Дискуссии о том, как правильно оценивать недвижимость, продолжаются.Тем временем даже само наименование приемлемой стоимости строительства и недвижимого имущества у нас в стране не имеет общего обозначения. Оценщики предпочитают использовать термин «компромиссная» цена.
Дискуссии о том, как правильно оценивать недвижимость, продолжаются.Тем временем даже само наименование приемлемой стоимости строительства и недвижимого имущества у нас в стране не имеет общего обозначения. Оценщики предпочитают использовать термин «компромиссная» цена. Финансисты же говорят о ней как о «справедливой». Все остальные считают, что уместным остается только определение «рыночная».
Хотя так называемый рынок выкупа недвижимости и земельных участков, изымаемых для государственных нужд, начал формироваться только в последние годы. Причем система отношений между застройщиками, госорганами и владельцами имущества зачастую формировалась по ходу. Где особняком стояла несовершенная методика оценки стоимости строительства и недвижимого имущества. Это привело к тому, что суды «завалили» спорами об изъятии имущества, разделе, банкротстве и так далее. И здесь основной проблемой стало определение объективной оценки, которой бы поверили обе стороны.
Сама методика оценки земельных участков, изымаемых для государственных нужд, была названа «единой» с легкой руки Министерства юстиции. В то время как результаты разных оценщиков одного и того же участка расходились от двух до десяти раз, нужна была одна и достоверная. Но, по словам председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Вилена Елисеева, речь идет не о единой методике, по которой можно оценить любое имущество: землю, квартиры, АЗС, машины и заводы. Понятие «единый» подразумевает единство методологии, позволяющее повысить единообразие результатов.
Точность – единственная правда
По стандарту международных и американских профессиональных оценщиков разброс оценки не может превышать 10% для квартир и 33% – для сложных производственных объектов. То есть ее точность должна быть повышена в Казахстане как минимум на порядок.
– За рубежом у оценщиков имеется масса различных справочников о ценах на недвижимость, котировке акций различных компаний и величине рисков, – добавляет Вилен Елисеев. – Но главное отличие наших оценщиков от зарубежных – ответственность за проделанную работу. Последние не могут даже представить, что можно выполнить оценку по чьей-то просьбе. Если это будет обнаружено и доказано, то их немедленно исключат из организации и пожизненно лишат прав на осуществление профессиональной деятельности.
В точке пересечения
Первыми недовольство системой оценки высказали владельцы имущества, так как это напрямую связано с суммой выплат, которая их в большинстве случаев не устраивала. Особо заметными были разбирательства между владельцами производственных объектов и земельных участков, измеряющихся в гектарах.
– За десять лет с момента официального признания профессии «оценщик» я непосредственно участвовал в оценке нескольких тысяч объектов, – добавляет председатель совета Казахстанской ассоциации оценщиков. – И могу с уверенностью утверждать, что на балансе наших предприятий активы числятся по стоимости, которая ничего общего не имеет с реальными рыночными ценами. В большинстве случаев имущество недооценено от двух до ста раз.
Правда, по словам Вилена Елисеева, были и объекты, стоимость которых (когда очень надо) завышена в 10 раз. В результате это приводит не только к тому, что суды завалены имущественными делами, но и к снижению уровня доверия со стороны инвесторов. Они сомневаются в данных бухгалтерского учета. Что, в свою очередь, мешает развитию рынка ценных бумаг. И это будет до тех пор, утверждает оценщик, пока не установят систему рыночной оценки активов, в которой бы никто не сомневался. К тому же государство никак не может перейти на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). Поскольку это требует полной переоценки всех активов и в основном недвижимости, включая землю. Сегодняшние проблемы банков отчасти возникли и от того, что они выдавали кредиты под имущество, рыночная стоимость которого была завышена в несколько раз.
Говорящий да будет услышан
Словом, нет сомнения, что и правительству, и судам, и банкам, и другим потребителям услуг оценщиков требуется объективная оценка. Не зря по инициативе трех министерств на прошлой неделе был проведен круглый стол по теме совершенствования системы оценки с участием премьерминистра. Именно здесь министр юстиции Загипа Балиева озвучила и предложила реализовать идею, которая в течение последних трех лет, что называется, витала в воздухе: «Министерство пришло к выводу о необходимости разработки целой серии методик по оценке различного вида имущества для самых различных целей». Сегодня в республике существует пять документов, которые называются методиками. Но, как утверждает оценщик, их можно назвать таковыми с большой натяжкой. Так как эти документы регламентируют общие принципы оценки. Отсюда и разброс в результатах. А в большинстве случаев справочники или безнадежно устарели, или просто отсутствуют.
Между тем еще в начале прошлого года Академией оценки строительства, Агентством по управлению земельными ресурсами, ГосНПЦзепом и Ассоциацией оценщиков была разработана «Единая методика оценки земельных участков». Она была согласована практически со всеми заинтересованными министерствами и ведомствами. Оставалось только доработать, проверить на практике и утвердить документ. Но его положили, что называется, «под сукно», поспешно подготовив новую методику. Которая, по мнению Вилена Елисеева, как и прежние правила, не содержит конкретики.
«Старая» привычка – бояться
Сегодня уже можно говорить о том, что наконец все стороны, имеющие отношение к оценке строительства и земельных участков, пришли к выводу: общая методика нужна, и ее разработка – только дело времени. Но остается опасение, что одна из сторон процесса (оценщики, госорганы, застройщики или владельцы имущества) получат некие привилегии в разрабатываемом документе. Ведь не секрет, говорит Вилен Елисеев, что в любом нормативном акте есть уклон в сторону тех, кто его разрабатывал.
– В предложенном законопроекте, – добавляет председатель ассоциации, – как раз уменьшается этот перекос и дается больше прав оценщикам, в лице их объединений.
А ужесточение ответственности за недостоверность оценки, предусмотренное в законопроекте, может наконец разрешить конфликт между застройщиками и владельцами изымаемых земельных участков.
26.10.2007
Халида Бижикеева, www.izvestia.kz