Может ли квадратный метр новой квартиры эконом-класса в Астане стоить дешевле 1200 у. е.?
«Нет!» – хором заявляют крупные застройщики, призывая не верить тем компаниям,
которые предлагают жилье по 800 долларов за квадрат. Более того, по их прогнозам, летом следующего года эта же площадь в новостройке будет стоить 1800–2000 долларов. Однозначное «да» говорят эксперты, которые по роду своей деятельности связаны со строительством.
Сегодня мы предлагаем рассмотреть доводы обеих сторон, чтобы понять, насколько оправданны высокие цены, неподъемные в условиях ипотечного кризиса уже не только для среднего, но и для прилично зарабатывающего казахстанца.
Согласно данным Агентства по статистике, в сентябре в среднем по республике цена одного квадратного метра нового жилья составила 161,4 тысячи тенге, по сравнению с сентябрем прошлого года увеличившись в 1,6 раза. Цена перепродажи благоустроенного жилья – 139,4 тысячи тенге, что означает рост в 1,7 раза. Статистика гласит, что в прошлом месяце средняя цена квадрата нового жилья в Астане равнялась 193,6 тысячи тенге и по дороговизне новостроек столица на втором месте после Алматы.
Сейчас средняя цена в новостройках столицы эконом-класса на первоначальном этапе за квадратный метр составляет 1200 у. е. Ее составляющие у всех компаний в основном стандартны: стоимость участка, сноса жилья, строительных материалов, прокладки коммуникаций, заработная плата персонала и т. д. Причем две первые – самые расходные.
Руководитель одной крупной строительной компании в разговоре уверял, что нередки случаи, когда строители выкупают 100 квадратных метров отсыревшего домика на курьих ножках, удачно расположившегося на желанной для застройщика территории, за баснословную цену в 300000 у. е, которая в несколько раз превышает его оценочную стоимость.
Не могу с ним спорить, но могу привести пример, когда в 2002 году сносили дом моих знакомых. Это был довольно ветхий дом на двух хозяев в ставшем уже элитным микрорайоне «Чубары». Под одной крышей с ними жили их родственники. У них было примерно одинаковое по квадратуре жилье, но одна семья не стала судиться и согласилась на предлагаемые ГКП «Квартирное бюро» 18 тысяч долларов за свои три комнаты, а вторая через суд выиграла более 30 тысяч. В результате первая семья смогла купить 4-комнатную квартиру улучшенной планировки, а вторая – две трехкомнатные квартиры, решив сразу жилищную проблему своих детей. Несмотря на разницу, никто внакладе не остался. И такие случаи не единичны, когда собственник захудалой хибарки благодаря сносу покупал себе жилье и еще одну квартиру для сдачи в аренду, получая тем самым стабильный источник дохода. Но, с другой стороны, мы все знаем, что гораздо больше случаев, когда за предложенную компенсацию хозяева дома, попавшего под застройку, могли купить разве что комнату в общежитии.
Другая важная составляющая стоимости новостройки – нежилая площадь, то бишь коридоры, лифтовые шахты и холлы, лестничные площадки и площадки для мусорных камер. И за них нам, покупателям новостроек, также приходится платить, а это добрая четверть стоимости квадратного метра. Строительные компании убедительно расписывают остальные составляющие цены 1200 у. е. за метр квадратный: за вычетом стоимости сноса (около 200 у. е.) и нежилой площади из оставшихся 700 долларов 20 процентов – это страховка от подорожания стройматериалов, 10 – расходы на содержание штата, компании, выплату зарплаты, 90 долларов – затраты на прокладку наружных сетей, благоустройство территории, еще 30 – стоимость эскизного проекта и заключение экспертизы. Оставшиеся 384 доллара, по словам застройщиков, собственно, и есть стоимость здания со всеми затраченными на него стройматериалами. Прибыль компании, по их словам, заключается в тех 10 процентах от 560 долларов, о которых говорилось выше. Причем застройщики, говоря о том, что ниже 1200 долларов за квадрат строить невозможно, приводят в пример страны Восточной Европы, где климат мягче, но эконом-класс строят по цене от 1800 долларов за метр.
Но действительно ли в Астане нельзя строить дешевле? Серик Рустамбеков, президент Международной ассоциации союзов архитекторов в СНГ, категорично заявляет, что можно – и красная цена эконом-классу – 500 долларов за квадрат. «Главная цена – это стоимость участка земельного сноса», – говорит он.
– Я согласен с тем, что где-то 200 долларов, а иногда и меньше, из полной стоимости квадратного метра нового жилья уходит на снос. В этом случае, для обоюдной выгоды, застройщик и хозяин сносимой недвижимости должны договариваться напрямую, без посредничества департамента жилья. За нежилую площадь тоже надо платить. Но 1200 долларов – это слишком высокая цена. Заявления застройщиков о том, что строить дешевле нельзя, я считаю просто картельным сговором. В Астане есть компании, предлагающие построить дом за 600 долларов за квадратный метр, и их предложения вполне реальные. А то, что в Восточной Европе строят по 1800 за квадрат, так это, наверное, в историческом центре или стесненных условиях. Могу привести в пример Турцию, где на свободных участках строительство нового жилья обходится покупателю, максимум, в 400 долларов за квадратный метр.
Депутат мажилиса парламента Валерий Доскалов также согласился с тем, что в Астане можно строить дешевле, чем 1200 долларов за квадрат, прямо назвав эту цифру заоблачной ценой. «Конечно, факторов много, но я сам долгое время занимался строительством и знаю, что при детальном подходе жилье должно быть дешевле. И потом, большая часть офисов в столице сейчас строится за счет жилых помещений. Общедомовая квадратура рассчитывается как жилая, а после сдачи первые этажи отдаются под офисы, стоимость которых гораздо дороже, нежели квартир. Я считаю, что жилье должно быть чисто жильем, а все остальное – идти отдельной статьей. А если строители поднимут цену жилья эконом-класса до 1800, то тогда они вообще перегреют жилищную экономику. Сегодня цены и так падают из-за высоких банковских процентов на ипотеку, а они еще собрались поднимать!»
Ситуация сложная, ведь цены сейчас диктует рынок, и если строители захотят поднять цены на жилье, они все равно это сделают. Темпы застройки столицы, несмотря на огромное количество уже построенных объектов, не снижаются, и главные архитектурные чудеса еще впереди. Ветхое жилье и старые постройки отнюдь не украшают облик нового города, а потому их, безусловно, надо приносить в жертву.
Кто вспомнит старые хрущевки, на месте которых теперь расположились стройное, изогнутое здание Министерства финансов и площадь с «чупа-чупсом»? Не говоря уже о многочисленных многоэтажных домах, украшающих улицы столицы. Но в том-то и дело, что рядовой житель столицы привык смотреть на эти дома как на украшения, но не как на место для жилья. По существующим ценам и процентам на ипотеку ему никогда не купить квартиру в новом доме. Поэтому в такой ситуации очень важно, чтобы государство было на стороне своих граждан, строило больше социального и доступного жилья, которого возрастающему почти что в геометрической прогрессии населению столицы катастрофически не хватает.
20.10.2007
Алия РАХИМОВА, www.liter.kz