4 миллиарда долларов, выделенных президентом, по логике, должны удержать дутую стоимость жилья на прежнем уровне. Однако, по некоторым данным, эти деньги только усложнят ситуацию целенаправленного кризиса, созданного, по информации из закрытых источников, для реализации государственной программы. «Позиция КЗ» постаралась разобраться в ситуации.
4 миллиарда долларов, выделенных президентом, по логике, должны удержать дутую стоимость жилья на прежнем уровне. Однако, по некоторым данным, эти деньги только усложнят ситуацию целенаправленного кризиса, созданного, по информации из закрытых источников, для реализации государственной программы. «Позиция КЗ» постаралась разобраться в ситуации.
Намедни премьер сообщил, что государственная поддержка при необходимости будет направляться только на защиту интересов населения. Прежде всего, для тех граждан страны, которые принимают участие в долевом строительстве, а также для поддержки малого и среднего бизнеса и предприятиям, эффективно реализующим проекты в рамках Стратегии индустриально-инновационного развития. То есть, власть всеми силами пытается стабилизировать пошатнувшееся положение в финансовом и строительном секторах.
Сегодня многие говорят о том, что слухи о кризисе на рынке недвижимости, да и собственно сам кризис были инициированы рядом чиновников, ответственных за реализацию жилищной программы.
Ситуация сложилась такая, что строить дешевое льготное жилье, стоимостью 460 долларов за квадратный метр в последнее время становилось все более невыгодно. Прежде всего, это обуславливалось постоянным повышением цен на строительные и отделочные материалы. Окончательно положение усугубило перманентное повышение тарифов за электроэнергию. Таким образом, строительные фирмы были вынуждены отказаться от строительства жилья по госпрограмме.
Фактически, кризис означал банкротство многих строительных организаций, что дало бы возможность государству выкупить недостроенные объекты по цене в 800 долларов за квадратный метр, и в ближайшем будущем доложить президенту об успешном выполнение жилищной программы.
Однако, похоже, президент не был поставлен в известность о подобной чиновничьей комбинации, и вмешался в дело с 4 миллиардами долларов помощи. Ситуация стала еще более необъяснимой и запутанной. Строительные компании, таким образом, получают неожиданный шанс продолжать заниматься бизнесом, а госпрограмма вновь рискует затянуться или провалиться вовсе. Впрочем, зная президента страны, можно предположить, что он в обмен на помощь потребует от каждой стройорганизации энное количество объектов как раз таки для выполнения жилищной программы. По крайней мере, такой ход развития событий выглядит очень логичным...
«Позиция.КЗ» уже писала мнение российских аналитиков о том, сможет ли страна эффективно и без сильных потерь выйти из сложившейся тяжелой ситуации. Тогда аналитик российской инвестиционной компании ЗАО «Атон» Рустам Баташев отметил, что в итоге все закончится для Казахстана благополучно, но в ближайшем будущем нас ожидают кое-какие проблемы. Сегодня мы решили обратиться к ряду аналитиков с несколькими интересующими любого казахстанца вопросами. Хватит ли суммы в 4 миллиарда долларов для стабилизации положения на рынке недвижимости и в финансовом секторе? Не будет ли означать государственная помощь новый виток цен на жилье? Не станет ли финансовое вливание искусственным надуванием мыльного пузыря на рынке недвижимости, который в итоге все равно лопнет? И в чем же заключается выход их сложившегося кризиса?
Известный общественный и политический деятель Казахстана Асылбек Кожахметов, некоторыми именуемый бизнес-академиком, поделился с редакцией своими соображениями на этот счет:
«Я вообще сомневаюсь в способности и возможности государства поддерживать инфраструктуру такого рода вливаниями. Зачастую они не дают никакого результата конечным пользователям. Скорее всего, средства уходят на поддержку промежуточных структур, но в итоге эти деньги там попросту осядут и исчезнут. Если речь идет о защите граждан, вложивших свои деньги в долевое строительство, гораздо важнее и эффективней выплатить эти деньги как компенсацию пострадавшим от банковского кризиса, направить на выкуп квартир, которые не будут достроены обанкротившимися строительными компаниями. То есть, правительству нужно работать напрямую с людьми, которые пострадали от кризисной ситуации.
Что же получится, если, допустим, государству удалось стабилизировать положение? Цены на жилье останутся в нынешнем виде? Может быть, наоборот, нужна некая встряска для того, чтобы цены на квартиры упали хотя бы в два раза? Тогда они станут более или менее реальными – ведь сегодня они неоднократно завышены из-за той лихорадки со спекуляциями, в которых, кстати, активно участвовал банковский сектор, которому это было выгодно. Поэтому нужно, чтобы рынок потерял временную ликвидность, чтобы цены упали, однако, в пределах разумного. Я поддерживаю прямую помощь пострадавшим от кризиса.
Помощь банкам удержит сегодняшнюю цену на жилье, но не удержит от кризиса сами банки. На следующий год для выхода из ситуации потребуется уже не четыре, а восемь миллиардов.
Мыльный пузырь рынка недвижимости должен лопнуть – это будет лучше для всей нашей страны, и в том числе для производителей. Ведь после помощи банкам заниматься производством станет невыгодно, можно будет спекулировать недвижимостью и получать в десять раз больше прибыли. А спекулянты и вообще спекулятивные механизмы из экономики нашей страны должны быть убраны.
Для выхода из создавшегося коллапса, государство сегодня должно выкупить недостроенное жилье по цене, условно говоря, 1000 долларов за квадратный метр, в то время как спекулятивная цена сейчас – 4-5 тысяч. Если строительные конторы соглашаются, получится следующее:
Во-первых, они не обанкротятся, и будут продолжать свою деятельность. Во-вторых, они не будут получать сверхприбылей – и это правильно. В-третьих, долевики и льготники получат, наконец, свои квартиры. Другими словами – не будет никакого кризиса.
После этого государство должно продать недвижимость по тем же ценам, по которым ее выкупило. Таким образом, оно выступит крупным игроком на рынке и резко обвалит цены на квартиры. А обвал цен на квартиры очень выгоден всему населению Казахстана».
Между тем российский экономист известной инвестиционной компании Владимир Осаковский склонен полагать, что корни финансового кризиса и кризиса на рынке недвижимости уходят вглубь проблем экономики Казахстана:
«Сумма в 4 миллиарда очень большая и на первое время ее точно хватит. Однако, полностью реанимировать строительный и банковский секторы ее посредством невозможно. При этом, я на сто процентов уверен, что при необходимости эту сумму легко увеличат.
Несмотря на это, мне кажется, что нового витка цен на рынке недвижимости не произойдет. Ведь для того, чтобы цены продолжали расти, нужен большой спрос на недвижимость. Судя по всему, при наличии потребности в жилье в Казахстане, платежеспособного спроса у вас все-таки нет. За последние несколько лет он обеспечивался лишь за счет масштабного расширения ипотечного кредитования. Насколько возможно дальнейшее его расширение подобными темпами? Честно говоря, неуверен, что возможно. Нет никаких предпосылок для наращивания ипотечного кредитования в ближайшей перспективе. Поэтому роста цен не будет.
Кризис на рынке недвижимости вызван завышенной ценой на жилье. Нужна их последовательная корректировка. Рынок был искусственно перегрет. А проблемы банковского сектора, по мнению нашей компании, это отголосок от общей проблемы казахстанской экономики. Конкретнее – от дефицита платежного баланса как такового. Соответственно, он может быть решен только путем девальвации, коррекции курса национальной валюты».
21.10.2007
Игорь ХЕН, www.posit.kz