Вопрос о том, чего ожидать от поведения рынка недвижимости в связи с событиями на рынке финансовом, в последнее время, безусловно, занимает лидирующие позиции в рейтинге вопросов, наиболее часто задаваемых. Прямо или косвенно перспективы развития данного сектора затрагивают как рядовых граждан, намеренных приобрести или продать квартиру, так и строительные компании, финансовые учреждения.
, что разрешение непростой ситуации на рынке недвижимости потребует координации усилий всех причастных сторон и поддержки государства
Вопрос о том, чего ожидать от поведения рынка недвижимости в связи с событиями на рынке финансовом, в последнее время, безусловно, занимает лидирующие позиции в рейтинге вопросов, наиболее часто задаваемых. Прямо или косвенно перспективы развития данного сектора затрагивают как рядовых граждан, намеренных приобрести или продать квартиру, так и строительные компании, финансовые учреждения. В октябре в Алматы состоялся круглый стол, участники которого - представители девелоперских компаний, кредитных организаций - обсуждали меры по стабилизации ситуации на рынке недвижимости.
Паника преждевременна?
Предположения о том, что разразившийся в США ипотечный кризис вызовет обвал неоправданно взвинченных цен на рынке недвижимости Казахстана, и в частности, на алматинском, прозвучали буквально в первые дни после того, как известие о кризисе на американском рынке было озвучено в отечественных СМИ. Впрочем, некоторые игроки отечественного рынка недвижимости тогда же поспешили объявить о том, что обострение ситуации в финансовом секторе по крайней мере в ближайшей перспективе не окажет влияния на ситуацию в секторе недвижимости, и ценового обвала ожидать не следует. Именно с таким заявлением на состоявшейся под занавес лета пресс-конференции выступили представители Национальной ассоциации риэлтеров (НАР). "Волнения на рынке ипотечных заимствований на фоне внешних кризисных явлений не оказали на рынок недвижимости того влияния, о котором много говорилось. Если в первом квартале нынешнего года цены росли неестественными темпами, то, начиная со второго квартала, период резкого роста сменился периодом стабильности. Рынок стоит, и не исключено, что такое положение может сохраниться до конца года. Пока мы не можем прогнозировать обвала цен", - объявил тогда вице-президент НАР. Тогда же представители ассоциации заявили, что несмотря на увеличение уровня первоначального взноса до 30%, а то и до 50%, а ставок вознаграждения - до 20-25% годовых, спрос на ипотеку даже возрос, чему способствовали, во-первых, трудности, возникшие на данном направлении у банков, не входящих в первую тройку, а во-вторых, опасения по поводу того, что в перспективе доступность ипотеки снизится еще заметней.
Тогда же представители ассоциации, по их словам, "с высокой долей вероятности" прогнозировали развитие событий на рынке недвижимости по оптимистичному сценарию: "Возможно, в октябре, когда минует пик неплатежей по американским ипотечным кредитам, ситуация стабилизируется, доверие к развивающимся экономикам восстановится, стоимость денег на внешних рынках придет к прежним значениям, и наши банки смогут привлекать деньги на тех же условиях, что и прежде". В этом случае, предполагали представители НАР, привлекательность ипотечной системы приблизится к показателям западных стран, и рост уровня платежеспособного спроса будет сопровождаться ростом цен на рынке недвижимости.
"Если же стоимость капитала за рубежом по-прежнему будет держаться на не привлекательном для Казахстана уровне, сохранятся возросшие уровень первоначального взноса и ставка вознаграждения, следует прогнозировать дальнейшую корректировку низколиквидных сегментов недвижимости, которые были перегреты в 2005-2006 годах, и стабильное или колебательное состояние ценовой конъюнктуры в востребованных категориях недвижимости, расположенных в центральной части города и не отягощенных моральным и физическим старением. В этом случае алматинскому рынку недвижимости предстоит либо пережить затяжной период стабилизации, который продлится 1-2 квартала, либо опять же подготовиться к росту цен, но не ажиотажному, а стабильному и поступательному", - предполагали представители НАР.
