Строительство домов за счет бюджетных средств, по словам экспертов, должно способствовать стабилизации цен на рынке жилья. Но пока что цены на квартиры внаем продолжают расти, как и спрос на коммерческое арендное жилье.
Государство как арендатор жилья не станет конкурентом частным арендодателям.
Строительство домов за счет бюджетных средств, по словам экспертов, должно способствовать стабилизации цен на рынке жилья. Но пока что цены на квартиры внаем продолжают расти, как и спрос на коммерческое арендное жилье.
Улиткин дом
Потребность в арендном жилье в Казахстане продолжает оставаться высокой. Число арендованных квартир на коммерческом рынке, равно как и расценки на это жилье, с каждым годом растут, говорит «&» президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Ким. По его словам, только в Алматы на начало 2009-го было сдано 3,5 тыс. квартир, а спустя год эта цифра достигла 4 тыс. Среднемесячная стоимость аренды квартиры по мегаполису за прошлый год увеличилась на 1,5% ¬– до $938, сообщил г-н Ким. Дорожает аренда квартир класса «эконом» в связи с его популярностью, а по классам «бизнес» и «элит» цена, наоборот, падает, считает директор аналитического центра Ассоциации риелторов Казахстана Ольга Айбасова. По ее наблюдениям, особым спросом среди съемщиков пользуются сегодня однокомнатные квартиры.
Поскольку налоговое администрирование сдачи жилья в аренду достаточно сложное, подавляющая часть этого рынка находится в тени, замечает в беседе с «&» мажилисмен Аманжан Жамалов. «Вывести его из тени поможет принятие закона о риелторской деятельности. Пока такого закона нет, организованного рынка не будет», – убежден депутат. Вывести из тени доходы арендодателей жилья возможно, лишь усилив контроль над ними со стороны правоохранительных и налоговых органов, соглашается директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов. «Ведь размер-то налога в данном случае носит чисто символический характер. Арендодатели игнорируют его уплату не из стремления «сэкономить» на государстве, а из-за элементарной неинформированности о надлежащем порядке налогообложения этих доходов. Лишь меры административной ответственности, которые будут неукоснительно применяться, а не декларироваться, и, возможно, льготы налогового характера или коммунальной направленности способны мотивировать арендодателей выйти из тени»,¬ – считает г-н Алферов.
Снять у государства
Программы арендного жилья, инициированные государством, смогут удовлетворить лишь 10% спроса на этом рынке, говорит «&» управляющий директор фонда недвижимости «Самрук-Казына» Нурдаулет Турлыбеков. Сегодня только в Алматы в очереди на получение арендного жилья по госпрограмме стоят более 15 тыс. человек, похожая ситуация наблюдается в Астане, рассказывает г-н Ким. По информации управления строительства акимата Алматы, до конца этого года на распределение в южную столицу поступят всего лишь порядка 200 квартир арендного жилья.
По данным Агентства по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в рамках госпрограммы жилищного строительства из госбюджета было выделено свыше 300 млрд тенге на ввод около 25 тыс. кв. м жилья. В числе прочего эта программа предусматривает выдачу квартир в аренду бюджетникам и госслужащим. «Жить там можно, только пока ты работаешь в госструктурах. Помимо арендной платы съемщики оплачивают коммунальные услуги», – пояснили «&» в пресс-службе агентства.
Еще одну программу арендного жилья с 2010 года реализует фонд недвижимости «Самрук-Казына». Эта программа полностью коммерческая. Съемщиком может стать любой гражданин Казахстана, главные критерии для претендента – платежеспособность и отсутствие жилья в Алматы или Астане. Прием заявок от казахстанцев, желающих воспользоваться данной программой, начнется не позднее апреля. Правда, пока это касается только двух объектов в Астане, строительство которых должно закончиться к указанному сроку.
По словам г-на Турлыбекова, методика расчета арендного платежа по данной программе – бессрочный аннуитет. Цена выкупа умножается на процентную ставку, которая для классов «социал» и «эконом» установлена на уровне 10%, для «бизнес» – 15%, для коммерческих объектов – 20%. Так, если аренда квартиры класса «социал» стоит 62 400 тенге, ежемесячный арендный платеж составит порядка 520 тенге за кв. м, не считая коммунальных услуг. «Таким образом, однокомнатная квартира обойдется примерно в тридцать с лишним тысяч тенге без комуслуг в месяц, а четырехкомнатная – порядка 120 тыс. тенге. При этом жилье бизнес-класса будет стоить минимум 90 тыс. тенге, а по максимуму – выше 250 тыс. тенге», – пояснил г-н Турлыбеков.
Логично, что арендное жилье, построенное за счет бюджетных средств, должно способствовать стабилизации цен на рынке жилья, но, по мнению руководителя Группы по проведению макроэкономических исследований Олжаса Худайбергенова, реализация госпрограмм арендного жилья вовсе не разрядит обстановку на казахстанском рынке недвижимости. «Жилье внаем актуально лишь в тех странах, где имеет место высокая мобильность трудовых ресурсов и малое расстояние между городами. У нас нет ни первого, ни второго. Нынешняя программа арендного жилья не предполагает больших объемов строительства, а ставки аренды лишь слегка ниже рыночных», – отмечает он в беседе с «&». Ему вторит г-н Ким: «Чтобы повлиять на ценовой рынок, сначала необходимо его насытить. К сожалению, сегодня в большинстве городов республики ценовой порог аренды определяется не уровнем спроса и предложения, а уровнем платежеспособности населения».
Снижения средней стоимости арендного жилья можно ожидать в лишь в том случае, если заявленные планы по объемам площадей к сдаче в аренду и ставкам будут реализованы, считает г-н Алферов. «Причем, если надзор за содержанием этого арендного фонда операторы программы будут вести на том же уровне, что некоторые коммунальные предприятия и местные исполнительные органы, многие потенциальные арендаторы предпочтут жилье в коммерческом секторе, пусть и по менее доступной цене, но более комфортное», – резюмировал эксперт.
19.02.2010
Ботагоз Танатова, www.and.kz