Застройка проездов между домами, появление на первом этаже жилого дома офиса или магазина, перепланировка у соседа, качество новостроек – в актуальности этих и многих других вопросов градостроительства мы еще раз убедились во время нашей "прямой линии", состоявшейся в субботу, 27 октября.
ГАСК: семь раз проверь, один раз построй
Застройка проездов между домами, появление на первом этаже жилого дома офиса или магазина, перепланировка у соседа, качество новостроек – в актуальности этих и многих других вопросов градостроительства мы еще раз убедились во время нашей "прямой линии", состоявшейся в субботу, 27 октября.
Сегодня мы публикуем стенограмму этого телефонного диалога. На вопросы алматинцев отвечал директор департамента Государственного архитектурностроительного контроля города Алматы Кайрат Акмурзиевич КОНЫРБАЕВ
Житель дома по адресу Аль-Фараби, 67: У меня два вопроса. Первый – спасибо, что начали благоустраивать нашу речку Есентай. Гуляем здесь с удовольствием. Но говорят, что работы уже закончены, а кто устранит недоделки? Спуск на набережную и скверик вдоль речки Весновки до конца так и не обустроены.
И второй вопрос: была экологически чистая площадка, бывший теннисный корт у госуниверситета вдоль Аль-Фараби. Теперь там строят гостиницу, здесь же на территории установили цементно-растворный узел, склады инертных материалов, склад песка, цемента. Вся пыль летит к нам в окна. Когда и кто это разрешил, было ли согласовано с ректоратом университета, санэпидстанцией?
К.: По программе "Реки Алматы" надо выполнить благоустройство около 280 км рек города, их прибрежной полосы – это 27 метров от уреза реки. Сейчас ведется благоустройство реки Есентай. У вас неверная информация, работы там еще не закончены. Членом приемной комиссии этих объектов является и департамент ГАСК. И, естественно, по завершении работ наши инспектора выедут на место. Если будут недоделки, их заставят устранить, и только после этого городу будет сдана готовая благоустроенная набережная. Это должно произойти до конца текущего года.
По территории Казгуграда. Действительно, он располагает порядка 90 гектаров. На сегодня без согласия КазНУ ни одного квадратного метра не захватывается. В этом можете не сомневаться. То, что там расположился сейчас строительный городок, в том числе склады инертных материалов и бетонный завод, – это временное явление, на период работ. До конца года должно быть завершено строительство 38-этажного отеля "Мариотт", во всяком случае внешних конструкций. Внутренняя отделка еще будет продолжаться. И, естественно, к тому времени уберут и этот строительный городок, и завод.
Иван Петрович Самойлов, житель дома 128 по улице Ауэзова: На первом этаже нашего дома без нашего ведома устроили винно-водочный магазин, поэтому появилось много пьяниц, бомжей. И вообще у нас творится бардак – часто меняются жильцы, они перестраивают квартиры. К примеру, на первом этаже полностью снесли стену, сделали нотариальную контору. Кто наведет порядок?
К.: Вопрос ваш понятен. По конкретному вашему дому мы вышлем К. инспектора, разберемся, кто у вас занимается самовольным строительством.
Раиса Аманова: Мы живем на первом этаже, хотели сделать пристройку к балкону, куда выходит кухня. Это возможно или нет?
К.: Невозможно, поскольку это будет грубым нарушением архитектурного стиля здания.. Представьте себе, что вы в меру своих финансовых возможностей желали бы расширить свою кухню на улицу на 3 метра, а у кого финансов побольше и двор пошире – поставит 6-метровую пристройку. И что с этим многоэтажным домом будет? Поэтому такая самодеятельность категорически запрещена. Мы в порядке исключения, для поддержки малого бизнеса, даем разрешение на создание входных групп, но не более полутора метров от стены здания – крылечко и козырек над крыльцом. Но это делается с согласия дольщиков, то есть тех, кому может этот козырек помешать – соседям по бокам или сверху. И только после их согласия мы даем разрешение на реконструкцию такого рода.
