По прогнозам председателя Агентства по жилищно-коммунальному хозяйству и делам строительства Серика Нокина, в 2011 году в Казахстане возможен резкий всплеск цен на жилье, спровоцированный ожидаемым дефицитом в 1,5 млн кв. м.
По прогнозам председателя Агентства по жилищно-коммунальному хозяйству и делам строительства Серика Нокина, в 2011 году в Казахстане возможен резкий всплеск цен на жилье, спровоцированный ожидаемым дефицитом в 1,5 млн кв. м.
Касательно 2010 года, по прогнозам экспертов, изменения цен на рынке недвижимости будут незначительными. По информации Серика Нокина, в 2010 году будет построено 6,2 млн км. м жилья, а в 2011 году – около 4,7 млн кв. м, то есть где-то 1,5 млн кв. м не будет хватать. С ним согласна и начальник департамента продаж агентства недвижимости UMEX Realty Жанна Мирбабаева, которая говорит о том, что с рынка ушли и прекратили свою деятельность многие строительные компании. «Новое жилье не строится, достраиваются те проекты, которые были начаты и по которым существуют определенные обязательства перед дольщиками», – сетует она. Уже сейчас оставшиеся на рынке застройщики предлагают свои объекты по ценам несколько выше, чем полгода назад. Поэтому возможное возникновение дефицита на этом рынке может в течение ближайших 2-3 лет способствовать росту цен.
По мнению Жанны Мирбабаевой, меньше подорожают особняки – в связи с дороговизной их содержания и снижением общего уровня жизни спрос на них тоже снизился. Что касается элитной недвижимости, первичного жилья, то даже в условиях кризиса и общего снижения цен на них наблюдался стабильный спрос, который есть и в настоящее время и, возможно, именно в этих сегментах рост будет максимальным.
«Может быть, не поднимется цена на объекты коммерческой недвижимости, –говорит она, – такие как базы, производства, земельные участки, которые в последнее время спросом не пользуются. Офисные помещения также не ощутят особого роста цен, т.к. в настоящее время на рынке наблюдается значительный перевес предложений по отношению к спросу».
По прогнозам UMEX Realty, рост цен на недвижимость в 2010 году в среднем составит 10-15 %.
По мнению директора департамента ЦКН-Консалтинг Ольги Айбасовой, резкий подъем цен в 2010 году на недвижимость может спровоцировать курс валют. Спекулятивный ажиотаж не может повториться так скоро, хотя недвижимость остается основным инвестиционным инструментом.
«Причины, с которыми, возможно, будет связан рост цен на недвижимость – это падение доллара или ожидание его падения, при этом рост доллара, ожидаем, не повлияет так сильно, адекватного снижения не будет. Снижение осуществляется медленно», – отмечает она.
Вторая причина – слухи, мнения авторитетов.
Согласно прогнозу аналитиков, в среднесрочной перспективе динамика роста цен на земельные участки в Алматы сохранится.
Исключение составит лишь сегмент «дорогих» земельных участков, где на протяжении 2009 года ценовой показатель демонстрировал отрицательную динамику.
В целом, за 2009 год средняя цена предложения по городу Алматы для дорогих площадей сократилась на 20,5 %, а для дешевых, напротив, выросла на 7,72 %. Специалисты подчеркивают, что, учитывая текущую экономическую ситуацию, спрос на земельные участки остается на низком уровне, потенциальные покупатели ищут землю преимущественно под собственные нужды. Рассматривая сложившуюся тенденцию, эксперты предполагают, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут изменяться в пределах 5-10 % в месяц.
Серик Нокин ранее отмечал, что при плане 6,2 в 2009 году построено 6,4 млн квадратных метров жилья. Вместе с тем, по сравнению с 2008 годом инвестиции в жилищное строительство снизились на 41 %, ввод в эксплуатацию жилья – на 7 %, объем индивидуального жилищного строительства – на 12 %.
В 2009 году объем строительно-монтажных работ, проведенных в РК, составил свыше 1,8 трлн тенге.
Премьер-министр Казахстана Карим Масимов поручил Госагентству по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства (АДС и ЖКХ) разработать механизмы для недопущения в будущем «пузыря» в строительной отрасли и на рынке недвижимости.
