На рынке недвижимости сейчас затишье. Однако, считают риелторы, скоро ситуация может измениться. Все будет зависеть от поведения доллара. Ведь в феврале Нацбанк расширит валютный коридор, и доллар будет колебаться в пределах 127-165 тенге.
Риелторы прогнозируют, что квартиры будут дешеветь до весны.
На рынке недвижимости сейчас затишье. Однако, считают риелторы, скоро ситуация может измениться. Все будет зависеть от поведения доллара. Ведь в феврале Нацбанк расширит валютный коридор, и доллар будет колебаться в пределах 127-165 тенге.
ЗАТИШЬЕ ПЕРЕД ПАДЕНИЕМ
Ушедший год для продавцов недвижимости был не особо прибыльным. Люди покупали квартиры довольно вяло. По данным департамента юстиции, карагандинцы заключили чуть больше пяти тысяч сделок купли-продажи недвижимости. А годом раньше, в 2008-м, их было на 721 больше. Все это последствия пресловутого экономического кризиса. Увы, народ богаче не становится. Да и банки раздавать кредиты не спешат. Зато падает спекулятивный спрос на жилье. Как отмечают аналитики, в 2008 году недвижимость скупали, чтобы потом ее подороже перепродать. А уже в 2009-м квартиры покупали только те, кто собирался в них жить. Поэтому договоров купли-продажи стали подписывать меньше. А ближе к новогодним праздникам интерес к недвижимости и вовсе пропал.
- Если брать октябрь-ноябрь-декабрь прошлого года, то в это время вообще ничего не продавалось, – рассказывает директор агентства недвижимости «Д.О.М.» Бану Алина. – Было какое-то затишье. Клиенты на что-то надеялись. Говорили, что хотят подождать до нового года. Якобы там будет тенденция к снижению цен. И вот только сейчас, в январе, пошли звонки. Люди хотят продать и покупать квартиры.
В связи с этим мы поинтересовались у риелторов, каковы сейчас средние цены на жилье в разных районах города. И для примера решили взять двухкомнатную квартиру. На Юго-Востоке за нее у вас попросят около 32-34 тысяч у.е. Здесь жилье улучшенной планировки, поэтому придется раскошелиться. В городе «двушку» можно купить за 22-25 тысяч у.е. Хотя все зависит от района. За квартиру в домах на улице Ленина, Гоголя, Лободы, Чкалова и Кривогуза, на проспекте Нуркена Абдирова и на бульваре Мира с покупателя попросят больше. В Майкудуке и Пришахтинске цены примерно одинаковые. Двухкомнатная будет стоить около 15 тысяч у.е.
«ЦЕНЫ В ГАЗЕТАХ ЯВНО ЗАВЫШЕНЫ»
Впрочем, не все карагандинцы обращаются в риелторские компании. Многие из них ориентируются в ценах на жилье по частным объявлениям в местных газетах. Однако, предупреждают сотрудники агентств недвижимости, потенциальным покупателям не стоит верить своим глазам. К каждому объявлению не мешает добавить примечание «торг уместен».
- Цены на квартиры, которая стоят в газетах, явно завышены, – говорит руководитель риелторской компании Бану Алина. – Если брать по секторам, то стоимость жилья увеличена в среднем на пять-семь процентов. Вот, например, возьмем двухкомнатную квартиру на бульваре Мира. Клиент продает ее через агентство недвижимости за 70 тысяч долларов. Но риелтор так сделает, что он отдаст ее за 65 тысяч долларов. Так мы грамотно и тихо подводим человека к реальной цене. Хотя если квартира продается давно, то наверняка поначалу она стоила 80 тысяч долларов.
Клиенты, которые действительно хотят продать квартиру, по словам риелторов, готовы идти на уступки. Такое и в их практике не редкость. К примеру, недавно агентство недвижимости продало трехкомнатную квартиру с улучшенной планировкой на Юго-Востоке за 35 тысяч у.е. Хотя еще полгода назад хозяин просил за нее не меньше 45 тысяч у.е. Получается, скидка в 22 процента. Или еще один яркий пример. Владелец квартиры на улице Ленина просил за свою «трешку» 90 тысяч тенге. А в итоге отдал с гаражом в придачу всего за 70 тысяч. Вот так у нас падают цены. Правда, в прошедшем году темп снижения немного снизился и составил в среднем 16 процентов. А вот с 2007 по 2008 год жилье подешевело больше чем на 25 процентов.