Абдуллина, улица Кунаева, 158: На первом этаже выкупили квартиру номер один. Ее владельцы организовали магазин, сделали два выхода, устроили парковку возле нашего дома. Мы обращались в акимат, оказывается, эти хозяева туда никаких документов не представляли. Подписей жильцов тоже не собирали. Мы просим выяснить законность этого самовольства.
К.: Спасибо за сигнал, наш инспектор выедет на место и разберется. Устройство самовольных парковок на местах общего пользования категорически запрещено, особенно когда умудряются поставить там шлагбаумы, цепи натянуть и так далее. Больше того, если предприниматель построил офисное помещение или магазинчик, а значит, вывел квартиру из жилого фонда, то выход из этого помещения не может быть в подъезд, а только со стороны улицы. С этим мы тоже разберемся – как они без разрешительных документов выполнили такую работу.
Светлана, микрорайон "Орбита-2", дом 34: На первом этаже нашего дома собираются открыть магазин или какой-то другой коммерческий объект. Пробили боковую несущую стену дома, где раньше не было выхода. Законно это или нет?
К.: Вначале владельцы этого коммерческого предприятия должны были получить согласие жильцов, так как вы все являетесь дольщиками здания и прилегающей территории и без вашего согласия ГАСК не выдаст разрешения на данную реконструкцию. Вы как заинтересованное лицо можете подойти к строителям и попросить показать разрешение департамента ГАСК. Это стандартный бланк с печатью, где указано, какую конкретно реконструкцию имеют право сделать строители. Подрядчик или застройщик обязан предъявить вам это разрешение, если оно есть. Если нет, то мы это обязательно проверим.
Татьяна Васильева: Я хочу купить квартиру в новостройке. Скажите, можно ли доверять качеству нынешнего строительства? Кто его контролирует?
К.: На сегодня контроль за качеством строительно-монтажных работ в городе Алматы налажен. Каким образом, если в департаменте всего 36 инспекторов, а объектов несколько тысяч? С прошлого года согласно приказу Госстроя мы внедрили обязательное технологическое сопровождение. Качество строительно-монтажных работ контролируют фирмы, у которых есть лицензии на производство экспертных работ и чьи сотрудники имеют большой стаж в производстве, тем более в сейсмобезопасном строительстве, сдают экзамены на право работать в экспертных центрах. Они ежедневно приходят на строительные площадки, и только с их согласия производится армирование, бетонирование, то есть скрытые работы. Ежемесячно они дают районным инспекторам полную справку о состоянии объекта. Инспектор ГАСКа проверяет записи, факты устранения конкретных замечаний. Поэтому сейчас нет такого повального брака, как было несколько лет назад, потому что четыре контролирующих органа все время держат руку на пульсе – авторский надзор, технический надзор, технологическое сопровождение и ГАСК. Если же встречаются нарушения, наказываем вплоть до остановки производства строительно-монтажных работ. Так что можете не волноваться и приобретать квартиру.
Валентина Павловна Онуфриева, Рабочий поселок: По проспекту Райымбека построили торговый центр "Максима", рядом стоят новые девятиэтажные дома. Между двумя этими домами идет строительство. Весь двор огородили забором, самосвалы с утра до вечера курсируют. Что будет – непонятно, с улицы не видно, но землю вывозят. Можно ли застраивать такое пространство между двумя домами, кто дает разрешение? Нужно ли согласовывать с жителями?
К.: Согласно Закону о градостроительной деятельности, на любые работы по строительству, перепланировке, реконструкции департамент ГАСКа выдает разрешение. В данной ситуации между вновь построенными объектами ипотечного жилья начинается запланированное строительство автопаркинга. Вы же видите, что все дворы заставлены машинами. В связи с этим аким утвердил программу строительства автопаркингов в Алматы. Уже заложили больше 200 паркингов, и один из них – многоярусный, с подземной и надземной частью, будет возле вас.
Рустем Шарипов: В микрорайоне "Орбита-2" между домами 30 и 30-а построили здание банка, между ними не осталось прохода. Как это сообразуется со Строительными нормами и правилами в таком сейсмоопасном районе, как Алматы?
