Неплатежеспособность значительной части ипотечников может стать одной из самых острых проблем, с которой уже в ближайшем будущем столкнутся казахстанские банки. Государство способно помочь и тем, и другим
Неплатежеспособность значительной части ипотечников может стать одной из самых острых проблем, с которой уже в ближайшем будущем столкнутся казахстанские банки. Государство способно помочь и тем, и другим
Казахстанская ипотека бурно развивалась на протяжении нескольких лет. Объем выданных ипотечных кредитов в настоящее время равен 4,7 млрд долларов, что составляет 12% от совокупного ссудного портфеля казахстанских банков. Но сейчас ситуация далеко не радужная. Многие из тех, кто брал кредиты на покупку жилья, не в состоянии погашать займы. Банки вынуждены запускать процедуры по возврату кредитов, финальным аккордом которых, как правило, становится продажа заложенной квартиры. Согласно экспертным оценкам в общем ссудном портфеле потребительского кредитования доля проблемных заемщиков составляет 20—25%. Уровень просрочки по платежам варьируется в зависимости от банка от 4 до 65%. В следующем году ситуация с ипотечниками, по всей видимости, ухудшится. И пока остается только гадать, какая часть ипотечников не сможет обслуживать долги в обозримом будущем. Почему возникла такая ситуация, и как можно из нее выйти?
Трудно найти однозначный ответ. Обычная, прямолинейная оценка ситуации, которая превалирует в общественном сознании, сводится к следующим ответам: «Виноваты сами ипотечники, надо было лучше думать и считать, прежде чем брать ссуду»; «Виноваты банки, которые не рассчитали риски и теперь должны с убытками закрывать кредиты путем реализации заложенных квартир»; «Виновато государство, что допустило такое».
Значительная доля истины в подобных суждениях, несомненно, есть. Однако не все так просто. Прежде всего давайте поймем, что представляет собой проблемный ипотечник?
Риск — неизбежное дело
Всю массу ипотечников можно разделить на две группы. Первая — физические лица, инвестировавшие свободные деньги в рынок недвижимости. Для таких людей покупка квартиры в кредит с последующей перепродажей по привлекательной цене была выгодным бизнесом в то время, когда стоимость недвижимости росла. После ценового обвала на рынке недвижимости эти инвесторы «попали», поскольку погашать ипотеку они планировали не за счет своих текущих доходов, а исключительно за счет продажи квартир. Решать проблемы ипотечников такого рода нет необходимости. Люди зарабатывали на этом деньги и сознательно шли на риски.
Занятно, но по нашим наблюдениям, именно эта группа профессиональных инвесторов, или как их часто называют — спекулянтов, создает наибольший информационный шум вокруг проблем ипотечников. Ведь работающему человеку просто некогда стоять в пикетах перед банками, а тем более совершать автопробеги из Алматы в Астану. Другое дело, когда это твой бизнес. В этом случае времени у тебя предостаточно, почему бы и не пошуметь? Каких-либо точных совокупных данных относительно доли спекулянтов в общем числе ипотечников нет, однако в каждом банке их идентифицируют безошибочно.
Вторая группа — это обычные граждане, которые просто хотели улучшить свои жилищные условия. Проблема в том, что они приобрели недвижимость по пиковым спекулятивным ценам, фактически в два раза превышающим нормальные рыночные цены. Теперь, когда бум прошел, обязательства ипотечников остались на прежнем уровне, а вот доходы сократились. У частных предпринимателей в кризис упала прибыль, наемным работникам срезали зарплату, некоторые вообще потеряли работу и т.д. и т.п. Причины того, что человек не может рассчитаться по ипотеке, могут быть разные. Важно другое, большинство заемщиков — добропорядочные граждане, работающие и имеющие постоянный доход.
Виноваты ли они, что попали в такую сложную ситуацию? Отчасти да. Стоит ли помогать им? Безусловно. К пониманию логики данного утверждения можно прийти через следующий вопрос: почему есть фонд гарантирования вкладов физических лиц, но нет, например, фонда гарантирования депозитов корпоративных клиентов?