БАНКИ ВОЗРОДИЛИ ИПОТЕКУ
Видимо, именно из-за падения цен на квартиры банки не стремились выдавать всем желающим ипотеку. Ведь в залог они требовали ликвидную недвижимость. Чтобы ее в случае чего можно было выгодно и быстро продать. Однако в условиях кризиса это сделать довольно проблематично. Но несмотря на это, желающих взять кредит в банке карагандинцев было предостаточно.
- История с ипотекой – это просто ужас! – вспоминает Бану Булатовна. – Люди из-за жестких условий не могли получить кредит. И они шли к нам, надеясь, что в риелторской компании есть какая-то волшебная палочка. Будто мы ей взмахнем, и банк им сразу выдаст ипотеку. И нам приходилось отказывать клиентам.
Теперь же банки стали возрождать ипотеку. Не все, конечно. Правда, они сильно ужесточили условия получения кредита. Сейчас первоначальный взнос должен быть не меньше 30 процентов. Хотя еще пару лет назад можно было взять ипотеку и с 10-процентной предоплатой. Выросла и процентная ставка. Раньше давали под 11-13 процентов годовых. Теперь же вознаграждение банку составляет не меньше 16-18 процентов. Условия, конечно, кабальные. Но каждый сам волен выбирать, становится ему должником или нет.
- Банки действительно занялись ипотекой, – подтверждает Бану Алина. – В декабре к нам подошли с деловыми предложениями представители Сбербанка России, ЦентрКредита и Евразийского. Они рассказали про свои условия. Получается, банки сейчас улучшили свое положение. У них реально есть деньги. Я не говорю, про «Альянс банк» и «БТА».
«ДО МАРТА ЦЕНЫ БУДУТ ПАДАТЬ»
Итак, по данным аналитиков, за последние два года недвижимость в Караганде официально подешевела на 45 процентов. А с учетом скрытой коррекции, то есть торга и других скидок, на все 55-60 процентов. Получается, дальше квартиры уже не будут так стремительно дешеветь. Сделать свой прогноз корреспондент «НВ» попросил директора агентства недвижимости «Д.О.М.» Бану Алину.
- С января до марта цены однозначно тихо-тихо будут падать, – говорит карагандинский риелтор. – Это лично мое мнение. Правда, все зависит от доллара. Хоть мы везде и говорим, что надеемся на евро. На самом деле доллар для нас все еще много значит. И хотя цены еще упадут, но 96 года, когда можно было квартиру купить за тысячу долларов, уже не будет. И люди это должны понимать…
Думаю, такой прогноз связан с недавним заявлением председателя Национального банка Григория Марченко. Он сказал, что с 5 февраля будет расширен валютный коридор для доллара. Курс американской валюты будет колебаться с большими перепадами в обе стороны, чем сейчас. Или же на горизонте замаячит очередная скрытая девальвация. Ведь казахстанцы еще не забыли, что случилось с курсом доллара в начале февраля ушедшего года.
Совет покупателю
КАК РАСПОЗНАТЬ АРЕСТОВАННУЮ КВАРТИРУ
Любую, даже сильно понравившуюся вам квартиру, нужно обязательно проверять, так сказать, на чистоту. Ведь вместе с жилплощадью вам могут достаться уйма долгов и проблем. К примеру, недвижимость может находиться в залоге у банка. Или по решению суда на нее наложен арест. Как это узнать заранее, перед покупкой? Нужно заказать в центре обслуживания населения информационную справку. Официально она называется «справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках». Для ее оформления от вас потребуется только удостоверение личности, его копия и заявление, бланк которого вы найдете в ЦОНе. Услуга эта бесплатная. А за готовым документом вам нужно будет прийти через три дня после его заказа. В графе №2 «зарегистрировано обременение права» будет указано, есть на квартире арест или нет.
13.10.2010
Елена Ульянкина, www.nv.kz