Участники «градостроительного форума» считают, что для решения проблем строительной отрасли нужно разработать программу государственной поддержки застройщиков, восстановить на любых условиях ипотеку и отменить частную собственность на землю. Поскольку «земля – это единственный ограниченный ресурс, который должен принадлежать государству. Главное, чтобы была политическая воля, а механизмы всегда найдутся».
Специалисты предлагают национализировать городские земли.
Участники «градостроительного форума» считают, что для решения проблем строительной отрасли нужно разработать программу государственной поддержки застройщиков, восстановить на любых условиях ипотеку и отменить частную собственность на землю. Поскольку «земля – это единственный ограниченный ресурс, который должен принадлежать государству. Главное, чтобы была политическая воля, а механизмы всегда найдутся».
Кроме того, «градостроители» мечтают о том, чтобы государство отдало им в ренту все участки с одноэтажными и малоэтажными постройками. Взамен они обещают привести их в порядок.
Отменить постановление о выделении каждому гражданину Казахстана бесплатных 10 соток и разработать очередную программу по государственной поддержке строительных компаний – именно с такими предложениями решили обратиться в правительство эксперты, участвовавшие в семинаре «Градостроительный форум Казахстана».
Прошедший в Алматы форум, на который собрались проектировщики, архитекторы, застройщики и инвесторы, по замыслу организаторов должен был стать площадкой для обсуждения назревших проблем, волнующие всех жителей страны. А на деле оказалось, что реальную картину происходящего на рынке жилья «специалисты» не видят – или не желают признаваться в наличии серьезных проблем.
Мимолетное падение или очередной взлет цен на недвижимость, снос домов, изъятие земельных участков и очереди на получение бесплатных 10 соток – все эти темы стали предметом для дискуссии, только обсуждение было однобоким. Экспертов больше волновало то, что строительные компании стали терять свои сверхприбыли, а при разработке генплана градостроителям негде развернуться, поскольку вся городская земля находится в частной собственности.
Обвиняя власти в отсутствии земельной политики и планов использования земель и делая при этом акцент на том, что земля – это хороший капитал, пришли к единому мнению о необходимости введения моратория на выдачу участков. Право граждан на получение бесплатных 10 соток, по мнению градостроителей и проектировщиков, и есть корень всех проблем. Несмотря на то что фактически земельные участки в том же Алматы никому не выдавались. По причине их отсутствия.
Заинтересованные лица этот факт почему-то проигнорировали. Зато сумели объяснить причины, по которым правительству следует повсеместно прекратить раздачу участков. Во-первых, потому что до конца не разработана законодательная база, из-за чего в одни руки уходит по нескольку участков. А во-вторых, до сих пор нет актов и положений, ограничивающих продажу этих участков.
– Я сама работала несколько лет в городском кадастре и сталкивалась с тем, что меняется руководство в акимате, приходят новые сотрудники, и тут же идет волна запросов на индивидуальное жилищное строительство. Очень лакомые кусочки распределяются между чиновниками, – отметила представитель фирмы «Градкомплекс», занимающейся разработкой генпланов, Куралай Ибрагимова. – Мы выделили эти участки, они зарегистрировали их в БТИ… И опять эти же участочки проходят через меня, поскольку их переоформ-ляют, то есть продают. В результате земля стала очень хорошим инструментом для спекуляций.
Вроде здраво рассуждают градостроители, которых тут же поддержали застройщики и риелторы, сетовавшие на огромную стоимость земли; только забыли они уточнить, что простые граждане, все еще надеющиеся на получение вожделенных 10 соток, не имеют к этому никакого отношения. Если кто из них и получил земельный надел, то далеко не в элитных районах или в центре города, а потому и спекулировать им нечем. Отмена постановления о выдаче бесплатной земли просто отнимет последний шанс обзавестись хоть когда-нибудь собственным жильем. К тому же применительно к тем группам населения, бессовестным поведением которых озабочена госпожа Ибрагимова, существует целый ряд законов – от Гражданского кодекса до Уголовно-процессуального.
Еще одним контраргументом «10 соткам» стал внешний облик домов, которые строят люди. «Люди, чтобы закрепить за собой землю, строят на ней мазанки, которые никак не вписываются во внешний облик современных городов», – подчеркнула президент Союза градостроителей Казахстана Любовь Нысанбаева. Представители застройщиков дружно поддержали градостроителей и предложили отдать все участки с одноэтажными и малоэтажными постройками им, дабы «привести их в порядок». Видимо, с помощью бульдозеров.
