Не секрет, что из-за мирового финансового кризиса наиболее сильно пострадал казахстанский рынок недвижимости. Строительство замерло в надежде на чудо в виде инвестиций. А участники сделок пребывают в ожидании падения "надутых" цен.
Не секрет, что из-за мирового финансового кризиса наиболее сильно пострадал казахстанский рынок недвижимости. Строительство замерло в надежде на чудо в виде инвестиций. А участники сделок пребывают в ожидании падения "надутых" цен. И оно не заставило себя ждать. Стоимость домов, квартир, участков резко пошла вниз. После таких "американских горок", аналитики все же прогнозируют стабилизацию на рынке недвижимости и его дальнейший рост
Вторичка в цене, первички нет
По словам директора департамента консалтинга Центра недвижимости Ольги Айбассовой, с середины 2009 года темпы снижения цен на недвижимость замедлились, с четырех-пяти докризисных процентов до 0,5 процента.
– Если цены на жилую недвижимость с 2007-го по июнь 2009 года упали на 3 – 5 процентов, – поясняет Ольга Айбассова, – то с июля 2009-го наметилась их стабилизация и даже небольшой прирост. К концу года цены традиционно замерли, поскольку перед Новым годом продавцы и покупатели не активны. Но с середины января 2010 года все риелторы отмечают повышение активности. На этом фоне ценовой прирост слегка увеличился. Хотя говорить об этом как о закономерности мы пока не можем, все-таки в среднем за февраль цены выросли меньше чем на процент. Тем не менее сложившаяся тенденция будет еще сохраняться достаточно длительное время.
Что касается первичного жилья, то в этом сегменте наблюдается затишье с того момента, как в 2009 году цены упали до уровня 1700–1800 долларов за квадратный метр. Хотя и здесь, по мнению Ольги Айбассовой, ожидается рост стоимости к концу 2010 года. Это объясняется тем, что законченных и готовых к продаже объектов на рынке очень мало.
Аналитики портала kn.kz также отмечали в июле 2009 года тенденцию роста объема предложений на рынке вторичного жилья и уменьшение темпов снижения ценовых показателей. Хотя еще наблюдалось незначительное снижение средних цен в секторах элит- и эконом-класса.
В декабре 2009-го эксперты портала указывали на снижение активности продавцов и покупателей. Но на ближайшую перспективу пророчили тенденцию увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья. В это время основное влияние на ценовой показатель оказывал сегмент "дешевого" жилья, в "дорогом" же прослеживалась стабилизация.
В январе-феврале и начале марта нынешнего года аналитики продолжали разговоры о ближайшей перспективе увеличения средневзвешенной стоимости на рынке недвижимости. Хотя в связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан предполагали, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет сокращаться в пределах 0,5–2,5 процента в месяц.
Ольга Айбассова отмечает ограничение покупателей дефицитом средств.
– Ипотеку направо и налево, как это было в 2006 году, сейчас не дают. Теперь серьезно проверяется досье клиента. Заметно сократилось количество банков, выдающих этот заем. Люди, в свою очередь, тоже не стремятся получить ипотеку во что бы то ни стало.
По наблюдению специалистов, сейчас пользуются спросом ликвидные квартиры. Это недорогое по стоимости жилье, которое расположено в нижних районах города.
– Сейчас люди покупают недвижимость в основном для себя, а не для спекуляции, – считает Ольга Айбассова. Они стали гибче подходить к решению проблемы с недвижимостью.
Аренда по осени хороша
По данным аналитиков, в декабре прошлого года в Алматы наблюдалось снижение арендных ставок. Количество предложений в течение месяца уменьшилось на 12,9 процента, до 1783 объектов.
С февраля по март аналитики отмечали рост средней стоимости ренты на 6,2 процента. При этом ценовые показатели в сегментах "дорогого" и "дешевого" арендного жилья также повысились: квартиры эконом-класса – на 5,9 процента, а элит-класса – на 0,6. Количество предложений в течение месяца увеличилось на 11,3 процента, до 2127 объектов.
Рост стоимости найма аналитики объясняли увеличением арендных ставок "дешевого" жилья, при этом рента "дорогого" жилья продолжает держаться на высоком уровне.
Такие взлеты и падения на рынке арендного жилья директор департамента консалтинга Центра недвижимости объясняет стабильным спросом. Всегда есть уезжающие и приезжающие.
– Аренда всегда повышалась в августе-сентябре, перед началом учебного года, – объясняет госпожа Айбассова. – После этого цены, как правило, стабильно снижаются. Поэтому всплеск на этом рынке мы ожидаем ближе к осени.
