За последние шесть месяцев недвижимость в Алматы подешевела на 20 процентов. И это по официальной информации. Реально спад может оказаться гораздо более значительным. Прогнозы риэлторов не оправдались, осень не принесла ожидаемого роста цен. Скорее всего, он если и будет, то весьма нескоро. Впрочем, объективной информации о ценах на недвижимость найти невозможно. Все, кто мониторит рынок, имеют свой интерес.
За последние шесть месяцев недвижимость в Алматы подешевела на 20 процентов. И это по официальной информации. Реально спад может оказаться гораздо более значительным. Прогнозы риэлторов не оправдались, осень не принесла ожидаемого роста цен. Скорее всего, он если и будет, то весьма нескоро. Впрочем, объективной информации о ценах на недвижимость найти невозможно. Все, кто мониторит рынок, имеют свой интерес. Так что к любому прогнозу относиться нужно скептически. В большинстве случаев это лобби чьих-нибудь интересов
Рынок недвижимости, конечно, смутен, непрозрачен, трудно прогнозируем. Но законы здесь действуют примерно те же, что на фондовом рынке. Здесь тоже есть "быки", играющие на повышение, и "медведи", стремящиеся снизить цены. Официальные заявления, впрочем, склонны делать, в основном, "быки". Они любят выступать в роли аналитиков рынка (пользуясь тем, что независимых аналитиков в этом секторе пока нет) и давать прогнозы. Верить которым не стоит.
Быки и медведи
Весной этого года поступило интересное предложение. Финансовый аналитик и потенциальный покупатель недвижимости предложил корреспонденту "НП" сыграть роль "медведя" на рынке недвижимости. То есть приложить усилия, чтобы помочь ценам на недвижимость вернуться в пределы разумного. Для этого можно было бы использовать анализ ситуации в секторе недвижимости, который провели бы финансисты, и ресурсы нескольких масс-медиа, чтобы повлиять на рынок.
По различным причинам воплотить идею в жизнь не удалось, но наш собеседник утверждал, что эта задача выполнима. Сейчас он оказался на государственной службе, поэтому свое мнение и видение ситуации высказывает лишь неофициально. Тем не менее мы воспользовались мнением этого эксперта в подготовке статьи.
Итак, на фондовом рынке "быками" называют тех, кто работает на повышение цен. "Быки" уверены в том, что цены будут расти, и поэтому покупают ценные бумаги, чтобы по истечении определенного срока продать их по более высокой цене. "Медведи" же полагают, что цены будут иметь тенденцию к понижению, они продают имеющиеся у них ценные бумаги, планируя в дальнейшем купить их по более низким ценам.
В нашем случае "бычьи" настроения присущи банкам, строительным компаниям, инвесторам, риэлторам - всем тем, кто делает деньги на высоких ценах. Причем, по мнению нашего собеседника, банки являются самыми сильными "быками" на рынке. Потому как они, во-первых, нередко являются акционерами строительных компаний, часто через аффилированные структуры. Во-вторых, банки кредитуют строительный бизнес. В-третьих, они же выдают кредиты потенциальным покупателям.
Спекулянты могут быть как "быками", так и "медведями". К примеру, человек купил квартиру на этапе котлована; когда дом построен, он, вместо того, чтобы жить там, продает квартиру. Получает прибыль в 300 процентов, хотя снова остается без жилья.
С одной стороны, он поступил как "бык" - получил прибыль с повышения цен. С другой, как "медведь". Потому что этот человек предположил, что через два года рынок обрушится, жилье будет дешевым. Поэтому ему выгодно сейчас продать квартиру, отдать кредит банку, положить в карман полученную прибыль. А через два года купить квартиру в несколько раз дешевле. Это проще, чем выплачивать много лет ипотеку и в итоге отдать банку сумму, в несколько раз превышающую изначальную.
Кроме того, позицию "медведя", по логике, должно занимать и государство. По мнению нашего собеседника, 4 миллиарда долларов, которыми правительство сейчас пытается выправить положение, уже не помогут. Вмешаться нужно было раньше: необходимо было провести жесткое регулирование банковского сектора и рынка недвижимости (через налоги на спекулятивные сделки, например) - то есть все то, что обсуждалось, но так и не заработало.
Теперь же государству и осторожным инвесторам следует вести себя "по-медвежьи", полагает наш собеседник. Позволить строительным компаниям, которые взяли на себя все риски, разориться, а потом скупить их объекты значительно дешевле.
С другой стороны, не может же государство смотреть на то, как тысячи дольщиков оказываются на улице? Меры в любом случае надо принимать, даже если есть сомнения в их эффективности.
Так или иначе, когда рынок перегрет и он создает угрозу для стабильности в стране, государство должно было играть как "медведь" - прежде всего через ужесточение законодательства. Но власти тянули с принятием жестких мер. И опоздали. То есть не оказали вовремя рынку "медвежью услугу". В положительном смысле.
Источники информации
Девяносто процентов людей, желающих сделать какие-либо выводы о ценах на недвижимость в Алматы, ссылаются на газету объявлений "Крыша". Удобна она тем, что выдает уже готовую информацию - какова средняя цена на этой неделе, сколько стоит "квадрат" в том или ином районе. В последние месяцы, однако, этот источник информации не вызывает доверия. Если просмотреть все предлагаемые варианты, станет очевидно, что они не отражают реальной картины на рынке.
Абсолютное большинство предложений выглядит примерно так: "2-комнатная квартира, Алмалинский район, 120 тысяч долларов, 45(30)6. тел:...". То есть информации - минимум. Никаких деталей о точном расположении, состоянии жилья нет. И телефоны у всех вариантов повторяются. Даже если объявление более развернутое, то можно найти еще штук пять таких же вариантов. То есть объявления даются риэлторами. Они и формируют ценовую картину.
Еще один вариант - информация риэлторских компаний. Некоторые крупные компании регулярно делают обзор рынка и рассылают аналитическую информацию. Но стоит помнить: риэлторы - это "быки", они заинтересованы в высоких ценах.
На этой неделе правительство объявило о своих планах проводить регулярный мониторинг мировой экономики и ситуации внутри страны. Если это действительно будет работать, если оперативная информация окажется в свободном доступе, анализ рынка сделать будет проще. Потому как государство играет роль "медведя". Следовательно, даже если информация будет необъективной, эта необъективность будет обратной необъективности строительных компаний или риэлторских контор.
Цены
Впрочем, даже если предположить, что информация, контролируемая риэлторами, не вполне объективна, основную тенденцию рынка она отражает. И мы можем уверенно сказать, что за полгода цены на жилье в Алматы снизились на 20 процентов: в мае средняя стоимость квадратного метра составляла 3700 долларов, сейчас, по данным газеты "Крыша", 2966. То есть снижение составило 20 процентов. Темпы падения цен примерно такие же, каким в прошлом году был рост.
При этом купить квартиру можно за сумму процентов на 15-20 ниже заявленной. К примеру, если заплатить сразу и наличными. В отдельных случаях сумма может быть уменьшена вдвое. Потому что одни и те же квартиры продаются месяцами, сделок очень мало.
Тенденция эта характерна не только для Алматы, но и для других городов Казахстана. К примеру, в Актау в октябре наблюдается значительное снижение цен - на 20 процентов за три недели.
В Астане и Алматы, по неподтвержденной информации, остановлена работа на 80 процентах строительных объектов. А значит, компании будут снижать цены на первичное жилье. Нужно же хоть как-то "вытягивать" замороженные проекты.
02.11.2007
Амина Джалилова, www.np.kz