К.: В строительных нормах есть упоминание о "желтых линиях", которые ограничивают необходимые территории для безопасного сбора граждан на случай землетрясения. В данном случае нарушений строительных норм нет. Я помню названный вами объект, там никто самовольно территорию не застраивал и правил не нарушал. Этот земельный участок был продан в свое время на законных основаниях, потому что территория была не занята, не была приписана ни к какому КСК. В данном случае интересы жильцов также не затронуты, у них есть свободный выход во двор и на проезжую часть.
Тамара Сергеевна Болдина: У нас был старый дом, мы его снесли и на том же месте построили новый. Метраж и местоположение остались прежними. Нужно ли согласовывать эту новую постройку с ГАСКом?
К.: Обязательно нужно. Дело в том, что у вас абсолютно аналогичного дома получиться не могло, изменились хотя бы применяемые в строительстве материалы, даже если в плане остаются те же размеры. Иначе возникает резонный вопрос – зачем надо было сносить старый? Поэтому в любом случае вы должны были вначале получить разрешение на снос в ГАСКе, потом получить разрешение на строительство. После окончания работ вы должны предъявить объект комиссии и получить акт ввода в эксплуатацию. Даже в вашем случае, если вы уже построили дом, надо обратиться в ГАСК по адресу Достык, 85, к своему инспектору по району. Инспектора принимают с 16 до 18 часов каждый день, кроме субботы и воскресенья. Там же, в операционном зале, вы можете ознакомиться с перечнем документов, необходимых для того, чтобы снести или, наоборот, ввести в эксплуатацию то или иное строение. Кроме того, раз вы уже пошли на нарушение закона, естественно, будете привлечены к административной ответственности, то есть будете платить штраф.
Тамара Степановна Васильева: Если мы уже сделали перепланировку в квартире, куда обратиться?
К.: Вам надо обратиться в департамент ГАСКа на Достык, 85, в операционный зал, в окно своего района.
Есим, житель улицы Розыбакиева, 68, кв. 71: Возле нашего дома большой мебельный магазин, рядом с ним дворовая площадка. На ней магазин или кто-то другой устроил автостоянку. Не осталось места для игр, отдыха.
К.: Мы пришлем людей, которые вместе с КСК проверят факт, и дадим вам ответ.
Жанна Гиззатулина: Земля в Алматы – дефицит, поэтому первые этажи отдаются под коммерческие предприятия. С этим мы согласны, но под какие предприятия запрещается использовать первые этажи?
К.: Есть категорические запреты на устройство в них предприятий, которые нарушают или будут нарушать нормальные условия проживания жильцов этого дома. К ним относятся химические лаборатории, продажа токсичных материалов, производства типа кафе с шумами, грязные производства. Но вообще мое мнение таково – надо с этим кончать. В 90-е годы мы, руководствуясь тем, что надо было поощрять малый бизнес, дать людям возможность зарабатывать, разрешали размещать на первых этажах жилых домов магазинчики и прочие предприятия. По большому же счету, мы создаем прецеденты, когда, во-первых, грязь, во-вторых, поневоле нарушаются условия нормального проживания. Потом – было много таких предпринимателей, которые шли на нарушения, не согласовывали, скажем, козырьки, и люди жаловались на шум во время дождя. Это тоже немаловажный психологический момент. Нужно переходить к отдельным зданиям. Если предприниматель не в состоянии сам построить, пусть берет в аренду.
Марьям Керимова: Как должны подключаться к сетям автомойки, которые расположены в жилых районах? Кроме того, они свои подсобные производства, например, подкачку шин часто устанавливают чуть ли не на проезжей части, тротуарах.
К.: Есть нормативы, которые обязаны соблюдать все, в том числе и бизнесмены. Прежде чем выдать разрешение, мы проверяем все документы, все согласования, учитываем возможные загрязнения, устройство жироуловителей. Хотя канализация в городе единая, но в систему городской канализации отстой не должен попадать. Те производства, где есть стоки масел и прочих токсичных материалов, должны устанавливать дополнительные очистные колодцы. А если кто-то занимается самодеятельностью или, не доделав, начинает эксплуатировать производство, то это нарушение, и мы обязаны остановить это. Сообщите нам конкретный адрес, мы проверим. Надо будет – привлечем специалистов СЭС, ЧС, природоохранных структур. Согласно Закону о градостроительной деятельности, ГАСК имеет право посещать любой объект, не согласовывая свои действия с владельцами.
