До сих пор Казахстанская ипотечная компания (КИК) сотрудничала с кредитными и ипотечными организациями, выкупая у них выданные ипотечные кредиты населению, и тем самым предоставляя им ликвидность, то есть средства для новых кредитов. В то же время "дочка" КИК - ипотечная организация "КазИпотека" выдавала кредиты напрямую - сначала только жилищные займы, а в последнее время и кредиты под коммерческую недвижимость для малого и среднего бизнеса.
До сих пор Казахстанская ипотечная компания (КИК) сотрудничала с кредитными и ипотечными организациями, выкупая у них выданные ипотечные кредиты населению, и тем самым предоставляя им ликвидность, то есть средства для новых кредитов. В то же время "дочка" КИК - ипотечная организация "КазИпотека" выдавала кредиты напрямую - сначала только жилищные займы, а в последнее время и кредиты под коммерческую недвижимость для малого и среднего бизнеса.
Теперь "КазИпотека" присоединена к КИК, и последняя уже с января 2010 года приступит к прямому ипотечному кредитованию.
Какие изменения ждут рынок ипотечного кредитования в целом? Должна ли квазигосударственная компания конкурировать с кредитными организациями? На эти и другие вопросы делового еженедельника "Миллионер" отвечает председатель правления АО "Казахстанская ипотечная компания" Азамат Ибадуллаев.
- Азамат Абдул-Амитович, какие плюсы вы получаете от реорганизации КИК?
- Фактически весь бизнес "КазИпотеки" переходит к КИК. Более того, мы приобретаем дополнительный доход в виде тех комиссий, которые получала "КазИпотека", и имеем возможность регулировать процентную ставку. Я полагаю, что выход КИК на рынок прямого кредитования прежде всего положительно скажется на заемщиках: если до сих пор мы не конкурировали напрямую с коммерческими банками, то теперь имеем такую возможность…
- А не является ли это минусом для рынка в целом?
- Я согласен с тем, что вмешательство государства в те или иные сектора нежелательно. Тем более, если сектора являются высококонкурентными - это финансовый сектор и ипотека в том числе. Но когда мы имеем серьезные проблемы в области ипотечного кредитования, когда банки и профильные компании занимаются решением собственных проблем и не могут кредитовать население, нужно стимулировать ипотечный рынок.
Это наш единственный бизнес, и мы не умеем делать ничего лучше, чем заниматься ипотечным кредитованием. Как только рынок начнет работать, придумаем более совершенный инструмент. Я горжусь тем, что из пяти аналогичных компаний в мире мы остались… одни - уже нет ни Freddy Mac, ни Fanny May, ни других. Значит, мы нужны рынку, значит, мы конкурентоспособны.
- Скажите, на какие деньги собирается развиваться КИК?
- Почему-то считается, что мы постоянно подпитываемся из бюджета. Но это не так. За девять лет, с момента образования КИК, мы получили из бюджета 20,5 млрд. тенге при том, что бизнес оценивается в сумму порядка 200 млрд. тенге. Все остальные деньги аккумулированы за счет рыночных операций и размещения облигаций.
- То есть, собственную облигационную программу вы оцениваете как успешную?
- В целом, да. Основные проблемы у нас существовали в отношении тех облигаций, которые выпущены в период с 2001 по 2005 годы. Они все привязаны к инфляции. 2007-2008 годы были критическими для нашей компании, потому что инфляция поднималась до 19%, и нам приходилось выплачивать инвесторам 22-23% годовых.
В настоящее время ситуация урегулировалась. Ставки сильно упали, тренд не в сторону в сторону покупателей, а в сторону размещающихся. Для наших инвесторов уже важна не столько доходность - посмотрите, дефолт следует за дефолтом, сколько надежность. В этом году мы разместили два выпуска облигаций. И что бы там ни говорили инвесторы, что ипотека - высокорисковый сектор, все равно покупают бумаги. За два месяца мы разместили облигаций на 12 млрд. тенге! Доходность в среднем составила 11%.
- Собирается ли КИК сосредоточиться только на прямом кредитовании?
- Сразу хочу подчеркнуть, реорганизация не означает, что КИК переориентировался на новый бизнес. Выдачей ипотечных кредитов будет заниматься лишь одно управление или департамент - сейчас мы определяемся по структуре. Основной бизнес, а это порядка 90% операций КИКа, остается. Мы по-прежнему будем осуществлять выкуп прав требований у банков-партнеров и ипотечных компаний. Сегодня мы обслуживаем 29 тысяч заемщиков. За все годы нашего существования у нас было 87 тысяч кредитов. Мы не деремся за клиентов и не считаем, что это нужно делать.
