Ипотечное кредитование, всколыхнувшее жилищное строительство, не выдержало натиска мировых экономических неурядиц. Но проблема обретения собственного «угла» для многих все еще не теряет остроты. Поэтому в качестве альтернативного способа обеспечения населения жильем в стране стартует развитие арендного сектора жилья.
Ипотечное кредитование, всколыхнувшее жилищное строительство, не выдержало натиска мировых экономических неурядиц. Но проблема обретения собственного «угла» для многих все еще не теряет остроты. Поэтому в качестве альтернативного способа обеспечения населения жильем в стране стартует развитие арендного сектора жилья. Каков механизм действия нового инструмента, в интервью «Казахстанской правде» рассказал председатель правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» Госман АМРИН.
– Госман Каримович, чем вызвано создание института арендного жилья, какова его главная цель?
– Наступление мирового финансового кризиса, конечно, способствовало принятию в прошлом году решения о создании Фонда недвижимости, формировании института арендного жилья. Будучи квазигосударственным финансовым институтом, фонд призван решить несколько проблем. Главная из них – стабилизировать рынок недвижимости и оказать поддержку строительным компаниям. С этой целью мы выкупаем жилые и нежилые помещения в строящихся объектах, выступая в качестве крупного дольщика. А компании-застройщики, получив из фонда средства, имеют возможность завершить строительство и выполнить взятые на себя обязательства, в том числе перед дольщиками и кредиторами. При этом акционер нашего фонда в лице ФНБ «Самрук-Казына» четко установил ценовую политику: финансировать застройщиков по средней цене 120 тысяч тенге за квадрат в Алматы и 96 тысяч – в Астане. Таким образом, мы стабилизировали не только положение на рынке недвижимости, но и цены.
Сформированный пул из выкупленной у застройщиков жилой и коммерческой недвижимости предполагается распределять через три механизма: классическую аренду, аренду с выкупом и прямую продажу. Все объекты в портфеле Фонда недвижимости делятся на три класса: социал, эконом и бизнес.
– Насколько известно, в развитых странах большинство населения проживает в арендных домах…
– Фонд недвижимости изучал опыт таких стран, как послевоенная Германия (ФРГ), Китай, Новая Зеландия, Сингапур и других. Например, в Сингапуре в 1960 году был создан Совет по развитию жилья – государственная корпорация, на которую было возложено строительство и управление арендным жильем. В настоящее время 87% сингапурцев живут в квартирах, построенных по этому принципу.
У нас порой создание государственного института вызывает сомнения: мол, куда делась рыночная либеральная экономика, сам рынок должен все регулировать. Но сейчас приходит понимание того, что без вмешательства государства иногда невозможно стабилизировать или придать устойчивое развитие тому или иному сектору экономики. Даже в Сингапуре – признанной стране с рыночной экономикой – государственная структура занимает монопольное положение. Мы сами были свидетелями того, как в отсутствие регулирования со стороны государства стоимость квадратного метра жилья взлетала до двух-четырех тысяч долларов при себестоимости в одну тысячу. Эти цены сложно назвать рыночными, скорее, они спекулятивные. Самое главное, чтобы рынок правильно развивался: деятельность строителей должна быть безубыточной и не приносить сверхдоходов, а доходы людей должны позволять им приобретать жилье.
– Чем отличается арендное жилье, реализуемое через акиматы и через фонд «Самрук-Казына»?
– Программа реализации жилья, в том числе в аренду и в аренду с выкупом, реализуемая через Фонд недвижимости, не является государственной. Принципиальное различие в том, что она рассчитана на категорию платежеспособного населения Казахстана. Если говорить о механизме арендного жилья, реализуемого через акиматы, местные власти получили от государства средства на выкуп жилья по фиксированной цене, основными получателями этого арендного жилья являются приоритетные категории населения, например, молодые семьи, госслужащие и другие. В отличие от акиматовской программы, имеющей социальную направленность и не предполагающей возврата денег, Фонд недвижимости будет работать по рыночным принципам. В качестве решающего критерия при отборе кандидатов на квартиры в аренду и аренду с выкупом выступает платежеспособность заявителя, так как средства на программу выделены из Национального фонда и должны быть возвращены государству в полном объеме и в установленный срок.
– Существуют ли критерии отбора арендаторов?