Обычные граждане по определению не имеют возможностей оценить финансовую устойчивость банков — это не их сфера ответственности. Если банк имеет лицензию, значит, в нем можно держать вклады. Простые люди не в состоянии изучать аудиторские отчеты банков, анализировать инвестиционные меморандумы, следить за оценками рейтинговых агентств и т.д. Понимая всю сложность оценки деятельности финансовых институтов, государство создает фонд гарантирования вкладов и говорит тем самым — держите деньги в любом банке, в случае возникновения проблем государство поможет вернуть основную часть долга.
На рынке ипотеки действует тот же принцип. Ипотечный кредит в силу длительности его жизни (от пяти до двадцати пяти лет) представляет собой чрезвычайно сложный финансовый инструмент. И правильно им воспользоваться обычный человек вряд ли в состоянии. Например, вопрос валютных рисков. Если даже профессионалы не могут сказать, что будет с национальной валютой через год, то что можно требовать с врача или инженера при выборе валюты ипотечного займа? Выбрал не ту валюту (скажем, доллары, поскольку там ставка пониже) — вот вам и потенциальный дефолт. Ведь это реальная ситуация, с которой столкнулись тысячи ипотечников при девальвации тенге.
А кто может сказать, что будет с развитием экономической ситуации через пять-семь лет? Например, приобрел недвижимость по ипотеке в период высоких цен на нефть, когда доходы и квартиры высоки в цене. А потом — бац! — и кризис. И цены не те, и доходов прежних нет. Результат тот же. Сложность ипотеки давно уже осознали в развитых странах, где ипотечное кредитование является предметом детального регулирования и государственной поддержки.
Ничто человеческое не чуждо
Возникает вопрос — а куда же смотрели банки, ведь они-то должны были анализировать ситуацию и быть более консервативными в своей кредитной политике? На наш взгляд, не нужно ни идеализировать банки, ни тем более демонизировать их и думать, что ими управляют некие мрачные финансовые гении, специально загоняющие граждан в долговую яму и зарабатывающие на этом. В банках работают обычные люди, которые действуют сообразно складывающейся рыночной ситуации. Применительно к нашему случаю рыночная ситуация следующая: в Казахстане существует огромный отложенный спрос на жилье, а значит, и на ипотеку, который не может быть удовлетворен одним государственным Жилстройсбербанком. Поэтому когда у казахстанских коммерческих банков появились относительно длинные ресурсы, они стали удовлетворять этот спрос. Да, многие из ипотечников сейчас испытывают серьезные проблемы. Однако большинству людей, взявших ипотеку, казахстанские банки действительно помогли. Это обстоятельство нужно иметь в виду. Ошибки, конечно, были. И банки сейчас расплачиваются за них, терпя убытки по плохим займам. Но на ошибках учатся. В следующий раз и банки будут более осмотрительными.
Государственные чиновники — тоже люди, и, в конце концов, они также впервые столкнулись с подобной ситуацией. Два десятилетия назад в нашем положении оказались японцы — с их рыночным опытом и эффективностью государственного управления. Вместе с нами в настоящий момент подобный кризис переживают и американцы, которых сбила с толку алхимия деривативов на основе пулов ипотечных займов. Поэтому не стоит тратить много сил и энергии на критику недальновидности наших властей. Наши финансовые власти оказались не лучше и не хуже других. Равно как банки и сами ипотечники.
Прощение? Нет, поддержка!
Сейчас пресс общественного мнения направлен в основном на банки, которым предлагают простить заемщикам долги. Но совершенно понятно, что это невыполнимо. Во-первых, банки работают в соответствии с банковским законодательством, которое требует принять все имеющиеся правовые меры для возврата выданных займов. Реализация залогового имущества является одной из таких обязательных мер. Поэтому если банки начнут просто прощать кредиты, то они будут нарушать установленные правовые нормы со всеми вытекающими для них последствиями. Это формальная часть дела. Что касается сути, то банки являются финансовыми посредниками, размещающими привлеченные от вкладчиков деньги в ссуды. Поэтому призывы простить долги по проблемным ссудам означают не что иное, как предложение не возвращать деньги банковским депозиторам — физическим лицам и корпоративным клиентам. Очевидно, что такая политика недопустима.
На наш взгляд, из всего этого вытекает только одно — государство должно помочь проблемным ипотечникам. Стремление избежать негативных социальных последствий явилось одной из причин создания фондов гарантирования вкладов населения. А теперь зададимся вопросом: что в наших условиях хуже для обычного казахстанца — потерять вклад в банке или стать бездомным? Ответ для всех очевиден. Исходя из этих соображений, государство обязано помочь своим гражданам, волей обстоятельств оказавшихся в сложной ситуации. И здесь можно предложить несколько способов.