Сергей Головин: Какую перепланировку запрещается производить внутри собственной квартиры?
К.: Ту, которая может нарушить сейсмобезопасность здания, особенно это касается крупнопанельного домостроения. Несущие стены держат перекрытия следующего этажа. Бывали такие случаи, когда хозяин сделал перепланировку и пришел узаконивать, мол, я 15 МРП заплачу – и все. Мы говорим: штраф само собой заплатишь, но этот объект мы принять не можем, ты обязан восстановить все за свой счет, потому что из-за твоей самодеятельности пострадала сейсмобезопасность здания. Поэтому вначале лучше выяснить, что можно, а чего нельзя делать.
Алевтина Новгородцева: Я купила квартиру, она была перепланирована, но в техническом плане это не отражено. Сейчас хочу ее продать, что мне делать?
К.: В любом случае, К. когда производится сделка купли-продажи, техник БТИ обязан приехать и проверить соответствие технического паспорта факту. Но это, судя по всему, не было сделано, то есть сама сделка между покупателем и продавцом была проведена незаконно. Теперь это головная боль нынешнего владельца, то есть ваша. Во-первых, вам надо получить сейсмозаключение по факту перепланировки. Если оно будет свидетельствовать о безопасности перепланировки, то вам все равно придется уплатить штрафы за самовольную перепланировку и самовольную эксплуатацию, в общей сложности где-то 25-30 МРП. После этого надо получить акт ввода объекта в эксплуатацию, подписанный всеми членами комиссии, зарегистрировать его в БТИ и получить новый технический паспорт. И только тогда эта квартира готова к следующей продаже. Если же сейсмобезопасность нарушена, то придется восстановить прежнюю планировку.
Жители улицы Навои: Есть градостроительный регламент, в соответствии с которым определены зоны застройки Алматы. В каждой из них есть свои ограничения по этажности. Как это согласуется с застройкой по улице Навои, где строятся 24-этажные дома?
К.: Вдоль Навои справа строит корпорация "Век", от Большой Алматинки до Навои застраивает корпорация "ТАУК". Представленные ими проекты рассматривались и утверждались градостроительным советом города. Предварительно рассматривали вероятность постройки именно в этом массиве целого комплекса жилых домов – прежде чем дать разрешение, просчитывали плотность проживания граждан, объектов сферы обслуживания. Руководствуясь решениями градсовета, ГАСК все же дает разрешение – не на весь комплекс сразу, а на каждое пятно отдельно. И на рассмотрение нам застройщики должны предъявить документы по выкупу участка, по инженерным сетям. Что касается высотности, то градостроительные регламенты были приняты в ноябре 2006 года, а комплекс уже в 2005 году прошел процедуру утверждения. Закон обратной силы не имеет, поэтому мы обязаны выполнять решение того градсовета.
Что же касается шести зон, в каждой действительно есть ограничения по высотности. Скажем, в центральной зоне, старой части Алматы не только ограничения по высотности, желательно даже точечные застройки там не выполнять. К примеру, "косой" район снесли, но проект еще не проходил через градсовет. Инвесторы должны тщательно просчитать, сколько они могут по нормативам максимально там "посадить" строений. Естественно, там высотных зданий не будет, разве только доминанты, отдельные здания. Сейчас от Тимирязева до Аль-Фараби по Сейфуллина с левой стороны сносятся старые строения, вначале корпорация "Байтерек" представила на градсовет проект с 24-этажными зданиями. Но он рассмотрел и порекомендовал срезать до 16 этажей. И корпорация вынуждена была согласиться. Всем, что касается городского строительства, аким Алматы Имангали Тасмагамбетов интересуется очень серьезно.
01.11.2007
Батима РЕУНОВА, www.vecher.kz