Позитивные прогнозы по рынку недвижимости, посыпались как из рога изобилия в конце прошлого года. Но стали для оптимистов светом в конце тоннеля, для пессимистов - обманом зрения или миражом.
Позитивные прогнозы по рынку недвижимости, посыпались как из рога изобилия в конце прошлого года. Но стали для оптимистов светом в конце тоннеля, для пессимистов - обманом зрения или миражом. Однако и первые, и вторые признают, что, по большому счету, жизнеутверждающие прогнозы, связанные с ростом цен на недвижимость - это лишь терпеливое двухгодичное ожидание ценовых перемен всеми участниками рынка.
Заместитель председателя Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин, авторитетный эксперт рынка недвижимости, также уверен, что объективных причин для стабилизации и роста цен на недвижимость в наступившем году нет, о чем и рассказал деловому еженедельнику "Миллионер".
- Александр Николаевич, вы действительно считаете, что заметный рост цен на рынке недвижимости в последнем квартале прошлого года стал поводом для проведения своего рода общего внушения об улучшении ситуации на рынке недвижимости?
- Могу разделить причины оживления рынка недвижимости в период с сентября по декабрь 2009 года на объективные и субъективные. В число первых входят завершение сезона отпусков и оживление деловой активности, завышенное ожидание второй валютной девальвации. То есть, это тот момент, когда лучше купить недвижимость, чем потерять деньги. Также частично сработал отложенный спрос: динамика падения цен на недвижимость снизились - значит, пора покупать. Свою роль сыграл и сезон сбора и реализации урожая, когда у населения появляются средства.
К числу субъективных причин оживления рынка недвижимости можно отнести, во-первых, то, что основные участники рынка (застройщики, риэлторы, Фонд недвижимости "Самрук-Казына", специализированные СМИ) способствуют искусственному поддерживанию и повышению цен, в том числе через агрессивную рекламу, манипулирование данными анализа и мониторинга рынка недвижимости. Во-вторых, резкое снижение цен на объекты недвижимости приведет к обрушению стоимости банковских залогов, что грозит падением капитализации банков, оттоку депозитов и, в итоге, системному экономическому кризису.
Хочу особо отметить парадоксы казахстанского рынка недвижимости. Например, рост ставок арендной платы на фоне снижения цен на квартиры, или определенный рост цен по жилью на фоне падения цен на земельные участки и сохранение цен на элитное жилье и дорогие офисы в период кризиса. В последнем случае цены, с учетом инфляции, практически не снижаются.
- Но, может быть, действительно стоит пока "информационно" поддерживать этот рынок, поскольку рост цен на недвижимость станет одним из факторов восстановления экономики?
- Изначально, наверное, надо выделить причины, почему сохраняется повышенное внимание к рынку недвижимости. Это, конечно, связь банков второго уровня и рынка недвижимости, которая остается определяющей для строительной индустрии, так как 60 и более процентов в залоговом портфеле составляют объекты недвижимости. А также социальная составляющая вопроса: необходимость обеспечения населения жильем, растущие невыплаты по ипотечным займам, проблемы дольщиков. К тому же сохранение рабочих мест и зарплаты для участников рынка недвижимости, связанных со строительством (до полумиллиона человек в период строительного бума). И, в заключение, отсутствие других реальных направлений для инвестиций.
- Почему, на ваш взгляд, фонд стрессовых активов (ФСА) не заработал?
- Цель создания ФСА - выкупить государством у частных банков проблемные ипотечные кредиты и смягчить социальную остроту последствий невыплаты долга. Затем, со временем, истребовать долги с заемщиков. Всего имеется около 130 тыс. ипотечных кредитов, из них порядка 40-45% проблемных, доля невозвратных не менее 20%, и на сегодня их количество увеличивается. В начале 2009 года ФСА было выделено $1 млрд. или 120 млрд. тенге. В результате девальвации сумма уменьшилась до 750 млрд. тенге. При среднем ипотечном кредите в $150 тыс. можно было выкупить всего 5 тыс. кредитов, а их в 25 раз больше. Причем, следовало выкупать вне зависимости от платежеспособности, социального статуса заемщика. Уверен, что эта причина и является основной в отказе от услуг фонда. Выход - увеличить ФСА до $8-10 млрд…
- Но, конечно, это нереально… И все-таки, давайте вернемся к главному вопросу: стоит ли ожидать стабилизации и роста цен на недвижимость в 2010 году?
- Думаю, объективных причин по стабилизации и росту цен на недвижимость в наступившем году нет. Во-первых, снижается покупательская способность населения - не более 15% могут позволить покупку или ипотеку недвижимости. Кроме того, ужесточаются условия получения ипотеки - увеличен первоначальный взнос, пристально изучается платежеспособность заемщика, кредитные ставки по-прежнему высоки. Сами банки не заинтересованы в увеличении числа ипотечных кредитов. Более того, не исключено, что банкам придется продавать залоговую недвижимость, так как им нужны ресурсы, а традиционные источники (капитал акционеров, внешние займы, депозитная база) в условиях кризиса ограничены.
Во-вторых, в период кризиса у потребителей происходит переориентация на приобретение товаров первой необходимости и оплату коммунальных услуг. Они не очень сильно стремятся инвестировать деньги, которых и без того стало мало.
В-третьих, снижается инвестиционная привлекательность строительства, а попытки заинтересованных участников оживить рынок недвижимости, носят ярко выраженный искусственный характер. Результаты мониторингов и аналитических исследований рынка подтасовываются.
Думаю, в 2010 году, рынок недвижимости не будет испытывать серьезных потрясений. Основная характеристика - ограниченность сделок, общая стагнация со снижением цен на 10-15% по отдельным секторам - первичное, вторичное жилье, офисная недвижимость на фоне дальнейших попыток госрегулирования рынка недвижимости.
28.01.2010
Халида Бижикеева, www.gazeta.kz