Президент заверил страну: кризиса нет. Риэлтеры промолчали – они ждут, когда глава государства выделит необходимые деньги и кризис на рынке недвижимости минует. Спрос на квартиры за последние три месяца падал медленно, но неотвратимо, и в настоящее время этот процесс продолжается.
Президент заверил страну: кризиса нет. Риэлтеры промолчали – они ждут, когда глава государства выделит необходимые деньги и кризис на рынке недвижимости минует. Спрос на квартиры за последние три месяца падал медленно, но неотвратимо, и в настоящее время этот процесс продолжается.
Кризис на рынке недвижимости в Казахстане налицо. Цены продолжают падать – по сравнению с прошлой неделей средняя стоимость квадратного метра жилья в Алматы упала почти на пятьдесят долларов. Впрочем, точную картину сегодня не берется нарисовать никто. Риэлтеры пользуются ситуацией и запугивают клиентов, ловя рыбу в мутной воде. Они призывают срочно избавляться от квартир по цене, которая еще месяц назад показалась бы нереально низкой. К примеру, на сайте газеты «Крыша» некий маклер Ален «безвозмездно» дает советы и оценивает «на глаз» стоимость квартир в южной столице. В беседе с корреспондентом «Позиции.КЗ» он отметил, что цены на жилье падают примерно на два процента в неделю и конца этому не видно. Если сделать нехитрые расчеты, манипулируя этими цифрами, получится, что если риэлтер ошибается, то совсем не намного – реально цены падают на полтора процента в неделю.
Известный отечественный экономист Канат Берентаев за несколько месяцев до ипотечного кризиса предсказывал падение цен на жилплощадь от 30 до 40 процентов. В комментарии корреспонденту «Позиции.КЗ» он делится своими расчетами на ближайшее время: «Падение цен было очевидно. Пока я останавливаюсь на своем старом прогнозе. Правительство приняло и принимает ряд мер, которые должны стабилизировать рынок. Нижняя планка выставлена – это 800 долларов за квадратный метр выкупа государством недостроенного жилья. Думаю, что ниже цена упасть не должна. При этом цены на элитное жилье будут подняты, а на жилье эконом-класса остановятся в районе отметки 800-1200 долларов.
Серьезно пострадали те, кто уже взял жилье в ипотеку. Фактически они будут выплачивать деньги по завышенным ценам, хотя остальное жилье подешевеет чуть ли не в два раза. Справедливости ради стоит заметить, что ипотекой было охвачено не такое уж и большое количество людей, решающих квартирный вопрос на последние деньги. Когда в первый раз запустили ипотечный механизм, в рамках госпрограммы было подано 30 тысяч заявок, а из них через банки второго уровня прошли всего 10 тысяч. Большинство нуждающихся просто не соответствовали условиям ипотечного кредитования. Так что те, кто уже в ипотеке – люди довольно состоятельные и им не остается ничего, кроме того, чтобы в полном объеме выплачивать займы».
Если все пойдет так, как предсказывает Канат Берентаев, многие маклеры останутся без работы. Кстати, стоит заметить, что небольшие риэлтерские конторы уже сегодня находятся в режиме напряженного ожидания. Как нам удалось выяснить, большинство из них наполовину сократили штат, некоторые закрыли офисные помещения – квартиры практически не продаются, хотя некоторые клиенты внимают увещеваниям маклеров и снижают цены.
В свою очередь, крупные риэлтерские фирмы не спешат увольнять сотрудников – повсеместные сносы домов и приличные денежные компенсации оставляют им небольшую площадку для деятельности.
Один из менеджеров крупнейшего в стране магазина недвижимости «Абсолют» поделился с нашим изданием информацией: «С начала года цены на квартиры уже упали на 30-40 процентов. Каждый день нам на планерках говорят о том, что президент выделяет 8 миллиардов долларов банкам среднего уровня. Директоры тешат себя надеждой, что цены остановятся и вновь поползут вверх – тогда многие «затаившиеся покупатели» начнут разом скупать квартиры. Однако пока в это, честно говоря, поверить сложно.
Сегодня в агентстве дела обстоят не ахти как. В месяц мы продаем всего лишь 10 квартир вторичного рынка и есть все основания говорить, что эта цифра будет снижаться вместе с ценами на жилье. Для сравнения могу сказать, что до кризиса мы продавали как минимум одну квартиру в день. Вот и посчитайте, какие убытки мы несем. Сейчас в «Абсолют» поступает огромное количество заявок на продажу. При этом 20 процентов из хозяев согласны ставить цену ниже рыночной. Но и при таком раскладе из этих 20 процентов продаются лишь пять»
Игра в городки
Ипотечный кризис нанес сильный удар и по небольшим инвестиционно-строительным фирмам, занимающимся реализацией проектов коттеджных городков. Доступные коттеджи, стоимостью от тысячи долларов за квадратный метр, которые располагаются недалеко от Алматы, еще недавно продаваемые в больших количествах, сегодня ждут своего хозяина.
К примеру, небольшая компания «ТАМ Курылыс», которая строит в районе ГРЭСа поселок «Жана Куат» на полторы тысячи коттеджей, на сегодняшний день вдвое сократила продажи. И это - по признанию менеджеров компании. Насколько реальные цифры отличаются от заявленных, не знает никто.
