Никто уже и не сомневается, что цены на недвижимость в Казахстане давно не отвечают реальным экономическим законам ценообразования. Гонка, когда застройщики вкупе с банками, риэлторами и оценщиками гнали цену квадратного метра жилья вперед и вверх в предвкушении сверхдоходов, постепенно превратилась в погоню за призраком.
Естественно-научные наблюдения за поведением казахстанского рынка недвижимости.
Часть первая
Никто уже и не сомневается, что цены на недвижимость в Казахстане давно не отвечают реальным экономическим законам ценообразования.
Гонка, когда застройщики вкупе с банками, риэлторами и оценщиками гнали цену квадратного метра жилья вперед и вверх в предвкушении сверхдоходов, постепенно превратилась в погоню за призраком.
Во-первых, выяснилось, что процесс подталкивания цен не может быть бесконечным. Во-вторых, банки вдруг поняли, что кредитный портфель, сплошь и рядом состоящий из вливаний в строительный сектор и ипотеку, на Западе, как правило, вызывает озабоченность и опасения.
В-третьих, строительный бизнес осознал, что закапывать в болотистую Астану и горную Алматы миллионы долларов при слабом мониторинге за расходованием средств им теперь никто не даст.
Президент и правительство решили поумерить пыл игроков на рынке, когда обнаружилось, что квартиры в городах Казахстана стали стоить дороже, чем в Париже, Лондоне и Нью-Йорке.
Такого быть не может, просто потому что не может такого быть.
Себестоимость строительства складывается из стоимости земли, строительных материалов, работ, разрешительных документов и лояльности уполномоченных государственных контролирующих органов.
Можно сюда также добавить стоимость привлеченных или кредитных денег, необходимых для пополнения оборотных средств строительных компаний на долгосрочную перспективу. Так, например, Комитет по строительству Министерства индустрии и торговли Казахстана и подсчитал стоимость квадратного метра жилья. Вышло 750-800 долларов.
Тогда почему цена квадратного метра качественного жилья колеблется в районе 4 - 5 тысяч долларов? Есть только одна версия такой существенной накрутки: строители, банки и инвесторы зарабатывают на строительном секторе бешеную маржу, и чем "дальше в лес, тем больше дров".
При этом, что совсем удивительно, даже при таких неоправданно высоких прибылях строительные компании не могут уложиться в смету, и незавершенного строительства на сегодняшний день осталось достаточно много. А государство, непонятно по каким причинам, решило оказать помощь застройщикам, открыв целевое бюджетное финансирование отрасли на сумму 4 миллиарда долларов.
Психология дольщика
Во всей этой схеме нужно особо выделить рядовых потребителей, людей, которые берут на себя функцию инвесторов. Именно за их счет казахстанский рынок недвижимости стал разбухать темпами, которые поначалу радовали, потом вызывали большие сомнения, а с начала текущего года - сильно озаботили государственных мужей.
Конечно, нет ничего предосудительного в том, что человек, уверенный в своем будущем, желает уже сегодня пользоваться благами в надежде, что завтра он заработает и рассчитается по кредитам. Однако трудно понять ажиотаж на рынке, когда сотни тысяч долларов начинают брать взаймы люди, которые потенциально не смогут такие долги вернуть. В принципе, ситуация складывается, как в те давние советские времена, когда люди выстраивались в очередь за дефицитными австрийскими сапогами. Единственная разница в том, что советские люди стояли в очередях с живыми деньгами в кошельках, тогда как сейчас в очереди стоят люди не с деньгами, а с банковскими бумагами. Разница существенная, если подходить к вопросу с точки зрения платежеспособности.
С одной стороны, банки, получив доступ к внешним источникам фондирования, стали нагнетать кредитную массу, раздавая направо-налево ипотечные и другие коммерческие кредиты. Фактически они тоже стоят в очереди за дефицитом, но с другой стороны, конкретно, со стороны продавца денег. А так как дефицит превратился в изобилие (денег за границей стали занимать без ограничений), очередь разрослась с обеих сторон.
С другой стороны, казахстанцы, получив легкий доступ к деньгам, стали с удовольствием брать их. Заметим, строгим немецким расчетом здесь и не пахло. Почему? Многие вдруг увидели, что покупать недвижимость, вне зависимости от ежемесячных платежей в банк более чем выгодно. Вариант первый, не жить самому в купленных квартирах, а заселить арендаторов, за счет которых и оплачивать ипотеку. Вариант второй тоже связан с заселением арендаторов, но с последующей перепродажей квартиры через определенное время, когда цена недвижимости повысится. Почему спокойная доселе очередь превратилась в муравейник, темпы роста цен на недвижимость обгоняли средневзвешенную инфляцию в стране в сотни раз. Поэтому ажиотаж на рынке и приобрел масштабы средней руки стихийного бедствия - никто не хотел упустить свой шанс, ни банки, ни их потенциальные клиенты.
