Прошедший 2009 год не привнес на рынок недвижимости Казахстана чего-то нового ни для продавцов, ни для покупателей. Особенно сложно пришлось продавцам, вынужденным снижать цены, на что покупатели реагировали слабо, поскольку даже почти 16-процентное снижение (декабрь 2009-го к декабрю 2008 года) не улучшило ситуацию с платежеспособным спросом. Весь год количество регистрируемых сделок купли-продажи жилья оставалось на стабильно низком уровне.
Прошедший 2009 год не привнес на рынок недвижимости Казахстана чего-то нового ни для продавцов, ни для покупателей. Особенно сложно пришлось продавцам, вынужденным снижать цены, на что покупатели реагировали слабо, поскольку даже почти 16-процентное снижение (декабрь 2009-го к декабрю 2008 года) не улучшило ситуацию с платежеспособным спросом. Весь год количество регистрируемых сделок купли-продажи жилья оставалось на стабильно низком уровне.
Объясняется это следующим. Во-первых, несмотря на прирост доходов населения в реальном выражении на 6,2% по сравнению с 2008 годом (по данным официальной статистики), весь ушедший год сопровождался увеличением количества безработных и стабильно низкими объемами ипотечного кредитования.
Во-вторых, значимым событием в экономике явилась февральская девальвация национальной валюты, в результате которой граждане, имеющие сбережения и получающие заработную плату в тенге, потеряли около 25% своих доходов. Соответственно, цена жилья, выраженная в долларах, в тенговом эквиваленте в одночасье настолько же выросла.
По сути, за 2009 год цены на недвижимость в реальном выражении не успели отыграть даже того, сколько они прибавили.
Однако, несмотря на эти объективные факторы, работающие не в пользу восстановления и роста цен, в поведении рынка недвижимости некоторых городов с начала августа 2009 года можно было наблюдать заметную перемену отрицательной динамики на стабилизацию и даже рост. Так, например, в Алматы с начала августа по ноябрь 2009 года средняя цена предложения квартир увеличилась порядка 10-15% в зависимости от сегмента (диаграмма 1). В Караганде рост наблюдался лишь в «дешевом» сегменте рынка — на 3,5%. По словам риэлторов, увеличение цен на жилье на 15-20% с осени началось в Уральске, Атырау и Актау.
Данный рост был воспринят участниками рынка неоднозначно. Принимая во внимание значительное падение цен в Алматы — на 50-80% с начала кризиса, многие продавцы заговорили о достижении рынком «ценового дна» и возобновлении роста цен, другая же часть, опираясь на объективные факторы, это опровергла. И действительно, уже в ноябре-декабре цены продолжили снижение, и стало понятно, что данный рост был продиктован не чем иным, как сезонной активизацией спроса, поддержанной отложенной его частью. Однако нельзя сказать, что позиция выступающих за то, что ценовое дно достигнуто, совсем не имеет под собой оснований. Одним из аргументов в пользу этого служит рост арендных ставок на жилье в Алматы и Астане.
Дело в том, что в поведении рынка жилья существует закономерность, по которой можно предвидеть общий его разворот. Выражается она в том, что рынок аренды как более динамичный первым реагирует на улучшение общеэкономической ситуации повышением ставок. Следом, через несколько месяцев, начинается рост цен продаж.
В двух столицах минувшей осенью наблюдалась схожая картина, однако в Алматы рост стоимости аренды и цен продаж начался параллельно, в то время как в Астане дорожала только аренда. Вместе с тем, как хорошо видно на диаграммах 2 и 4, уже в декабре ставки аренды в обоих городах двинулись в обратную сторону, упав сразу на 3-9%.
Такое обстоятельство позволяет сделать вывод, что это было все-таки временное, сезонное увеличение.
Конечно, кроме общеэкономических факторов существуют особенности поведения рынка как внутри сегментов, так и по отдельным регионам. Зависит это от характера экономики города, уровня доходов, объемов предложения недвижимости. Алматы как финансовая столица среагировала на кризис почти на полгода раньше других — примерно в апреле-мае 2007 года. Здесь более четко проявляются сезонные всплески, и не исключено, что оправляться от кризиса Алматы начнет также одной из первых. Астана же до последнего «сопротивлялась» общей тенденции и начала «дешеветь» только в октябре 2007 года. Кроме того, экономика города завязана на строительстве, поэтому здесь процесс, скорее всего, может затянуться.
