Прогнозы по рынку, посыпавшиеся как из рога изобилия в конце прошлого года, стали для оптимистов «светом в конце тоннеля», для пессимистов – обманом зрения или миражом.
Прогнозы по рынку, посыпавшиеся как из рога изобилия в конце прошлого года, стали для оптимистов «светом в конце тоннеля», для пессимистов – обманом зрения или миражом. Но и первые и вторые признают, что, по большому счету, оптимистические прогнозы, связанные с ростом цен на недвижимость, – это терпеливое двухгодичное ожидание этих ценовых перемен всеми участниками рынка. Свое мнение о том, стоят ли надежды свеч, корреспонденту Халиде Бижикеевой высказал заместитель председателя Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.
Вопрос: Считаете ли вы, что некоторый рост цен на недвижимость в последнем квартале прошлого года стал поводом для заявления об улучшении ситуации на рынке недвижимости?
Ответ: Могу разделить причины оживления рынка недвижимости в период с сентября по декабрь 2009 года на объективные и субъективные. В числе первых - завершение сезона отпусков и оживление деловой активности, завышенное ожидание второй валютной девальвации. То есть когда лучше купить недвижимость, чем потерять деньги. Также частично сработал отложенный спрос: динамика падения цен на недвижимость снизилась - пора покупать. Свою роль сыграл и сезон сбора и реализации урожая. То есть у населения появились средства. В числе субъективных причин оживления рынка, во-первых, то, что основные его участники (застройщики + риэлторы + фонд недвижимости «С-К» + специализированные СМИ) способствуют искусственному поддерживанию и повышению цен. В том числе через агрессивную рекламу, манипулирование данными анализа и мониторинга РН. Во-вторых, резкое снижение цен на объекты недвижимости приведет к обрушению стоимости банковских залогов, что грозит падением капитализации банков, оттоку депозитов и в итоге системному экономическому кризису. Здесь бы хотел отметить и парадоксы казахстанского рынка недвижимости. Например, рост ставок арендной платы на фоне снижения цен на квартиры или определенный рост цен по жилью на фоне падения цен на земельные участки и сохранение цен на элитное жилье и дорогие офисы в период кризиса. В последнем примере цены с учетом инфляции практически не снижаются.
Вопрос: Эксперты считают, что рост цен на недвижимость станет одним из факторов восстановления экономики.
Ответ: Изначально, наверное, стоит выделить причины, почему сохраняется повышенное внимание к этому рынку. Это, конечно, связь с ним банков второго уровня (БВУ), которая остается определяющей для строительной индустрии, так как 60 и более процентов в залоговом портфеле составляют объекты недвижимости. А также социальная составляющая вопроса: необходимость обеспечения населения жильем + проблема невыплат по ипотечным займам + проблема дольщиков. К тому же сохранение рабочих мест и зарплаты для участников РН, связанных со строительством (до полумиллиона человек в период строительного бума). И в заключение отсутствие других реальных направлений для инвестиций.
Вопрос: Считаете ли вы что фонд стрессовых активов (ФСА) не заработал, и почему?
Ответ: Цель создания ФСА – выкупить государством у частных банков проблемные ипотечные кредиты и смягчить социальную остроту последствий невыплаты долга. Затем со временем истребовать долги с заемщиков. Всего имеется около 130 тысяч ипотечных кредитов, из них порядка 40-45% - проблемных, доля невозвратных - не менее 20%, и на сегодня продолжается их увеличение. В начале 2009 года в ФСА был выделен 1 миллиард долларов США, или 120 миллиардов тенге. В результате девальвации сумма уменьшилась. При среднем ипотечном кредите в 150 тысяч долларов США можно было выкупить всего 5 тысяч кредитов, а их в 25 раз больше. Причем выкупать независимо от платежеспособности, социального статуса заемщика. Уверен, что эта причина является основной в отказе от услуг фонда. Выход – увеличить ФСА до 8-10 миллиардов долларов США.
Вопрос: Так стоит ли ожидать стабилизации и роста цен на недвижимость в 2010 году?
Ответ: Думаю, объективных причин для стабилизации и роста цен на недвижимость в наступившем году нет. Во-первых, снижается покупательская способность населения (не более 15% могут позволить покупку или ипотеку недвижимости) и ужесточаются условия получения ипотеки (первоначальный взнос, изучение платежеспособности заемщика, высокая кредитная ставка). Сами БВУ не заинтересованы в увеличении числа ипотечных кредитов. Более того, БВУ вынуждены будут продавать залоговую недвижимость, так как не имеют других источников фондирования. Традиционные источники (капитал акционеров + внешние займы + депозитная база) в условиях кризиса ограничены. Во-вторых, в период кризиса происходит переориентация на приобретение товаров первой необходимости и оплату коммунальных услуг. В-третьих, снижается инвестиционная привлекательность строительства, приобретенный опыт. А попытки заинтересованных участников оживить рынок носят выраженный искусственный характер. Результаты мониторингов и аналитических исследований рынка недвижимости подтасовываются. Думаю, в 2010 году он не будет испытывать серьезных потрясений. Основная характеристика: ограниченность сделок, общая стагнация со снижением цен на 10-15% по отдельным секторам – первичное, вторичное жилье, офисная недвижимость на фоне дальнейших попыток госрегулирования РН.
29.01.2010
Халида Бижикеева, www.izvestiqa.kz