Сейчас банки все чаще отбирают залоговую недвижимость у своих клиентов за долги по ипотеке. А потом выставляют ее на торги. Причем все больше аукционов проводится по голландскому методу – на понижение цены. Для банков – это плохая тенденция. Они не покрывают свои убытки. А вот для народа – хорошая. Можно купить желанную квартиру по цене ниже рыночной.
Банки спешат избавиться от залоговой недвижимости.
Сейчас банки все чаще отбирают залоговую недвижимость у своих клиентов за долги по ипотеке. А потом выставляют ее на торги. Причем все больше аукционов проводится по голландскому методу – на понижение цены. Для банков – это плохая тенденция. Они не покрывают свои убытки. А вот для народа – хорошая. Можно купить желанную квартиру по цене ниже рыночной.
В НЕОПЛАЧЕННОМ ДОЛГУ
Беймбет Рыспаев (имя изменено – авт.) – один из несчастных обладателей ипотеки. На свою шею он накинул кредитную петлю почти четыре года назад. Взял у банка в долг 16 тысяч долларов под девять процентов годовых на 15 лет. На эти деньги карагандинец купил двухкомнатную квартиру в микрорайоне «Восток-1». Для этого ему пришлось отдать банку первоначальный взнос в пять тысяч долларов. Клиенту выдали график погашения кредита. По нему Беймбет Рыспаев должен был ежемесячно отстегивать по 160 долларов. До недавнего времени все шло хорошо. Пока нашего героя не уволили. Сейчас он официально безработный, хотя трудится на автостоянке. Получает копейки.
Естественно, что Беймбет Рыспаев перестал вовремя гасить ипотеку. Образовался долг. Тогда банк подал на своего клиента в суд и выиграл. Сейчас карагандинец должен два с лишним миллиона тенге. Но таких денег у него нет. Поэтому у него отберут квартиру и продадут ее через торги. Вырученные миллионы достанутся банку, а человек и его родные останутся без определенного места жительства.
- Недавно мы описали квартиру и оценили в 2 миллиона 300 тысяч тенге, – рассказывает старший судебный исполнитель Ново-Майкудукского отдела Лариса Бредихина. – Чтобы погасить долг перед банком, этого хватит. Но только в том случае, если жилье уйдет с торгов за эту цену. Если же стоимость снизят, то человек не только потеряет квартиру, но и останется должен банку. Такие случаи у нас нередки. Обычно той суммы, на которую оценивают недвижимость, недостаточно для погашения долга.
Проблема связана с рынком недвижимости. Ведь в 2006 году майкудукская квартира стоила гораздо дороже, чем сейчас. Да и тогда спрос был гораздо выше.
ЗАВАЛ ЗАЛОГОВЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Сейчас банки буквально захлебываются недвижимостью, которую они отобрали у своих должников. Об этом можно судить, просмотрев информацию на официальных сайтах. «Новый Вестник» провел небольшое исследование и выяснил, что больше всего квартир и домов в нашем города продает карагандинский филиал «Темирбанка». На его интернет-страничке размещено 290 объявлений. Второе место занимает «Цеснабанк» с результатом 123 предложения. И замыкает тройку лидеров «БТА Ипотека» с 60 лотами.
Банки добавили работы и судебным исполнителям.
- В прошлом году у нас было 811 документов о взыскании задолженности по банковским кредитам, – говорит Лариса Бредихина, – в общей сложности на 1 миллиард 404 миллиона тенге. А ведь это только по одному нашему небольшому Ново-Майкудукскому району.
Все это получилось из-за беспечности банков. Когда цены на жилье росли, они раздавали займы, не беспокоясь о рисках. Вот и вышло, что ссудные портфели банков с каждым месяцем все ухудшаются. По данным Агентства по финансовому надзору на декабрь 2009 года, треть всех кредитов считаются безнадежными. А их сумма вместе с сомнительными составляет 7,3 триллиона тенге! Это 70 процентов всех займов в казахстанских банках.