Неоправданный риск
По прошествии некоторого времени сложилось впечатление, что четко спрогнозировать дальнейшие пути развития рынка недвижимости непросто ни его игрокам, ни представителям строительного сектора (показательно, что практически ни одна строительная компания не сочла возможным делегировать своего представителя на вышеупомянутый круглый стол), ни финансовым институтам, ни инвесторам, которые вкладывали деньги в этот сектор экономики. Тем временем данные газеты "Крыша", например, свидетельствуют о том, что за неделю с 5 октября по 12 октября цена квадратного метра в Алматы снизилась с $3133 до $3087, или на 1,47%. Впрочем, данное издание ориентируется главным образом на цены предложения. Данные же о фактических сделках, почерпнутые от знакомых или на интернет-форумах, свидетельствуют об еще более заметном снижении, до $2500, а то и $2000 за "квадрат" (правда, пока главным образом в так называемых спальных районах Алматы). Так, фактическая цена продажи типовых однокомнатных квартир в "номерных" микрорайонах бывшей столицы, в микрорайонах "Аксай" или "Орбита" может составлять порядка $72000-75000, а улучшенную однокомнатную в этих же районах можно приобрести за $85000-90000. В большом объеме на рынок выбрасываются спекулятивные квартиры, в том числе и квартиры банков; побыстрей продать недвижимость, которая завтра может упасть в цене еще заметнее, стремятся и рядовые граждане, не обремененные грузом инвестиционного жилья, но выставляющие квартиры на продажу в силу различных жизненных обстоятельств.
"Мы неоднократно говорили о том, что рыночные механизмы, включая принцип соответствия спроса и предложения, начинают работать хотя бы на этапе развивающегося рынка, но никак не на этапе рынка возникающего, в котором мы сегодня живем. Традиционные объяснения роста цен на недвижимость, представляемые застройщиками и риэлторами - в том числе доступность ипотеки, общеэкономический рост, рост благосостояния населения, удорожание стройматериалов - давно уже звучали не совсем корректно. Анализ рынка, проводимый нашей ассоциацией на протяжении полугода, показал, что перечисленные выше факторы действительно вносили свою лепту в ценовой рост, но не являлись определяющими. Гораздо большее влияние на формирование рынка оказывала спекулятивная составляющая, в том числе высокие выкупные цены при изъятии земель для госнадобностей. Процент граждан, которые могут позволить себе покупку собственной квартиры и выплату ипотеки, не очень велик, и значительную часть квартир не для собственного использования, но с целью перепродажи приобретала небольшая группа людей.
Банки второго уровня трижды рисковали, финансируя строительный сектор, выдавая ипотечные кредиты и кредитуя под залог недвижимости другие виды деятельности, и сегодня мы наблюдаем последствия неправильной политики застройщиков и банков. Не раз говорилось о том, что банковские ипотечные и строительные портфели завышены, что целесообразно иметь не более 16-17% кредитов по одному направлению, но не 60-65%, как у нас. Владельцы "инвестиционных" квартир на фоне прекращения роста цен задались вопросом, действительно ли инвестиционная привлекательность рынка недвижимости так уж велика? Несоответствие платежного спроса наблюдавшемуся до последнего времени строительному буму и непомерно раздутым ценам привело к тому, что сегодня рынок переживает не лучшие времена", - констатировал президент Ассоциации оценщиков Александр Калинин. По словам эксперта, с мая нынешнего года цены на рынке недвижимости не только стабилизировались, но снизились на 10-15%; такими же темпами, полагает г-н Калинин, цены на алматинскую недвижимость будут снижаться до конца года, после чего возможно наступление периода стагнации с оживлением рынка в начале весны.
Замерли в ожидании
В любом случае, уверен генеральный директор инвестиционной компании BS Group Константин Поминов, расклад на американском рынке будет оказывать влияние на рынок казахстанский, а значит, надо не ждать дефолта, но разрабатывать меры по защите отечественного рынка. "Цены на недвижимость выросли серьезно, однако проконтролировать этот рынок практически невозможно. В свое время Южная Корея взяла данный сектор под контроль, введя 60-процентный налог на перепродажу недвижимости, но вследствие принятия таких мер рынок замер вообще. Мы не можем позволить себе остановить рынок, потому что потребность только в жилой недвижимости оценивается в 20 млн м2 в год. Президент России поставил задачу ежегодно вводить в строй на каждого россиянина по одному квадратному метру жилья. Если сформулировать условия задачи аналогичным образом для Казахстана, то каждый год в стране должно возводиться 15 млн квадратных метров жилья, но таких показателей и близко нет", - считает представитель компании.