Что интересно, по результатам деятельности этой компании можно оценивать тенденции рынка недвижимости в целом. Дело в том, что с началом кризиса застройщики внесли некоторые изменения в условия контракта – речь идет об одном обязательстве застройщика: еще летом этого года в коттеджном городке должен был появиться газ. Отопительный сезон уже начался, но «газ и ныне там». Сейчас представители компании говорят, что в этом году проблемы с отоплением каждый будет решать самостоятельно. По данным компании, в поселок уже вселились около двухсот жителей. Теперь дата проведения газовой трубы из поселка Энергетический, который находится всего в полутора километрах от городка «Жана Куат», перенесена на начало 2008 года. Однако уверенности в том, что через несколько месяцев газ появится, нет ни у кого. Особенно, если кризис будет продолжаться. Урезание лишних расходов, даже вопреки букве контракта, - любимый «пунктик» многих наших застройщиков.
Кто мутит воду во пруду?
Создавшееся положение на отечественном рынке недвижимости порождает массу вполне объяснимых слухов. На одном из отечественных форумов можно встретить сообщение такого типа: «Видел объявление в Крыше о двушке на Кирова-Пушкина. Хорошие там дома. За 120 000. Начал звонить - занято, занято, занято. Ближе к вечеру дозвонился. Подымает трубку женщина, по голосу очень усталая... Говорит, что уже устала отвечать на вопросы. Что не продается никакая квартира, что никакого объявления не давали и т.п. И что самое интересное, у них трешка... Было это пару недель назад.
Такие вот дела. Можно ради интереса отзвониться по нескольким десяткам объявлений, мало ли кто и какими методами цены понижает...».
Игры с ценами – самая, пожалуй, увлекательная игра сегодня. Еще вчера - маклерам было выгодно завышать цены на жилье, сегодня - им выгодно искусственно их занижать– при небольшом числе покупателей можно хоть как-то поддерживать показатели динамики продаж.
Тем более, что сегодняшнее затишье на рынке недвижимости хоть изрядно испортило риэлтерам настроение, но надежды еще не лишило. Пятничное выступление президента страны Нурсултана Назарбаева, пообещавшего не бросать в беде банки среднего уровня, вселило в их сердца надежду на то, что в скором времени ситуация изменится и ипотечный кризис пройдет.
Напомним, что президент страны дал поручение правительству предусмотреть в бюджете страны создание в 2008 году специального резервного фонда размером 4 млрд. долларов для поддержки казахских банков среднего звена.
«Я поручаю правительству, Нацбанку, институтам развития и АФН предусмотреть в бюджете 2008 года 4 млрд. долларов на оказание в случае необходимости финансовой поддержки банковскому сектору. Не должны пострадать дольщики, вложившие средства в строительство жилья, малый и средний бизнес, предприятия, работающие в рамках «Стратегии индустриально-инновационного развития до 2030 года», - сказал Нурсултан Назарбаев.
Фактически, это означает, что до конца года руководство страны, скорее всего, финансовую помощь банкам не предоставит. А значит, дольщики так или иначе страдать все-таки будут. Однако в целом, по словам все того же Каната Берентаева, порыв президента можно охарактеризовать как положительный.
«Насколько я понимаю, Нацбанк презентовал 10 миллиардов долларов на реструктуризацию банков. Средства на это были взяты за счет сокращения золотовалютных резервов и так далее. Это была необходимая мера – рынок нужно каким-то образом стабилизировать. Другой вопрос – как эти средства будут использованы. Ведь может произойти так, что банки второго уровня, успокоившись и миновав кризис, вновь начнут нагружать на себя огромные займы за рубежом. Нужно, чтобы Агентство финнадзора и Нацбанк контролировали графики погашения иностранных займов для того, чтобы исключить перегрузки. Тогда ситуация нормализуется».
Так какой же будет финал у эпопеи с кризисом в Казахстане? Финансовый аналитик из российской инвестиционной компании ЗАО «Атон» Рустам Баташев призывает не драматизировать ситуацию: «Кризис на рынке недвижимости Казахстана начался уже давно. Президент Казахстана правильно делает, что пытается помочь банкам. Вообще, когда государство помогает банковскому, да и вообще любому сектору – это нормальная практика. И применяется она для того, чтобы не было никаких катаклизмов.
Россию тоже ждет подобный кризис, но в гораздо меньшей степени, чем Казахстан. У России намного меньше внешних заимствований по отношению к валовому продукту, чем у Казахстана, у которого эти цифры примерно равны.
Сегодняшняя сложная ситуации в Казахстане так или иначе закончится хорошо. В вашей стране большой сырьевой потенциал, вы богаты природными ресурсами и я думаю, что все будет нормально. Просто в краткосрочной перспективе кое с какими проблемами вам столкнуться все-таки придется».
Но нужно отдавать себе отчет в том, что об энергетическом потенциале страны говорит каждый второй иностранный аналитик. При этом никто не может однозначно сказать – «сдуется» ли огромный ценовой пузырь, который создали наши финансовые институты и строительные компании. Или «стабилизация цен» на деле означает возврат к неправдоподобно высоким ценам на казахстанское жилье? На этот вопрос не ответил пока никто. И правильно. В этой ситуации лучше помолчать.
16.10.
Игорь ХЕН, www.posit.kz