Он считает, что когда кризис закончится, в Казахстан опять пойдут финансовые ресурсы, и есть большая опасность повторения неблагополучной ситуации. В этой связи он поручил АДС и ЖКХ совместно с финансовыми регуляторами и стройкомпаниями в течение года заложить такие механизмы, чтобы стройсектор развивался умеренными темпами и не было чрезмерного раздувания процесса.
Председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев ранее говорил, что ситуация на рынке жилья заметно улучшается, панических настроений по поводу снижения цен уже нет. Практически все компании, члены Ассоциации застройщиков Казахстана, отмечают увеличение реального спроса по всем видам недвижимости: жилой, коммерческой, а также на земельные участки.
Причин оживления спроса несколько. Одна из них – постоянно сокращающийся рынок недвижимости.
В 2009 году серьезную антикризисную поддержку оказал ФНБ «Самрук-Казына», также важную роль сыграло оживление макроэкономической ситуации, положительные новости мировых рынков, достаточно стабильная цена на энергоносители и быстрорастущие индексы Казахстанской фондовой биржи примерно на 60 %.
Айдын Рахимбаев отмечает, что ориентировочная внешняя задолженность строителей – около $2 млрд. Точных цифр нет. Это долги крупнейших игроков рынка. Имеет место просроченная задолженность, но это не только тормозящий фактор, но и стимулирующий. Обязательства подстегивают компании диверсифицировать деятельность, уходить в отрасли дорожного строительства или возведения государственных, инфраструктурных объектов. В настоящее время проблема просроченных кредитов активно решается, банки не заинтересованы в одночасье потерять отношения с застройщиками, они поддерживают новые проекты и помогают компаниям возвращать долги. Продолжает оказывать поддержку и государство через Фонд стрессовых активов и Фонд недвижимости. Для решения проблемы просроченных кредитов однозначно нужны государственные ресурсы – это пока единственный источник, который способен стимулировать строительный рынок.
Директор департамента розничного бизнеса АО «Темирбанк» Сауле Исина говорит, что в 2009 году процентные ставки на ипотечные кредиты не менялись. Но также отмечает, что ставки вознаграждения по действующим ипотечным займам были снижены путем рефинансирования за счет средств АО «ФНБ «Самрук-Казына». Планируется, что в 2010 году программа по рефинансированию будет продолжена, что позволит охватить больше заемщиков, не успевших рефинансировать свои кредиты в 2009 году.
Директор департамента розничных продаж АО «Народный банк Казахстана» Станислав Кособоков говорит, что в 2009 году был заметен рост ипотечного кредитования, что связано с несколькими факторами. Первый – более стабильная и понятная экономическая ситуация. Если в предыдущие годы выдавалось по 600-650 займов ежемесячно в целом по стране, и их большая часть приходилась на Астану и Алматы, то в начале 2009 года выдавалось 100-150 кредитов в месяц. К концу 2009 года выдавалось по 400-450 ипотечных займов. В Алмате в 2009 году было выдано 1 274 займа на сумму около 9,54 млрд тенге.
Станислав Кособоков заявляет, что оживление наблюдается и в 2010 году. По его словам, скорее всего, рынок будет расти, потому что спрос на жилье достаточно высокий и все еще не удовлетворен в Алматы и в Астане – тех городах, в которых достаточно большой приток населения.
По выдаче банковских займов по ипотечным программам планируется увеличение в среднем на 10 %.
«Что касается условий кредитования, – говорит Станислав Кособоков, – то фактически с февраля 2010 года в АО «Народный банк» будут снижены ставки по ипотечным кредитам до ставок докризисного периода: в тенге до 14 %, в долларах до 13 % годовых. А в 2009 году ставки по ипотечным кредитам изменились в сторону снижения до 15,5 – 16,5 % годовых».
По прогнозам Сауле Исиной, количество ипотечных кредитов в 2010 году увеличится в связи с тем, что банки создают и внедряют новые, более выгодные продукты, в том числе связанные с реализацией имеющихся у банка объектов залоговой недвижимости. Такие опции в Темирбанке уже активно используются. К примеру, клиенты могут приобрести залоговую недвижимость с сохранением условий, действовавших по договору с предыдущим заемщиком, включая основные: сроки, валюту займа, ставку вознаграждения.
Она отмечает возможность приобрести заложенную недвижимость на торгах по очень выгодным условиям с минимальным первоначальным взносом (от 5 %) и ставками вознаграждения. «Но количество реализуемого недвижимого залогового имущества минимально, – говорит она, – банку важно сохранить клиентов и обеспечить в долгосрочной перспективе стабильность отношений. Цены на реализуемое залоговое имущество соответствуют рыночным».
