Состояние строительного сектора в 2009 году, выражаясь медицинским языком, можно оценить как стабильно тяжелое: строительство продолжается, но в основном за счет госсредств. Компаниям, до которых государственные деньги так и не дошли, приходится ждать нового притока инвестиций.
Бум со знаком «минус»
Строительный сектор, ставший первой жертвой кризиса, оправится от него одним из последних.
Состояние строительного сектора в 2009 году, выражаясь медицинским языком, можно оценить как стабильно тяжелое: строительство продолжается, но в основном за счет госсредств. Компаниям, до которых государственные деньги так и не дошли, приходится ждать нового притока инвестиций. Однако для инвесторов эта отрасль пока остается не слишком привлекательной из-за отсутствия спроса на недвижимость.
Главный двигатель строительства
За восемь месяцев этого года, по данным Агентства РК по статистике, в эксплуатацию введено практически 3,9 млн квадратных метров жилья, что на 1,8% ниже аналогичного показателя прошлого года. При этом большая часть — 3,5 млн квадратных метров — сдана частными застройщиками, из них более 1,9 млн квадратов — физическими лицами. Получается, что стройкомпании с начала года построили лишь 1,6 млн квадратных метров жилой недвижимости. И в основном — за счет государственных средств. По данным главы Минэкономики Бахыта Султанова, в 2007—2008 годах из бюджета на эти цели было выделено 95 млрд тенге (речь идет о новостройках, возводившихся за счет долевого финансирования).
Правительство озаботилось судьбой дольщиков еще в конце 2007 года. Тогда стройки начали массово останавливаться. И неудивительно — чаще всего компании работали по следующей схеме: деньги, привлеченные на строительство нового объекта, шли на достройку предыдущего. Эта система работала, пока цены на недвижимость стремительно росли, и рынок жил под лозунгом: покупай сегодня, а то прогадаешь. Однако как только недвижимость перестала дорожать, а число конечных потребителей радикально уменьшилось (в 2006—2007 годах, по оценкам аналитиков, примерно 60% сделок были спекулятивными), стройки встали. Добавим, что банки «заморозили» выдачу кредитов. Так что у застройщиков просто не осталось никаких источников фондирования. Нет их практически и по сей день. Банки, чьи ссудные портфели и без того переполнены неликвидными и подешевевшими залогами в виде квартир и земель, под которые выдавались огромные суммы, не готовы инвестировать в строительство. Надежды на зарубежных инвесторов, в частности россиян и арабов, не оправдались. У них свои проблемы, к тому же вложения в строительство в РК — дело рискованное. Одно дело — построить и совсем другое — продать.
Казахстанские строительные компании, которые после наступления кризиса на рынке недвижимости пошли осваивать «новые земли» за рубежом, тоже ничего не выиграли. Например, «Базису-А» пришлось заморозить свои российские проекты. Напомним, что компания строит жилой комплекс в Санкт-Петербурге, а также два ЖК и один административный комплекс в Новосибирске.
У государственного корыта
Так что строителям остается либо работать с государством, либо уходить с рынка. 2008−й и 2009−й уже стали годами массового исчезновения мелких и средних компаний. Некоторые игроки ушли после того, как рухнули построенные ими «пирамиды». Прежде всего речь идет о долевом строительстве. Например, корпорации KUAT. В январе 2009 года финансовая полиция арестовала ее счета и возбудила уголовные дела против топ-менеджеров, похитивших (по мнению следствия) средства 310 дольщиков — 1,3 млрд тенге, предназначавшихся для возведения «20−го квартала» в Алматы. Правительство выделило на достройку объектов компании в двух столицах порядка 9,7 млрд тенге через БТА Банк и Казкоммерцбанк. По данным представителей БТА Банка, из 4,5 млрд, выделенных «Самрук-Казына» на достройку объектов компании в Алматы, 2,9 млрд из них остаются неосвоенными. Кроме того, в 2008 году Казкоммерцбанк вернул транш в размере 2,6 млрд тенге фонду благосостояния из-за начавшихся у KUAT проблем. Тем не менее в начале ноября правительство все-таки решило перечислить еще 30 млрд тенге. Когда их освоят и сколько еще времени 2,5 тыс. дольщиков компании будут ждать сдачи квартир — вопрос пока остается открытым.
Неясна также дальнейшая судьба соинвесторов астанинской «Альянсстройинвест». Компания договорилась о том, что АТФ Банк выделит ей кредит на 12 млн долларов, а фонд «Самрук-Казына» выкупил 120 тыс. квадратных метров жилья. Взамен игрок обязался достроить свои объекты, часть сдать уже в этом году. Но этого не произошло, и в конце октября гендиректор компании «Альянсстройинвест» Ринат Найманов был арестован по обвинению в растрате средств участников долевого строительства.
Проблемы дольщиков пытаются решить власти. По информации министра экономики и бюджетного планирования Бахыта Султанова, на сегодняшний день в городах Астана и Алматы завершено строительство 25 жилых комплексов с 4,6 тыс. дольщиками, по 12 комплексам с 11 тыс. дольщиками работы продолжаются. Акиматом Астаны было выкуплено еще 10,5 тыс. квартир в строящихся объектах за 40,9 млрд тенге. Кроме того, фонд «Самрук-Казына» направил на завершение строительства 13 объектов с участием 5,2 тыс. дольщиков 17 млрд тенге. Еще 23 объекта получили средства (105 млрд тенге) от фонда недвижимости.
