазоне от 27 тыс. до 60 тыс. долларов. Стартовая цена на частные дома начинается от 20 тыс. долл. за времянку и выше, средняя стоимость равна примерно 60 тыс. долларов.
Средняя цена за квадрат коммерческой недвижимости составляет около 2 тыс. долларов. Стоимость объектов, выставленных на продажу, колеблется от 30 тыс. долл. за аптеку в 50 кв. м до 1 млн долл. за промбазу с участком более 10 га.
31.07.2010
Рудольф КУНИЦЫН, Жолдыбай ЕГИЗБАЕВ, www.vesti.kz