По мнению г-на Поминова, только в том случае, если будет обеспечено введение в строй достаточного количества доступного по цене жилья (не только так называемого "социального" по Т56614 за квадратный метр), разговор о корректировке цен приобретет предметные очертания. Не секрет, что в условиях развитых рынков при строительстве жилья бизнес- и эконом-класса застройщик обязуется возводить социальное жилье в соотношении 50 на 50. На отечественном рынке такое соотношение не выдерживается, но в то же время на плечи застройщиков ложится необходимость возводить социальные объекты, дороги, транспортные развязки, затраты на их строительство в конечном итоге также аккумулируются в стоимости квадратного метра жилья.
Для строительных компаний, у которых еще недавно существовавшие лишь в проектах квартиры расходились на этапе котлована, как горячие пирожки, сложившаяся ситуация оказалась непростой. "Сегодняшнее положение дел в сфере строительства можно охарактеризовать кратко: банки защищают свои капиталы, просчитывают возможные риски и пока не финансируют строительный сектор. В связи с этим застройщикам пришлось подкорректировать свои планы, и сегодня мы просто ждем, что же будет дальше? И хотя пока четких инструментов регулирования ситуации нет, никаких кардинальных шагов мы не предпринимаем. Вероятно, все обойдется, поскольку денег в Казахстане достаточно. Крупные компании уже привлекают альтернативные источники финансирования, в частности, собственные капиталы, которые ранее направляли на венчурные проекты, изучают альтернативные возможности сотрудничества с банками, с паевыми инвестиционными фондами", - отмечает г-н Поминов.
Впрочем, считают другие эксперты, выбор источников альтернативного финансирования, о которых говорилось выше, не так уж велик. По словам г-на Калинина, известен пример, когда в ответ на просьбу одной крупной строительной компании о предоставлении очередного кредита банк потребовал вернуть кредит предыдущий. "Компании оставалось только обратиться в "БТА-Ипотеку", вот и вся альтернатива. Рисковать своими деньгами могут частные инвесторы, банки не имеют на это права, поскольку у них сосредоточены и счета вкладчиков, и государственные счета. Понятно, что в сложившейся ситуации они отчасти защищают свой капитал, отчасти оценивают собственные силы. Ведь строительный и ипотечный рынки всегда относились к числу самых рискованных, и все крупные кризисы, имевшие место на протяжении последних 18-20 лет, начинались с ипотечного рынка, а уже потом перебрасывались на рынок фондовый и финансовый", - констатировал представитель Ассоциации оценщиков.
Представители Ассоциации застройщиков Казахстана обратились к правительству с предложением распределить средства, запланированные на возведение жилья по госпрограмме, среди компаний, ведущих строительство жилья эконом-класса. Таким образом, считают застройщики, удалось бы, не запуская в сложившейся непростой ситуации новых проектов, решить вопрос с уже начатыми стройками. Компании, входящие в Ассоциацию застройщиков, обратились к банкирам с просьбой сохранить прежние ставки по ипотечным вкладам или по крайней мере не допускать их двукратного увеличения, поскольку сохранение ставки позволит строительным компаниям выполнить обязательства перед дольщиками. С другой стороны, считает заместитель председателя союза "Атамекен" Виктор Иванов, строительные компании должны понимать, что они изначально брали на себя ответственность по застройке, руководствуясь в первую очередь коммерческими интересами. И сегодня крупные застройщики отнюдь не бедствуют - речь, по большому счету, идет о том, что компании, до недавнего времени снимавшие сливки по максимуму, не хотят работать с небольшой прибылью, а в такой ситуации все списывать на государство не вполне логично. По мнению г-на Иванова, строительным компаниям есть смысл создать своего рода фонд гарантированного страхования жилья, чтобы в случае форс-мажора граждане не остались ни с чем. В любом случае, считает представитель "Атамекена", останавливать строительство в корне неправильно.