Первый — погашение за проблемного ипотечника части основного долга, частично или полностью компенсирующего разрыв между спекулятивной ценой приобретения недвижимости и ее реальной стоимостью. Второй — уменьшение процентной ставки по ипотечным займам за счет государственных дотаций. Такой метод уже успешно используется государством и банками при субсидировании займов на сельское хозяйство. Еще один способ — увеличение сроков ипотеки. Для увеличения сроков ипотеки необходимы соответствующие ресурсы. Для этого банки могли бы выпустить специальные долгосрочные ипотечные облигации, которые бы купило государство. Получив длинные деньги, банки в свою очередь были бы обязаны продлить сроки действующих ипотечных договоров.
Помощь — это нормально
Существуют серьезные опасения, что такие меры государственной поддержки приведут к иждивенческим настроениям: «Взял кредит, не думая, а дальше государство поможет рассчитаться». Однако необходимо понимать, что проблемы казахстанской ипотеки в первую очередь носят системный характер. Большинство граждан попало в сложную ситуацию не из-за собственной безответственности, а в силу возникших структурных макроэкономических проблем. Поэтому политика государственной помощи должна быть направлена не на списание долгов вообще (это точно приведет к иждивенческим настроениям), а на коррекцию их выплат — по основному долгу, вознаграждению и срокам. Долговые обязанности заемщиков ни в коем случае отменяться не должны. Обязательства выплат по кредитам — это одно из главных оснований, на которых держится рыночная экономика.
Государственная помощь гражданам в погашении ипотеки — нормальная практика, используемая в развитых странах. Например, в Германии для погашения ипотечных займов государство либо напрямую выделяет ипотечникам определенные суммы, либо предоставляет налоговые льготы с направлением высвободившихся средств на ипотечные выплаты. Есть что-то подобное и у нас. Так, Жилстройсбербанк выплачивает премию по накопительным ипотечным вкладам. Эти премии поступают в банк из государственного бюджета. Правда, их размеры невелики. Но они есть.
Самое главное — государственная поддержка должна быть оказана добросовестным заемщикам, для которых заложенная квартира является единственным местом проживания. Профессиональные спекулянты и просто состоятельные граждане, имеющие по нескольку квартир, должны решать свои проблемы без помощи государства.
Само не рассосется
Вопрос государственной поддержки ипотечников регулярно обсуждается на всех уровнях. На настоящий момент государство выделило 120 млрд тенге банкам, благодаря которым ипотечные займы были рефинансированы под 12% годовых. Помощь действительно нужная, но, по всей видимости, недостаточная. Судя по последним выступлениям ответственных государственных чиновников, в ближайшем будущем ипотечникам на дополнительную господдержку рассчитывать не приходится. По всей видимости, правительство взяло своеобразный тайм-аут в надежде на то, что банки и ипотечники самостоятельно разберутся в сложившейся ситуации. По нашему мнению, без участия государства данная проблема «бескровно» не решится и страусиная политика правительства по своей сути далеко не оптимальна. Реальная угроза потери единственного жилья нависла над тысячами казахстанцев. Уже сейчас банкам и республиканским властям нужно начать совместные действия для того, чтобы точно подсчитать, сколько казахстанцев-ипотечников могут лишиться жилья в ближайшие два года. Отталкиваясь от полученных цифр, необходимо определить объемы госфинансирования, источники средств и механизмы оказания помощи. На настоящий момент таких данных, даже приблизительных, в Казахстане нет. Если исходить из пессимистического сценария и предположить, что половина ипотечников неплатежеспособна, то с учетом общего объема казахстанской ипотеки (4,7 млрд долларов) размер необходимой государственной поддержки может составить 1—1,5 млрд долларов. Согласитесь, сумма для правительства и Нацбанка вполне подъемная и несравнимая в масштабах государства с выгодой от ее использования — в результате десятки тысяч добропорядочных казахстанцев останутся жить в своих квартирах и благодарить мудрую власть за своевременную и нужную поддержку.
25.01.2010
Мухтар Идрисов, www.expert.ru