На рынке недвижимости, как на любом рынке, показателем эффективности инвестиций является доходность. Применительно к рынку жилья данный показатель включает две составляющих — доходность от сдачи жилья в аренду и доход от изменения его рыночной цены.
На рынке недвижимости, как на любом рынке, показателем эффективности инвестиций является доходность. Применительно к рынку жилья данный показатель включает две составляющих — доходность от сдачи жилья в аренду и доход от изменения его рыночной цены.
За минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка недвижимости, принимается ставка банковского депозита. Внесение денег в банковский депозит в мировой практике традиционно считается наименее рисковым вложением, поэтому и доходность его должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить больший доход, чем банковский депозит, так как в ней доля риска в той или иной степени всегда выше.
Доходность аренды
Доходность жилья от сдачи в аренду рассчитывается путем определения доли, которую составляет годовая арендная плата от рыночной стоимости жилья.
Проследим, как изменялась доходность аренды с 2004 года, когда темпы роста цен на рынке жилья стали набирать максимальные обороты. Так как арендные ставки в Караганде в основной массе номинируются в национальной валюте, за базу сравнения возьмем ставки вознаграждения по тенговым депозитам в наиболее стабильных казахстанских банках.
В конце 2004 года ставка рефинансирования Национального Банка РК была на уровне 7% годовых, а средняя доходность банковских депозитов составляла 10,7% годовых. На этом фоне арендодатели получали тогда весьма неплохой доход только за счет сдачи жилья в наем — не менее 13-19% годовых.
Однако с 2005 года, когда темпы роста арендных ставок стали отставать от темпов роста цен на жилье, показатель доходности аренды стал сокращаться (таблица 1).
Таблица 1.
|
Год |
Доходность по депозитам, % |
Доходность аренды жилья, % |
||
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
||
|
2004 |
10,7 |
17,8 |
19,0 |
12,9 |
|
2005 |
11,0 |
13,7 |
13,9 |
10,4 |
|
2006 |
11,0 |
11,0 |
11,5 |
7,9 |
|
2007 |
11,5 |
12,0 |
13,1 |
8,2 |
|
2008 |
11,5 |
13,5 |
12,5 |
11,0 |
|
2009 |
10,5 |
12,5 |
11,4 |
9,0 |
И хотя достичь прежнего уровня доходности аренды не удалось, ситуация все же изменилась к 2007 году. Тогда положительный ценовой тренд сменился на отрицательный, а ставки аренды вновь стали расти. Таким способом собственники недвижимости стали компенсировать убытки от потери рыночной стоимости.
Заметной особенностью является то, что доходность аренды напрямую зависит от формата квартир. Так, до 2007 года включительно максимальную доходность имели двухкомнатные квартиры, минимальную — трехкомнатные. С 2008 года лидерство перехватили однокомнатные квартиры. Это произошло из-за того, что именно данный формат квартир стал более востребованным на рынке, и темпы падения арендных ставок здесь были гораздо ниже двухкомнатных (таблица 2).
Таблица 2.
|
Год |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
|||
|
Средняя ставка, тг/1 кв. м |
Изменение, % |
Средняя ставка, тг/1 кв. м |
Изменение, % |
Средняя ставка, тг/1 кв. м |
Изменение, % |
|
|
2004 |
553 |
601 |
464 |
|||
|
2005 |
649 |
+17,4 |
666 |
+10,8 |
531 |
+14,4 |
|
2006 |
809 |
+24,7 |
815 |
+22,4 |
591 |
+11,3 |
|
2007 |
950 |
+17,4 |
1042 |
+27,9 |
712 |
+20,5 |
|
2008 |
890 |
-6,3 |
830 |
-20,3 |
802 |
+12,6 |
|
2009 |
802 |
-9,9 |
732 |
-11,8 |
637 |
-20,6 |
На сегодняшний момент, по данным аналитиков портала www.kn.kz, средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Караганде составляет 802 тг за квадратный метр, двухкомнатной — 732 тг, а трехкомнатной — 637 тг. При этом средняя стоимость единицы площади жилья в однокомнатной квартире — 514 у.е., в двухкомнатной — 517 у.е., а в трехкомнатной — 565 у.е. Средняя площадь однокомнатной квартиры в Караганде составляет 33 кв. м, двухкомнатной — 44 кв. м, трехкомнатной — 66 кв. м.
Таким образом, максимальную доходность от сдачи жилья внаем приносят сейчас однокомнатные квартиры — 12,5%. Доходность от сдачи двухкомнатной квартиры меньше — 11,4%, а трехкомнатной — не превышает 9% (таблица 1).
При этом доходность по банковским депозитам составляет в среднем 10,5% годовых. Однако, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что доход от аренды не превышает или даже ниже дохода по депозитам.
Общая доходность
Ну а если проанализировать общую доходность, то есть учесть изменение рыночной стоимости (таблица 3), то картина будет выглядеть иначе.
Таблица 3.
|
Год |
Доходность по депозитам, % |
Общая доходность жилья, % |
||
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
||
|
2004 |
10,7 |
65,2 |
66,5 |
51,0 |
|
2005 |
11,0 |
77,3 |
67,9 |
63,6 |
|
2006 |
11,0 |
24,7 |
30,9 |
|