Конечно, чтобы компенсировать свои потери, они продают с торгов залоговую недвижимость. И частенько по сниженным ставкам. Конечно, банки от этого страдают. И тянут за собой рынок недвижимости, сбивая и без того упавшие цены на квартиры.
ТОРГИ СБИВАЮТ ЦЕНЫ
В карагандинских газетах и в интернете можно найти объявления о торгах, которые проводят банки. Правда, указанные в них стартовые цены в основном завышены. Возьмем для примера «Темирбанк». На его сайте в разделе «продажа залогового имущества» выставлена двухкомнатная квартира, что находится в доме №46/2 по проспекту Нуркена Абдирова. Ее стартовая цена – 5,04 миллиона тенге (33600 долларов – авт.). Причем ее продают с аукциона по английскому методу – на повышение. А если посмотреть по частным объявлениям, то такую же квартиру в этом доме ее хозяева готовы отдать за 28 тысяч долларов. Почему такая разница в цене?
- В 2006-2007 годах, когда давали ипотеку, цены на жилье были космические. А сейчас они упали. Но мы не можем продать квартиру ниже остатка долга по кредиту, – объясняет доверенное лицо «БТА Банка» Бахытжан. – Поэтому первые торги проводятся по английскому методу, на повышение цены, а потом уже – по голландскому, на понижение.
Условия участия в аукционе довольно просты. Чтобы стать потенциальным покупателем, первым делом нужно сделать первоначальный взнос. Он будет составлять 5-10 процентов от стартовой цены желанного лота. Потом вместе с заявкой представить свои документы: удостоверение личности, РНН, СИК, выписку из пенсионного фонда и другие. В день аукциона прийти в банк и торговаться. Если же все-таки не получилось купить нужную квартиру, то деньги вам вернут. Однако, несмотря на всю простоту, желающих участвовать в торгах сейчас днем с огнем не найти.
ТАК СТРАШНО ВЫСЕЛЕНИЕ
Если приглянувшуюся вам квартиру продают с торгов по голландскому методу, то вполне возможно купить ее по цене ниже рыночной. Но карагандинцы боятся аукционов. И не стремятся покупать недвижимость у банков. Есть большая вероятность, что вместе с жилплощадью вам достанутся и ее бывшие владельцы. Их выселение ляжет на ваши плечи. И тут банк не помощник. Ведь квартира уже станет вашим имуществом.
- Да, нужно будет подавать в суд на выселение, – говорит доверенное лицо одного из банков. – Но это займет немного времени: всего два-три месяца. Почему все люди так боятся выселения?
- А если старые жильцы в квартире устроят пожар или затопят ее? Назло. Что тогда делать?
- У нас есть оценка квартиры. Если вдруг что-то случится, снова придется подавать в суд. Ничто не останется безнаказанным.
В общем, есть риск, что как минимум полгода новый владелец купленной с торгов квартиры не сможет в нее въехать. Если не больше. Судебная машина у нас не такая уж и быстроходная. А потом его решение нужно будет исполнить. А как показывает практика, выселение людей на улицу – это процесс болезненный. Поэтому, если у вас крепкие нервы и ангельское терпение, смело покупайте квартиру с торгов. В цене не прогадаете. Ну а спокойнее и дороже будет приобрести жилплощадь по объявлению в газете или через риелторскую компанию. Решать вам.
Справка
ТАК ЛИ ПЛОХ КРЕДИТНЫЙ ПОРТФЕЛЬ БАНКОВ?
По данным Агентства по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций на 1 декабря 2009 года:
ссудный портфель банков – 9,84 триллиона тенге:
доля стандартных кредитов в нем – 25,7 процента, или 2,53 триллиона тенге;
доля сомнительных кредитов – 43,1 процента, или 4,24 триллиона тенге;
доля безнадежных кредитов – 31,2 процента, или 3,07 триллиона тенге.
20.01.2010
Елена Ульянкина, www.nv.kz