Что касается других городов, если предположить, что цены на жилье будут расти, это означало бы, что коэффициент доходности аренды стал бы еще меньше, а он и сейчас довольно низкий — на уровне около 11% годовых, то есть практически на уровне ставок по депозитам. Дальнейшее снижение доходности аренды создаст совершенно неадекватную ситуацию на рынке недвижимости, поэтому оно тоже маловероятно.
Для полноценного восстановления рынка недвижимости и его разворота в сторону роста требуется появление платежеспособного спроса, обусловленное ростом доходов и объемов ипотечного кредитования. В свою очередь, это станет возможным лишь при условии инвестиционных и финансовых вливаний в развитие крупного и среднего бизнеса.
Однако в нынешних условиях в предстоящем 2010 году создать доступную ипотеку в массовом масштабе будет довольно сложно.
Подтверждением данного аргумента являются результаты проведенного Национальным Банком РК обследования банков второго уровня. Исходя из этого документа, в начале 2010 года 91% банков планируют оставить кредитную политику в сегменте ипотеки на прежнем уровне. Как следует из отчета, 54% (или чуть больше половины) опрошенных банкиров ожидают незначительного снижения цен на недвижимость, незначительного повышения — 9% респондентов, о неизменности цен на недвижимость говорят 34% респондентов. Ожидание дальнейшего снижения цен на недвижимость является одной из причин сохранения кредитной политики на достаточно жестком уровне. Здесь все взаимосвязано. Для развития рынка недвижимости нужна ипотека, а для ипотеки необходима стабильность на рынке. В итоге в основе всего лежит восстановление экономики страны.
Однако в отчете отмечается, что представители банков в ходе интервьюирования неоднократно озвучивали идею, что рынок недвижимости в настоящее время близок к своему «дну», а саму недвижимость вскоре можно будет воспринимать как объект долгосрочных инвестиций. С банкирами трудно поспорить. Действительно, существуют весомые аргументы для утверждения, что основную коррекцию рынок уже прошел.
На динамику цен на жилье в Казахстане за годы роста и падения интересно посмотреть с точки зрения технического анализа. В данном случае — волновой теории Эллиотта. В ее основе лежит некоторая постоянная циклическая закономерность в поведенческой психологии людей. Анализ волн Эллиотта является одним из мощнейших инструментов анализа и прогнозирования поведения любых финансовых рынков в будущем и широко используется в работе трейдеров.
Согласно данной теории, поведение рыночных цен можно четко определить и выделить на графике в виде волн (волна — это ясно различимое ценовое движение). В соответствии с теорией, все движения цен разбиваются на пять импульсных волн и на три коррекционные волны.
Исходя из классического соотношения волн, корректирующая волна (понижательная) всегда составляет 0,382, 0,5 или 0,618 повышательной волны с погрешностью 10%. Рост казахстанского рынка недвижимости продолжался с 2001-го по 2007 год, т.е. около 6 лет. В соответствии с данными соотношениями, общая продолжительность коррекционной, понижательной волны может составить 2 года 4 месяца, 3 года, или 3 года 8 месяцев (+/-10%). С начала падения цен на недвижимость (сентябрь 2007 года) прошло уже 2 года 5 месяцев, то есть на нижнем пределе, разворота рынка не последовало. Это, в принципе, вполне обоснованно отсутствием необходимых экономических факторов. Таким образом, смена тренда вероятна на одном из двух оставшихся рубежей. При оптимистическом сценарии развития экономики падение рынка жилья сохранится еще около полугода, при пессимистическом сценарии — чуть больше года.
Этот период до разворота будет характеризоваться замедлением темпов падения цен и, возможно, даже их стабилизацией в секторе дешевого предложения, что можно наблюдать уже и сейчас. И, как было сказано выше, в разрезе регионов и сегментов возможны небольшие различия (в 2-3 месяца) во времени и темпах.
Итак, отвечая на вопрос, суждено ли рынку недвижимости падать дальше, можно ответить: суждено, но осталось немного.
Следите за рынком…
26.01.2010
Анна Шацкая, www.kn.kz