Государство становится активным игроком на рынке недвижимости. Наш рынок недвижимости полон непредсказуемых чудачеств. Как ребенок, который не знает истинную цену своим игрушкам. В этих условиях поведение государства на рынке становится ключевым фактором его состояния и ценовых перспектив.
Государство становится активным игроком на рынке недвижимости.
Наш рынок недвижимости полон непредсказуемых чудачеств. Как ребенок, который не знает истинную цену своим игрушкам. В этих условиях поведение государства на рынке становится ключевым фактором его состояния и ценовых перспектив. Двухэтапная Госпрограмма строительства жилья, стимулирование банковской ипотеки, спасение дольщиков через софинансирование замороженных комплексов, расширение сектора социального жилья, наконец, внедрение новых механизмов жилстройсбережений и аренды с последующим выкупом на многие годы определят развитие отрасли.
По некоторым данным, около 70% взрослых казахстанцев хотели бы улучшить свои жилищные условия. Пресловутая «двушка» в новостройке – заветная мечта десятков тысяч молодых семей. Пока они молоды, будут из кожи вон лезть, чтоб обрести свою крышу над головой. Но двушка для молодоженов – это еще и вопрос их будущего, крепости семейных уз, продолжения рода, спокойствия их родителей. Выходит, та самая «двушка» – вопрос, если хотите, политический.
Государству как воздух нужна стабильность, основа которой – стабильность в социуме. Чтобы молодые перспективные специалисты не чувствовали себя изгоями в своей стране. Поэтому усиление позиций государства на рынке недвижимости и услуг ЖКХ неизбежно. В долгосрочной перспективе альтернативы госрегулированию попросту нет. Давайте трезво смотреть на вещи: существующий с советских времен «парк» квадратуры стремительно ветшает и требует обновления. А частный бизнес никогда не решит задачу возведения десятков новых микрорайонов, миллионов квадратных метров жилья. Отсюда вывод: в обозримой перспективе обеспечение населения жильем взвалит на себя исполнительная власть в лице Правительства, отраслевого министерства и акимов.
Уже сейчас государство становится ключевым игроком на «сыром» отечественном рынке жилья. Вспомните, как в конце 90-х именно государство спровоцировало бурный рост цен на недвижимость в Астане. В тот период «элитную» квартиру в центре свежеиспеченной столицы можно было купить за копейки. Миграционный отток населения, начавшийся в конце 80-х годов, регулярно пополнял сектор продаж на «вторичке». При сложившихся ценовых параметрах о привлечении в Астану капиталов и деловой активности застройщиков не могло быть и речи. Что сделало Правительство? Выделив из «заначки» сотни миллионов тенге, выкупило одномоментно 200 квартир для чиновников из Алматы. Появление столь масштабного спроса мгновенно привело к повышению цен предложения, и на открывающийся для застройки рынок столицы хлынули деньги и техника.
Все последующие годы поведение государства на рынке недвижимости было весьма активным, хотя не всегда эффективным. После кризиса начала 2000-х годов Правительство объявило новую Госпрограмму строительства жилья. Начиная с 2002 года, в стране действительно были построены миллионы квадратных метров. Строительный бум, затеянный государством, активно подхватили частные застройщики и потенциальные новоселы. В середине 2000-х годов, на фоне 40-60-процентного ежегодного роста стоимости квартир, от желающих вложиться «в бетон» отбоя не было. Сформировав новые правила на рынке ипотечного кредитования, государство обеспечило надежную финансовую подпитку огромному мыльному пузырю под названием «рынок недвижимости».
Что произошло потом – известно. В кризисные 2007-2009 годы цена «за квадрат» на вторичке спустилась, например, в Астане с 2500 до 1000 долларов США. В других регионах падение было еще ощутимее. В среде участников рынка преобладала тихая паника, все ожидали дальнейшей стагнации цен на недвижимость, что, в свою очередь, привело бы к «заморозке» инвестиций в новые стройки. Но тут государство (в лице «Жилстройсбербанка» и Фонда недвижимости «Самрук Казына») вновь активно вмешалось в ситуацию, придумав целый набор разноплановых мер социальной и экономической поддержки отрасли.
Речь идет о помощи дольщикам (через софинансирование незавершенки) и внедрении с 12 апреля 2010 года принципиально нового механизма аренды нового жилья. Как классической, но чуть ниже существующих ставок, так и 5-летней аренды с последующим выкупом. Как сообщают наши корреспонденты в регионах, заметно оживился «Жилстройсбербанк», готовый вкладываться в новое строительство с формированием пула клиентов, накопивших достаточную сумму сбережений. А также возродилась к жизни советская практика ЖСК, когда работники прибыльных частных компаний получают ссуды от работодателя и чуть ли не хозспособом возводят для себя многоквартирные дома. По себестоимости.
Заниматься ценовыми прогнозами – дело неблагодарное. Многим памятны времена, когда со всех трибун звучали призывы брать ипотеку и вкладываться в недвижимость. Потом этот пузырь лопнул. Многих с головой окатило его холодными «брызгами». Повторение такого сценария – маловероятно. В ближайшие год-два банки будут осторожны в оценке инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, а значит, и залогового обеспечения по кредитам на строительство и продажу нового жилья. Люди, внимательно следящие за ценовой динамикой, проявляют весьма осторожный оптимизм. Если не случится новых глобальных экономических катаклизмов, то казахстанский рынок недвижимости в течение 2010 года будет медленно расти. Скажем, на уровне 10-15%. Но могут наблюдаться и колебания: сезонные, социальные, ситуативные.
Безусловным импульсом для рынка стало традиционное Послание Президента страны, в котором вновь подчеркнута необходимость государственной поддержки жилищного строительства и людей, нуждающихся в жилье. Однако существующий тренд указывает на весьма осторожный подход Правительства в деле реанимации отрасли. На мой взгляд, государственные мужи пытаются сегодня нащупать весьма тонкий баланс интересов участников рынка. Чтобы строителям было выгодно затевать новые стройки, но так, чтоб и людям было по карману новое жилье. После чего ситуация на «первичке» определит цены на вторичном рынке жилья.
Главное – не наступать на те же грабли с оголтелой пропагандой ипотеки, авантюрными долевыми схемами и риском надувания ценовых пузырей.
16.04.2010
Вадим ШИРОКОБОРОДОВ, www.oko.kz