События, происходящие на мировых финансовых рынках, привели к дефициту средств в отечественной строительной отрасли, что, в свою очередь, повлекло за собой торможение темпов роста строительства коммерческого жилья. В связи со сложившимся ипотечным кризисом в стране умы казахстанцев будоражит один вопрос: что же будет дальше на рынке недвижимости? Пока общество замерло в ожидании, застройщики ищут пути выхода из строительного лабиринта.
События, происходящие на мировых финансовых рынках, привели к дефициту средств в отечественной строительной отрасли, что, в свою очередь, повлекло за собой торможение темпов роста строительства коммерческого жилья. В связи со сложившимся ипотечным кризисом в стране умы казахстанцев будоражит один вопрос: что же будет дальше на рынке недвижимости? Пока общество замерло в ожидании, застройщики ищут пути выхода из строительного лабиринта.
Как прогнозировало правительство, кризис коснется не более 20 процентов строящегося жилья, а именно коммерческого сектора строительства. Исполнительная власть обещала помочь застройщикам и сдержала свое слово. Было принято решение о выделении четырех миллионов долларов на развитие ипотечного кредитования. В этом году власти изыскали 150 миллиардов тенге для продолжения строительства. Застройщики тоже не ждали манны небесной и искали выход из сложившейся ситуации. Тем более, что в стране спрос продолжает превышать предложение. Если в Европе, которая строит уже не одно столетие, показатель вводимого жилья на душу населения - 1 квадратный метр, то в нашей республике - 0,4-0,45 квадратных метра на человека. Казахстан до сих пор не может достигнуть даже тех объемов строительства, которые наблюдались в стране в 1991 году.
Вместе с тем растет не только спрос на жилье, но и требования. Люди уже не хотят жить в малогабаритных хрущевках. Выражение Мой дом - моя крепость сегодня, как никогда, актуально. На существующем рынке недвижимости не все застройщики могут удовлетворить спросы казахстанцев, которые все больше покупают квартиры не посредством ипотеки, а за счет собственных средств. Так, по словам председателя совета директоров корпорации Базис-А Александра Беловича: Проанализировав структуру наших заказчиков за три последних года, когда ипотека стала развиваться и выдаваться разным слоям населения, у нас не более 20 процентов покупателей, которые покупают наше жилье по ипотеке. 80 процентов - на свои кровные деньги. По Астане, если взять других застройщиков, это процентное соотношение будет примерно где-то 40 на 60.
По мнению Александра Беловича, профессионального строителя, стаж которого исчисляется с 1974 года, опасаться казахстанцам больше нечего. Если сентябрь был застойным периодом, то сейчас продажи вновь пошли. Если взять корпорацию «Базис-А,» то ее показатели продаж за октябрь поднялись до июльских. Более того, компания договорилась с некоторыми банками второго уровня о том, чтобы определить на некоторые строительные объекты ставки по ипотечному кредитованию в пределах 10 процентов.
В то же время, если верить прогнозам главы корпорации, в ближайшие годы цены на первичное жилье будут расти: Недвижимость никогда не дешевеет и дешеветь не будет. Если нет спада экономического и экономического коллапса. В любом случае недвижимость будет расти. Особенно это касается Алматы, где уже практически не осталось свободного места под застройку. Дефицит земли привел к тому, что цена сноса за последнее время выросла в 3-4 раза. Реальная же себестоимость строительства одного квадратного метра, по мнению Александра Беловича, с учетом затрат на землю, процентов за банковские кредиты, оплаты за долевое участие в подключении к инженерным коммуникациям, строительства магистральных инженерных сетей, строительства объектов городской инфраструктуры, затрат на строительство объектной инфраструктуры (детский сад, спортивный комплекс и т.д.), затрат на рекламу, маркетинговые исследования, проектные работы, оплаты по услугам за продажу недвижимости, затрат на организацию службы эксплуатации зданий, затрат на обслуживание здания в гарантийный период и плюс затрат на строительство самого здания составляет в нецентральных районах Алматы 1900 долларов, в Астане - 1400-1500 долларов. Если же мы рассмотрим строительство зданий в центральной части города, где стоимость земли значительно выше, и при строительстве самого здания используются передовые инженерные технологии, строительные материалы класса люкс, где значительное место в затратах занимает ландшафтная архитектура, то реальная себестоимость строительства будет значительно и значительно выше.
Другой фактор, влияющий на жилищное ценообразование в Алматы, - это естественный прирост населения. В этом городе стабильный ежегодный прирост за последние четыре года составил 25-40 тысяч человек ежегодно. Если посмотреть показатели по вводу жилья, которые тоже растут, и жилищный фонд города, и разделить их на численность населения, то получится: в 2002 году -16,87 квадратных метра на одного алматинца, а в 2006 году - 16,23 квадратных метра. То есть статистический показатель, несмотря на увеличение предложения на рынке коммерческого жилья, падает, что говорит о нехватке предложений на рынке и, соответственно, может спровоцировать рост цен. Качество предлагаемых алматинскому рынку квартир ничтожно мало, - констатирует председатель совета директоров корпорации «Базис-А» Александр Белович.
Нехватка жилья ощущается и в столице. Если посмотреть на количество нуждающихся, работающих только в государственных учреждениях, то это не одна тысяча человек, плюс возьмите сюда желающих купить квартиры в доме высокого уровня. Таких домов в Астане - пересчитать по пальцам, поэтому потребность в жилье еще долго не иссякнет. Однако в Астане стоимость земли ниже, чем в Алматы. «В ближайшее время в потребности рынка Астаны пока не будет остановки, не будет излишества», - высказал свое компетентное мнение глава строительной компании.
Рост цен на первичное жилье, особенно в Алматы, обусловлен и будет продолжать расти в связи с тем, что уже некоторое время тому назад исчерпал свои ресурсы по возможности обеспечения строительства предприятиями, обеспечивающими поставку тепла, электроэнергии, воды, и, несмотря на то, что строительство в Алматы интенсивно продолжается, многие из строящихся зданий не обеспечены водой, теплом и электроэнергией. И необходимы значительные средства и время, чтобы дать рынку первичного жилья необходимые энергетические и водные ресурсы. Что касается Астаны, несмотря на то, что вроде бы и деньги у акимата есть, скорость строительства инженерной инфраструктуры сильно отстает от темпов строительства жилых зданий, что заставляет застройщика увеличивать затратную часть на решение данной проблемы в максимально короткие сроки.
Кроме того, в последние годы строительные материалы подорожали на 65-70 процентов. Отечественная промышленность не может удовлетворить спрос, поэтому стройматериалы закупаются за рубежом по недешевой цене. Немаловажное влияние на рост цен на жилье оказывает заработная плата в строительной сфере. Колоссальная нехватка специалистов порождает рост зарплаты чуть ли не ежеквартально, дабы удержать на местах имеющиеся кадры. В стоимости затрат на строительство дома заработная плата занимает один из главных показателей.
Что касается вторичного рынка жилья, то здесь, как прогнозирует руководитель строительной компании, цены будут падать. Исключение лишь составят дома, которые были построены в последние годы по современным стандартам. Наблюдающаяся сегодня картина, когда цена за один квадратный метр жилья, построенного 30-40 лет назад, достигает иной раз стоимости аналогичной площади в новостройках, обусловливается нехваткой жилплощади в Казахстане.
Что касается дилеммы, стоящей сегодня перед многими казахстанцами: вкладывать деньги в недвижимость или нет, то, как рекомендуют специалисты, вкладывайте -и вы заработаете деньги.
02.11.2007
Алла Иванилова, www.np.kz