Опасные заблуждения
Во время стихийного бедствия, как правило, возникает соблазн броситься в море и попробовать добраться до берега вплавь. Так случилось и на казахстанском рынке недвижимости.
Главным заблуждением банков стала уверенность, что неуклонное падение качества кредитов можно будет через какое-то время остановить или за счет аккуратных плательщиков перекрывать дыры в платежном балансе. Им вдруг показалось, что количество выданных займов хоть и увеличивает риски невозврата, однако вместе с тем также увеличивает шансы заработать больше. В принципе, сказанное ранее можно считать несуразицей, ибо никто еще не доказал, что ухудшение качества кредитного портфеля позитивно сказывается на финансовых учреждениях. Но в реальности все так и происходило. Банки стремились за счет количества выданных кредитов каким-то образом погасить риски.
Со своей стороны, заемщики-потребители уверовали в сказку о превращении лягушки в царевну. В их головах сложилось стойкое заблуждение по поводу купленных в ипотеку квартир и домов. Мол, в случае форс-мажорных обстоятельств можно будет реализовать жилье, и тем самым закрыть банковский кредит и проценты по ним. Еще более детским заблуждением было то, что, закрыв кредит, они надеялись получить и дополнительную прибыль.
Риэлторы, оценщики, строительные компании заблуждались насчет того, что факторы роста на рынке недвижимости могут стать величиной постоянной. Они надеялись на то, что люди будут продолжать кредитоваться, банки - привлекать легкие кредиты за рубежом. По большому счету, они были правы в одном: Казахстан - страна, где объемы строительства могут быть неограниченными, а стремление государства решить жилищную проблему - нескончаемым стимулом строительного сектора.
Но другого они не могли учесть: цены на жилье не могут повышаться бесконечно долго, ибо такая тенденция наносит мощный удар по государственной жилищной программе. Государству было все труднее строить жилье по 350-450 долларов за квадратный метр, ибо на фоне средних цен на казахстанском рынке ценовые ориентиры правительства выглядели сказкой, которая никогда не станет былью. Если дело и выгорало, то на том конце получался продукт, качество которого оставляло желать лучшего.
В конце концов, стало ясно, что заложенное в банках жилье, в случае резкой коррекции цен на рынке недвижимости, может оказаться скорее обузой, чем привлекательным активом. Во-первых, банки испугались того, что заемщики скинут жилье на баланс кредитных учреждений. Во-вторых, заемщики имели на то полное право. Если цена залогового жилья не могла покрыть не то, что кредит, но и проценты по нему, клиент просто прекращал выплачивать ежемесячные взносы. Банк, естественно, по договору, заключенному с клиентом, в первую очередь, забирал жилье. Схема закрылась, а банки остались с активами, продать без существенного ущерба для себя которые просто невозможно. В-третьих, риэлторы, которые во времена сезонных колебаний часто перепродавали квартиры друг другу, чтобы поддержать динамику роста цен на недвижимость, теперь не могут этим заниматься по причине резкого снижения спроса на рынке как первичного, так и вторичного жилья.
Так называемые "перепродажи друг другу" были уместны, когда спрос на жилье был высоким, а эти операции способствовали увеличению снежного кома. Чем выше динамика перепродаж, тем выше динамика роста рынка.
Оценщики в коме. Они привыкли работать в тесном контакте с риэлторами, строительными компаниями и банками. Во многом благодаря их экспертизе создавалось впечатление о том, что цены на жилье и коммерческую недвижимость будут расти еще 100 лет. Они тоже имели свою долю от пирога, и чем дальше, тем более разрастался аппетит. В период кризиса им все труднее объяснить заемщикам оценку недвижимости. К примеру, "двушку" в отдаленном районе Алматы они оценивают в 120-140 тысяч долларов, тогда как покупатели не хотят давать за нее и 100 тысяч. Когда реальная цена опускается до 70-75 тысяч долларов и происходит сделка, то это означает, что оценщики потеряли доверие, и, значит, их работа никому на рынке не нужна. Прискорбно, но факт.
Строительные компании, доселе зарабатывающие бешеные деньги на строительстве, привыкли к большим откатам и хорошей жизни. Кризис ликвидности заставил банки поднять ставки по ипотеке и ужесточить требования к заемщикам.
По оценкам экспертов, реальная ставка по ипотеке на сегодняшний день составляет 16-16,5 процента, причем банковские прозрачные и непрозрачные комиссии в эту ставку еще не входят.
После всех банковских манипуляций кредиты можно получить по цене 19-20 процентов, и это еще в лучшем случае. В таких неблагоприятных условиях строительные компании должны где-то реинвестироваться, чтобы завершить уже начатые и еще незавершенные объекты. Они понимают, что прежние сверхдоходы им уже никто не обеспечит, поэтому сейчас они стремятся лишь к тому, чтобы зафиксировать хотя бы ущерб.
23.10.07
Дмитрий Перцев, www.gazeta.kz