Методы интенсивной терапии
В конце сентября Министерство индустрии и торговли предложило свои меры по стабилизации ситуации на рынке недвижимости. Как отметил тогда руководитель МИТ Галым Оразбаков, несколько снизить напряженность в строительном секторе и упредить возможные всплески недовольства со стороны дольщиков можно было бы, обязав к некоторым действиям финансовые институты. Так, говорилось о необходимости введения запрета на отъем у застройщиков заложенного в банках имущества и на выставление его на продажу до середины 2008 года; шла речь и о предоставлении строительным компаниям отсрочки по погашению кредитов до 1 марта 2008 года, о необходимости докредитовать объекты, строительство которых в соответствии со сроками должно быть завершено до конца текущего года. Министерство экономики предложило увеличить объем выкупа ипотечного портфеля у банков второго уровня через Казахстанскую ипотечную компанию (КИК). Как сообщил министр экономики и бюджетного планирования Бахыт Султанов, с этой целью предлагается увеличить объем фондирования КИК из республиканского бюджета на сумму Т20,5 млрд, в случае необходимости сумма капитализации КИК будет увеличена и в следующем году. КИК также должна будет заимствовать средства на рынке ссудного капитала, чтобы направить ресурсы на стабилизацию ипотечного рынка, на защиту дольщиков строящегося жилья.
Комментируя позицию Казахстанской ипотечной компании, заместитель председателя правления КИК Баглан Исентаев отметил, что одна из проблем заключается в нюансах финансирования. Банки второго уровня выдавали ипотечные кредиты по собственным программам, которые в большинстве своем не соответствуют требованиям КИК - в частности, речь идет о кредитах, направленных на долевое участие в жилищном строительстве, где залог поступает после ввода в эксплуатацию объекта. По словам г-на Исентаева, если раньше практически все крупные банки работали с собственными средствами либо с деньгами, привлекаемыми из-за границы и программа КИК несколько отошла на второй план, то сегодня ситуация стала меняться. "С ноября 2006 года по апрель 2007 года мы проводили акцию, предоставляя банкам второго уровня очень выгодные условия для выкупа у них ипотечного портфеля, практически обнуляя свою маржу. В то время банки отказывались от нашего предложения, говоря, что у них есть собственные программы и средства на их реализацию. Но сегодня практически все банки второго уровня обратились к нам по поводу возможности финансирования их ипотечных программ или выкупа ипотечных кредитов. На сегодняшний день банки обратились к нам с заявками на сумму более Т300 млрд; по предварительным оценкам, портфель, который соответствует нашим программам, составляет менее Т30 млрд. В любом случае в рамках своей уставной деятельности мы не сможем финансировать те кредиты, которые не соответствуют нашим программам", - пояснил заместитель председателя правления КИК.
В частности, отметил г-н Исентаев, ипотечные программы банков предусматривали ставки, превышающие требования Казахстанской ипотечной компании. В рамках рыночной программы кредитования, сообщил представитель КИК, ставка составляет 16,04%, из которых 4% - маржа банка, 11,2% - ставка инфляции, 0,84% - спрэд КИК. Что касается кредитов, предоставляемых на приобретение недвижимости, построенной в рамках Госпрограммы развития жилищного строительства, то, по словам г-на Исентаева, условия их предоставления не изменялись, и ставка в 10% для конечного заемщика остается неизменной. Признавая, что идея выкупа кредитов в принципе не лишена рационального зерна, представитель Казахстанской ипотечной компании, тем не менее, уверен, что усилия одной лишь этой структуры едва ли изменят ситуацию к лучшему.
"Возможно, банки смогут продать КИК свой ипотечный портфель и разместить на рынке высвободившиеся суммы. Но за счет чего компания выкупает ипотечные портфели у банков? За счет размещения собственных облигаций на рыночных условиях, компания добавляет свой минимальный спрэд, составляющий 0,84%. Таким образом, КИК не ставит перед собой цель получить коммерческую прибыль, но как оператор ипотечного рынка пытается стабилизировать ситуацию, обеспечить гражданам приемлемые условия финансирования покупки жилья. Мы обращаемся к банкам с просьбой снизить маржу, не ужесточать требования, проводим акции, на время которых наша маржа сводится практически к нулю. Такой подход свидетельствует о том, что компания пытается понизить ставки путем нормальной конкуренции, однако банки на эти попытки реагируют по-разному. Когда у них есть собственные средства, они не слишком активно работают с КИК, а когда наступают трудности, хотят повесить на компанию свои проблемы. Между тем в наших обоюдных интересах действовать совместными усилиями, в обоюдоприемлемой форме, ведь снижение ставок для граждан - это своего рода проявление социальной ответственности финансовых институтов", - считает г-н Исентаев.