В декабре 2009-го аналитики также говорили о снижении активности на рынке коммерческой недвижимости. Это привело к падению средних цен предложения во всех сегментах. На офисные и торговые помещения прослеживался небольшой рост ценовых показателей. Однако значительное снижение цены в течение 2009 года прослеживалось на площади, предназначенные для сферы услуг, промышленные и производственные базы.
Что касается нынешнего года, то уже в январе был отмечен небольшой рост цены на торговые помещения.
Площади, предназначенные для сферы услуг, промышленные и производственные базы, по данным аналитиков, продолжали снижаться.
Для себя любимого
Традиционное осеннее оживление на рынке частных домов в 2009 году сменилось снижением ценовых показателей. В декабре прошлого года падение продолжилось. Цены на дома эконом-класса упали до 29,9, а в секторе элит-класса – 11,9 процента.
Тем не менее в январе 2010 года аналитики уже отмечали увеличение средневзвешенной стоимости. Ценовой показатель сегмента "дорогого" жилья вырос на 7 процентов, до уровня 2468 долларов за квадратный метр, а в сегменте "дешевого" – на 3 процента, до 799 долларов за квадратный метр. Количество предложений выставленных к продаже домов увеличилось на 24,1 процента и составило 1144 объекта.
На рынке земельных участков в декабре 2009 года также отмечалась тенденция увеличения средней цены предложения. По данным аналитиков здесь ценовой показатель поднялся на уровень сентября
2008-го. Хотя количество предложений сократилось на 14 процентов, до 682 объектов. Основное назначение земельных участков – их использование под индивидуальное и многоэтажное жилищное, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. За прошедший год средняя цена предложения по городу для "дорогих" площадей сократилась на 20,5 процента, а для "дешевых", напротив, выросла на 7,72.
В январе 2010 года количество предложений увеличилось на 18 процентов, до 804 объектов. Средняя цена предложения по городу для "дорогих" площадей сократилась на 38,2, а для "дешевых" – на 6 процентов. При этом аналитики отмечают, что спрос на земельные участки остается на низком уровне. Поскольку потенциальные покупатели ищут землю преимущественно под собственные нужды.
Ольга Айбассова, напротив, уверяет, что хотя цены на дома и упали, они все же пользуются спросом.
– С середины 2007 года цены на дома упали больше чем на 70 процентов, – говорит эксперт. – Хотя здесь спрос и цена зависят от места расположения дома.
По информации госпожи Айбассовой, с начала кризиса престала пользоваться спросом земля под крестьянское хозяйство. Но при этом участки под индивидуальное жилищное строительство, дачи, под коммерческие офисы по-прежнему пользуются стабильным спросом.
– Поскольку рынок недвижимости был перегрет, произошло значительное снижение цен, – добавила Ольга Айбассова. – Но сейчас такой тенденции уже нет.
По мнению специалиста, на данный момент наблюдается достаточно устойчивый спрос, хотя он сейчас и не ажиотажный и не спекулятивный, как это было до кризиса.
***
Кстати
По данным международного агентства зарубежной недвижимости DEC Property, наибольшее снижение цен на жилье за 2009 год зафиксировано в странах Балтии (-65 процентов), ОАЭ (-60), Украине (-55) и США (-50). По информации DEC Property, лишь в Израиле и Швеции цены с начала года выросли почти на 12 процентов.
В среднем, по оценке риелторов, цены на жилую недвижимость в Соединенных Штатах достигли минимума за последние десять лет и находятся на уровне конца 1990-х годов. Банкиры, отягощенные невозвратами по ипотечным кредитам, пытаются распродать залоговую недвижимость с высоким дисконтом – до 60 процентов.
Между тем
Один из наиболее известных в мире инвесторов-миллиардеров Уоррен Баффет советует вкладывать средства в недвижимость США.
Уоррен Баффет известен под прозвищем Оракул из Омахи (штат, где он родился). Это прозвище появилось благодаря тому, что он с высокой точностью предсказывает ситуацию на рынках. Совсем недавно известный инвестор заявил, что рынок недвижимости США будет восстанавливаться в течение 2011 года, поэтому инвестиции, вложенные сейчас, уже через год начнут приносить прибыль.
Уоррен Баффет, по версии журнала "Форбс", в 2008-м возглавил список самых богатых людей на земле, а в прошлом году занял второе место.
13.03.2010
Ирина СТУПАКОВА, www.vecher.kz