По словам Станислава Кособокова, в секторе залоговой реализации (те объекты, которые продаются с торгов) также заметно оживление спроса. И если в начале 2009 года в данном секторе практически не было продаж, то к концу 2009 года они увеличились, но незначительно, потому что торги, как правило, последняя мера, к которой стараются не прибегать.
Он также отмечает, что с рынка ушла спекулятивная составляющая – люди в гораздо меньшей степени приобретают квартиры с целью их перепродажи.
Станислав Кособоков говорит о том, что сложившиеся цены на недвижимость практически не меняются в течение 3 кварталов. Поэтому колебания возможны, но не будут превышать 5 % диапазона.
По его мнению, уровень цен, который уже сложился, не изменится до конца первого полугодия 2010 года.
Станислав Кособоков прогнозирует незначительное снижение цен на рынке вторичной недвижимости в Алматы. Он связывает это с тем, что 80 % населения города старается приобретать недвижимость в новых домах, и на рынке первичной недвижимости будет увеличиваться спрос.
По прогнозам экспертов, цены на алматинские квартиры в 2010 году вряд ли станут дешевле.
Ценам дальше падать уже некуда. К тому же за последнее полугодие ушедшего года жилье уже подорожало более чем на 10 %.
По прогнозам Ольги Айбасовой, в 2010 году квадратный метр жилой недвижимости будет стоить $1 600-1 800.
В условиях, когда пошатнулось доверие к самым стабильным мировым валютам, жилье по-прежнему остается твердо конвертируемым активом, который может приносить реальный доход. Количество сделок за прошлый год выросло в 3 раза.
Жанна Мирбабаева предполагает, что рынок недвижимости в 2010 году станет более активным по сравнению с прошедшим годом. Ожидается небольшой плавный рост цен на протяжении всего года, возможен также скачок во втором полугодии, как это происходило в 2009 году, но говорить о резком поднятии и бурном росте цен нет оснований.
Директор исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александр КАЛИНИН
Общая тенденция 2009 года – продолжение падения цен на земельные участки. По сравнению со средним снижением цен на недвижимость в пределах 60-65 % цены на них в южной столице упали на 70-80 %.
По его мнению, отсутствуют объективные причины по стабилизации и росту цен на недвижимость в 2010 году, т. к. БВУ вынуждены будут продавать залоговую недвижимость, не имея других источников фондирования. Взаимосвязь банков второго уровня с данным рынком остается определяющей, т. к. 60 % и более в залоговом портфеле составляют объекты недвижимости. А традиционные источники (капитал акционеров, внешние займы, депозитная база) в условиях кризиса ограничены.
Попытки заинтересованных участников оживить рынок недвижимости носят выраженный искусственный характер. Результаты мониторингов и аналитических исследований зачастую не соответствует реальному состоянию рынка.
В 2010 году рынок недвижимости не будет испытывать серьезных потрясений по причине общего падения спроса у населения – главного следствия продолжающегося кризиса. Основной характеристикой рынка недвижимости является ограниченность сделок, общая стагнация со снижением цен на 10-15 % по отдельным секторам: первичное, вторичное жилье, офисная недвижимость на фоне дальнейших попыток госрегулирования и попыток искусственной активизации рынка недвижимости.
Резкое снижение цен на объекты недвижимости приведет к обрушению стоимости банковских залогов, что грозит падением капитализации банков, оттоку депозитов и, в итоге – системному экономическому кризису.
Основные участники рынка (застройщики, риэлторы, Фонд недвижимости «Самрук-Казына») заинтересованы в искусственном повышении цен через агрессивную рекламу, манипулирование данными анализа и мониторинга.
В 2009 году в столице Латвии Риге цены на недвижимость упали на 59,7 %. На рынке жилья ОАЭ в том же году снижение составило около 48 %, а в 2008 году рост был на уровне 61,5 %. В России в среднем также наблюдается снижение стоимости недвижимости (около 19,5 %).
Вместе с тем, есть страны, показавшие динамику роста цен. Лидером стал Израиль, где цена на недвижимость за 2009 год выросла на 10,2 %.
04.02.2010
Юлия МЕЛЬНИК, Ольга ШАШКОВА, www.kursiv.kz