По мнению представителей банковского сектора, в какой-то мере может помочь стабилизировать ситуацию снижение минимальных резервных требований, благодаря которому появятся дополнительные средства, которые могут быть направлены на реализацию ипотечной программы и кредитование застройщиков. Но вопрос в том, как именно банки смогут использовать высвободившиеся средства.
В период роста спроса на ипотечные программы приобретение жилья посредством системы жилстройсбережений было не слишком широко востребовано. Действительно, при наличии средств для первоначального взноса и достаточно либеральных условий предоставления ипотечных кредитов, механизм ипотеки казался более привлекательным, чем накопление в течение некоторого времени сумм на депозите, предусмотренное программой жилстройсбережений. Для многих выбор второго варианта означал необходимость отложить решение квартирного вопроса на несколько лет, в то время как такое очевидное преимущество ипотеки, как оперативность, казалось, было налицо. В то же время большинство тех, кто задумывался об ипотечном кредите, не воспринимали всерьез призрак синдрома "ипотечной усталости", при котором необходимость на протяжении длительного времени отказывать себе во многих радостях жизни оказывается психологически непосильным грузом. Сыграет ли система жилстройсбережений роль альтернативного механизма решения жилищного вопроса в нынешней непростой обстановке?
Как отметил управляющий директор АО "Жилстройбербанк Казахстана" Данияр Тойбаев, сегодня данная структура не вводит никаких ограничений и не предпринимает радикальных шагов в связи с непростой ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости. По словам г-на Тойбаева, государство выбрало Жилстройсбербанк в качестве оператора Госпрограммы развития жилищного строительства на 2008-2010, тем самым расширив меры стимулирования участников системы жилстройсбережений. В рамках госпрограммы Жилстройсбербанку будет предоставлено госфинансирование в размере Т20 млрд под один процент годовых; помимо этого, предусмотрено увеличение уставного капитала Жилстройсбербанка на Т6,3 млрд из госбюджета.
Недавно Жилстройсбербанк представил новый продукт - предварительный жилищный заем. В отличие от ранее действовавшей тарифной программы 25х75, предусматривавшей накопительный взнос, данный заем выдается без фазы предварительного накопления и без первоначального взноса. Предварительный жилищный заем ориентирован на потребителей с постоянными, но невысокими доходами, и доступен заемщикам при подтверждении ими своей платежеспособности и выполнении определенных требований. По словам г-на Тойбаева, предварительные жилищные займы будут выдаваться не за счет денег вкладчиков системы жилстройсбережений, но за счет средств Жилстройсбербанка и частично за счет привлеченных средств; но и собственных средств, подчеркнул представитель Жилстройсбербанка, пока хватает.
"На сегодняшний день в нашем портфеле насчитывается 55000 действующих договоров, 55000 вкладчиков накапливают деньги, ежемесячно получая неплохое фондирование. За текущий год мы выдали по кредитам Т4,5 млрд. Образно говоря, мы работаем по принципу кассы взаимопомощи - вкладчики помогают друг другу, мы не привлекаем средств на внешних рынках. Благодаря этому, а также в силу ряда законодательных нюансов, мы удерживаем ставки на достаточно низком уровне. Будет ли стимулировать непростая ситуация на финансовом и строительном рынках рост интереса к системе жилстройсбережений? Не исключено, что на фоне уже наблюдаемого и возможного дальнейшего снижения цен на недвижимость у людей появится уверенность в том, что жилье не будет дорожать столь же стремительными темпами, как раньше, а значит, появится интерес к целевым накоплениям. К тому же мы можем предложить гибкие условия договора, за счет чего вкладчик сможет, например, менять сроки накопления, договорную сумму. Возможно, такое предложение и будет привлекательным", - считает г-н Тойбаев.
Смогут ли предложенные меры если не сыграть роль спасательного круга, то хотя бы разрядить напряженность, покажет недалекое будущее. Мнения о перспективах развития рынка недвижимости неоднозначные, и вопросов по поводу будущего данного сектора пока гораздо больше, чем ответов на них.
02.11.2007
Анна Шатерникова, Панорама