Но крупные игроки предпочитают с «долевкой» не связываться. Они переключаются на выполнение госзаказов в сфере инфраструктуры. Тут тоже не всем везет. К примеру, АО «Трансстроймост» (занимает 42−е место в нашем рейтинге), для которого строительство дорог, мостов и развязок — основное поле деятельности, закончило второй квартал нынешнего года с чистым убытком в размере более 1,6 млрд тенге. В июле компания подала в суд иск о признании себя банкротом. Правда, после того как работники предприятия написали открытое письмо президенту Нурсултану Назарбаеву с просьбой о помощи, дело о банкротстве АО «Трансстроймост» было приостановлено в судебном порядке. По решению суда в отношении фирмы будет применена реабилитационная процедура сроком на три года.
Некоторые игроки, напротив, довольны госзаказами. Как заявили «Эксперту Казахстан» в BI Group (44−е место в рейтинге), компания в данное время возводит дороги, каналы, сети, станции, развязки, мосты. Раньше строители неохотно соглашались строить за счет государственных средств. Причина в том, что «маржа по коммерческим проектам составляла порядка 18—30%, а по госзаказам не превышала 8%. Но на сегодняшний день участие в крупномасштабных проектах государства — единственный стабильный источник фондирования и получения дохода», — отмечают в пресс-службе строительной компании.
Стоит отметить, что жилищное строительство в период строительного бума было более рентабельным, нежели 18—30%. По утверждениям аналитиков, маржа строительных компаний составляла 100—300%. Видимо, некоторые игроки сумели создать определенные «подушки безопасности» и сейчас просто пережидают худые времена, ничего не строя. Как заявили «Эксперту Казахстан» в корпорации «Век», компания не только не планирует начинать новых проектов, но и отложила на неопределенный срок реализацию ранее намеченных из-за отсутствия источников финансирования.
Смутные перспективы
В этом году не было начато строительство ни одного крупного объекта, даже из числа ранее заявленных. Это касается не только жилищного строительства, но и объектов коммерческого назначения — торгово-развлекательных и бизнес-центров. Причины те же: отсутствие финансирования и слабый спрос. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости уже перенасыщен. Построенные в прошлом и нынешнем году в Алматы крупные торгово-развлекательные и бизнес-центры не могут заполнить свободные площади. Ведь ретейлеры тоже приостановили расширение своего бизнеса, компании из других отраслей сокращают расходы, переезжая в небольшие и недорогие помещения.
Раз дела плохо идут у строителей — страдают и риелторы. По общему мнению аналитиков, в этом сегменте рынка закрылось до 70% малых и средних компаний.
Медленнее, ниже, дешевле
Пожалуй, только малоэтажное строительство оказалось относительно кризисоустойчивым. К примеру, в Алматы из заявленных в середине 2007 года 26 коттеджных городков 18 действительно были построены и введены в эксплуатацию. При этом большинство недостроенных поселков понемногу достраиваются (правда, разными темпами). Наиболее высок спрос на коттеджи эконом-класа (эта же тенденция характерна и для всего строительного рынка в целом), в связи с чем строительные компании переориентируются на строительство дешевой недвижимости. К примеру, компания «Там Курылыс», изначально позиционировавшая свои объекты как жилье эконом-класса, заморозила строительство нескольких крупногабаритных коттеджей по причине отсутствия спроса.
Локомотив на запасном пути
Нынешний год для строительной отрасли вновь стал годом стагнации и ожиданий. Если еще в конце лета аналитики с осторожным оптимизмом говорили о том, что ситуация может выправиться в 2010 году. Но при этом делали оговорку, что темпы строительства еще не скоро вернутся на докризисный уровень, то теперь срок восстановления отрасли передвинулся еще дальше. По оценкам международного рейтингового агентства Standard & Poor’s, строительный сектор РК начнет возрождаться не ранее начала 2011 года. По мнению аналитиков данного агентства, восстановление отрасли связано с тенденциями в ипотечном кредитовании. Если объем последнего не будет увеличиваться, то строительный сектор по-прежнему будет стагнировать.
С одной стороны, по данным исследования Национального банка, в третьем квартале нынешнего года наблюдается некоторый рост количества респондентов, отметивших увеличение спроса в ипотечном кредитовании. С другой — банки в нынешнем году ужесточали кредитную политику прежде всего в отношении наиболее рискованных заемщиков (и ипотеки в том числе). «Принципы проведения кредитной политики, используемые при кредитовании корпоративного сектора, все активнее используются и при кредитовании физических лиц. В частности, более интенсивно стала использоваться оценка отраслевого риска: для представителей ряда профессий, которые носят нестабильный характер, получение кредита стало затруднительным», — отмечают аналитики Нацбанка.
Если учесть, что на сегодняшний день количество стабильных отраслей ничтожно мало, то ожидать очередного ипотечного бума в ближайшее время не приходится. Так что строительство еще не скоро займет прежние позиции локомотива экономики.
23.11.2009
Анастасия Моторина, www.expert.ru