Причем, что интересно, выкупать такие земли застройщики уже не хотят, слишком это стало хлопотным занятием, поскольку люди перестали мириться с мизерными компенсациями за изъятые участки и дома. И потому на семинаре прозвучало предложение изменить статус земли и сделать ее достоянием государства.
– Мы должны четко сказать, что земля – это единственный ограниченный ресурс и она должна принадлежать государству. Надо национализировать землю, – выступил с предложением член Союза градостроителей Карим Тусупбеков. – Главное, чтобы была политическая воля, а механизмы всегда найдутся.
Интересно, что он имел в виду, резюмируя свои пожелания?
По мнению Тусупбекова, национализированную землю представитель градостроителей должен отдавать в ренту крупным застройщикам, чтобы они строили коттеджные городки, тогда вроде как и земля осваиваться будет, и архитектура не пострадает. Только вот большинству граждан они будут не по карману, а значит, в выигрыше останутся все, кроме простых людей.
Тем не менее градостроители, решив позаботиться о людях, спросили застройщиков, почему у нас не строится жилье эконом-класса. Круп-ные застройщики сделали вид, что не поняли сути вопроса, заметив, что у них цены на жилье, например в Алматы, не такие уж большие: 2500–3000 тысячи долларов за квадратный метр. А поэтому они не теряют надежд, что, несмотря на некоторый спад продаж квартир в последние два месяца, спрос на такое «дешевое» жилье вскоре опять возрастет. Так что снижать цены застройщики не собираются, а строительство жилья эконом-класса в принципе никому не нужно, поскольку и квартиры бизнес-класса пользуются спросом.
Единственное, что заботило застройщиков и инвесторов во время обсуждения данной темы, так это замороженные банками ипотечные программы. «За счет ипотеки продавалось от 40 до 70 процентов квартир, поэтому ее надо восстанавливать на любых условия», – пояснил президент корпорации «КУАТ» Олег Нам.
Однако столь оптимистичные прогнозы будущего застройщиков попытался развеять президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Ким. По его словам, ситуация, когда цены стали снижаться, а предложение превысило спрос, была прогнозируемая, но никто не знал, когда же она возникнет.
– Количество людей, способных приобретать жилье по баснословным ценам, когда 3-комнатная квартира стоит, минимум, 300 тысяч долларов, резко уменьшилось, и эйфория прошла, – пояснил он. – Согласно статистике за сентябрь, цены на первичном рынке жилья еще держатся и не предвещают резкого снижения. Но на «вторичке» рынок стал серьезно «проседать»: с начала лета цены уменьшились на 30–40 процентов. И по нашим ожиданиям, до конца года возможно «проседание» еще на 10–15 процентов.
Безусловно, это связано не только с кризисом в банковской сфере, но и с платежеспособностью населения, которое хочет купить, но не может.
– С одной стороны, цены на рынке пошли вниз – и люди заняли позицию ожидания, потому что неизвестно, как может повести себя рынок, – отметил Александр Ким. – Уровень продаж крупных строительных компаний заметно снизился, но уровень цен они стараются держать. Я не знаю, насколько возможно поддерживать этот уровень, потому что общие тенденции предполагают снижение цен. По нашим прогнозам, цены на рынке первичного жилья к весне следующего года все-таки снизятся на 10–15 процентов.
Но как бы оптимистичны ни были прогнозы риелторов, резкого обвала цен на жилье все-таки не будет. «Крупные банки, инвесторы не заинтересованы в обвале цен, потому что если рынок серьезно «просядет», то они понесут очень крупные финансовые потери», – считает Александр Ким.
Не придя к единому мнению, как же обеспечить граждан доступным жильем, члены Союза градостроителей Казахстана и другие участники форума все-таки вспомнили о простых гражданах, посетовав, что им сейчас тоже несладко. Потом еще посудачили об опыте прошлого, о добрых советских временах, и продолжили искать возможности по сохранению сверхприбылей. Каждый в своем сегменте рынка.
24.10.2007
Анна ПАВЛОВА, www.liter.kz