– Как я отметил ранее, основным критерием будет платежеспособность арендатора. Фонд должен быть уверен в том, что человек сможет регулярно вносить установленную плату за квартиру, полученную от Фонда недвижимости. Также, если человек претендует на жилье эконом-класса, будет учитываться критерий наличия/отсутствия жилья. Это значит, что квартиры в жилых комплексах эконом-класса, получат только те люди, которые испытывают реальный дефицит жилья или нуждаются в его улучшении. Что касается льготных условий для определенных социальных категорий населения, то они будут вступать в силу только при распределении социального жилья. Для других людей предусмотрен бизнес-класс. Таким образом, в программе на равных условиях смогут участвовать все граждане Казахстана независимо от места работы.
– Как будет рассчитываться арендный платеж?
– Методика расчета арендного платежа в настоящее время находится на стадии утверждения фондом «Самрук-Казына». Способ расчета арендного платежа будет зависеть от того, сдается помещение в аренду или аренду с выкупом. Логично, что при аренде с выкупом, где арендатор по истечении срока аренды приобретает право собственности на квартиру, ежемесячный арендный платеж будет выше, чем платеж при классической аренде. В любом случае платеж арендатора будет зависеть в первую очередь от первоначальной стоимости одного квадратного метра выкупаемой площади, а также от ставки вознаграждения, периода аренды и площади квартиры. Также на стоимость будет влиять класс объекта и его расположение.
Таким образом, средняя стоимость аренды по всем объектам фонда эконом-класса составит 758 тенге за квадрат в месяц, или 36 990 тенге за однокомнатную квартиру общей площадью 48,8 квадратных метра. В случае аренды с выкупом помещения эконом-класса составит в среднем 1 035 тенге за квадрат, или 50 497 тенге за однокомнатную квартиру общей площадью 48,8 квадрата.
– В чем цель страхового платежа и каков его размер?
– Перед подписанием договора аренды заявитель должен будет внести на депозит сумму в размере нескольких месячных арендных платежей. Эта мера позволит избежать риска, связанного с недобросовестным исполнением арендатором обязательств по договору (неуплата, порча имущества, расходы по расторжению договора и принудительному выселению). Если арендатор будет добросовестно выполнять свои обязательства, Фонд недвижимости возвратит ему гарантийный платеж после расторжения или прекращения действия договора аренды.
– В каких городах будет реализовываться эта программа?
– В Астане, Алматы и Алматинской области, где население наиболее остро ощущает дефицит жилья. К ним сейчас присоединяется Акмолинская область, следом пойдут Актау, Шымкент. В Правительство внесено предложение, предусматривающее внедрение этой программы во всех регионах.
– Не секрет, что ипотечный бум привел к спекуляциям на рынке недвижимости. Что предпринимается для предотвращения подобных явлений?
– В договоре, который будет заключаться с каждым арендатором, фондом учитываются и антиспекулятивные меры: в течение пяти лет будет установлен мораторий на выкуп полученной в аренду с выкупом квартиры. Также при предоставлении помещений в аренду и аренду с выкупом субаренда не допускается.
– Предусматриваются ли шаги по упрощению, сокращению бумажной волокиты при подаче документов?
– Это очень важный момент. Мы чувствуем, что будет большой интерес со стороны населения. Как только правила реализации арендного жилья будут утверждены, мы предложим специальную электронную базу данных, в которую сможет зайти любой желающий и заполнить заявку в режиме он-лайн. Заявка будет принята, если он включит все данные. Либо он может прийти в центр продаж дома, предлагаемого в аренду. Но прежде он должен будет получить в Жилстройсбербанке справку о своей платежеспособности и справку с БТИ об отсутствии жилья.
– С какого времени начнется прием заявок на приобретение арендного жилья?
– После того как человек подаст заявление на получение квартиры по программе Фонда недвижимости, на основании его платежеспособности будет определена максимальная сумма арендного платежа, которую он сможет ежемесячно платить. Эта сумма рассчитывается исходя из размеров совокупного дохода самого заявителя и членов его семьи. При этом приоритет будет отдаваться заявителю, показатель платежеспособности которого выше. В случае равенства показателей приоритет отдается тому, чья заявка была зарегистрирована раньше. Далее с каждым арендатором будет подписан договор, где будут зафиксированы условия сотрудничества, закреплены права и обязанности сторон.
Более подробная информация будет доступна после утверждения правил реализации жилья населению. Как только программа будет запущена, вся информация будет опубликована на официальном сайте Фонда недвижимости www.kazproperty.kz. Кроме того, подробности программы будут широко освещаться ведущими республиканскими СМИ. Механизм распределения жилья начнет работать после того, как будут сданы в эксплуатацию строительные объекты. Мы ожидаем, что первые квартиры в жилых комплексах, финансируемых за счет Фонда недвижимости, будут доступны в первом квартале 2010 года. Все они находятся в Астане.
15.02.2010
Рысты АЛИБЕКОВА, www.kazpravda.kz