- Будут ли условия кредитования, предоставляемые КИК, отличаться от тех, которые предлагают банки - по срокам кредитования, ставкам вознаграждения и т.д?
- Ничего не меняется. Те условия, которые предлагала "КазИпотека", были утверждены нами, материнской компанией. Ставка вознаграждения - 11-12, в отдельных случаях - 13% годовых. Срок кредитования - 20 лет.
- То есть, заемщику все равно, где брать кредит - в банке или в КИКе?
- Да, конечная ставка для заемщика одна. Но прямое кредитование выгодно для нас - маржу, которую мы отдавали банкам, теперь оставляем себе. При этом, конечно, появляется риск, и маржа - плата за тот риск, который мы на себя берем.
- Раньше риски у вас были минимальными?
- Весь проблемный портфель КИКа - 4%. Ведь у нас четко прописаны все отношения с партнерами. В случае, если в течение 60 дней заем не гасится, мы возвращаем его в банк. Это связано с тем, чтобы защитить держателей наших облигаций.
Я вам скажу: самое удивительное, но за два кризисных года КИК не продал ни одну квартиру с молотка. Как только выставляем квартиру на торги, заемщик тут же полностью гасит долг!
- Имеется ли у КИК разветвленная сеть точек обслуживания для выхода на розничный рынок? В каких регионах вы собираетесь оказывать свои услуги?
- Фактически во всех областных центрах имеются представительства. Задача представителя на месте - собрать все документы, отсканировать их и отправить в головной офис. Филиальную сеть мы не развиваем, потому что вопрос принятия решений у нас автоматизирован и централизован.
- По вашему мнению, рынок ипотечного кредитования пойдет вниз по вертикали, то есть, в райцентры?
- Пройдет очень много времени, прежде чем это случится... Рынок ипотеки - один из самых важных рынков. Но пока он начинает развиваться только в Алматы, Астане, Актау, Атырау. Конечно, и в других регионах люди готовы брать ипотеку, порой не задумываясь о том, что это не просто - взял заем и купил дом. Человек должен иметь соответствующий доход. Если мы видим, что заемщик свыше 50% дохода будет отдавать в качестве выплаты по кредиту, мы отказываем сразу. Ведь он не сможет обслуживать долг. На погашение кредита должно уходить не больше, чем 30-40% семейного дохода.
- Азамат Абдул-Амитович, надо ли вообще повышать популярность ипотечного кредитования, если уровень жизни населения, к сожалению, пока не высок, и любой заем ложится тяжким бременем на семейный бюджет?
- Действительно, ипотека - это достаточно обременительный финансовый инструмент для семейного бюджета. Человек, получающий кредит, должен планировать свой бюджет на 10-20 лет вперед. Это ответственность перед собой и своей семьей.
Но я уверен, что мы должны постепенно постигать культуру кредитования, потому что это всегда новые возможности. Культура ипотечного кредитования разная в разных странах. В США все живут в долг. Эта модель реализована в нашей компании. Германия тоже живет в долг, но по-другому, накапливая сбережения, - это та модель, которую применяет Жилищно-строительный сберегательный банк. Третий вариант очень простой: есть деньги - купи жилье. В нашей стране созданы все условия для улучшения жилищных условий. И человек должен для себя решить, какая модель ему больше подходит.
- Вы можете сказать, благоприятен ли сейчас момент для покупки недвижимости?
- Ответ каждого человека на этот вопрос все-таки зависит от того, насколько он уверен в своем будущем. Не хочу давать каких-либо прогнозов относительно цен на недвижимость, рассуждать, прошли ли мы "дно". По-моему, очевидно, что в будущем цены будут расти. Сейчас новостроек в Алматы нет. Однако ежегодный прирост населения в процессе урбанизации составляет 35-40 тыс. человек. Это официальная статистика. Соответственно, этим людям, приехавшим в город, где-то надо жить. Рано или поздно возникнет вопрос о возобновлении жилищного строительства.
- И все-таки, рынок ипотеки активизируется только в случае возобновления роста цен на недвижимость?
- Всплеска на рынке недвижимости пока нет. И не надо. Нужен спокойный, умеренный, даже тихий рост.
29.12.2009
Ирина Галкина, www.gazeta.kz