Ипотечный финансовый кризис негативно сказался на самых разных сегментах мировой и региональной экономики. И сейчас, говоря о кризисе, чаще всего имеют в виду общемировую экономическую ситуацию, так как на общем фоне потеряла яркость отраслевая первопричина, которая, конечно же, и сама имеет множество первопричин, свидетельствующих о несовершенстве финансовой системы.
Ипотечный финансовый кризис негативно сказался на самых разных сегментах мировой и региональной экономики. И сейчас, говоря о кризисе, чаще всего имеют в виду общемировую экономическую ситуацию, так как на общем фоне потеряла яркость отраслевая первопричина, которая, конечно же, и сама имеет множество первопричин, свидетельствующих о несовершенстве финансовой системы. Ипотечный рынок в Казахстане получил активное развитие с начала 2000-х годов. И одной из основных характеристик рынка можно назвать резкую амплитуду колебаний цен на недвижимость и объемов выдаваемых ипотечных кредитов. А что происходит с рынком ипотеки и недвижимости сегодня? Чего ждать заемщикам и кредитным организациям, покупателям и продавцам завтра? С этим вопросом «Капитал.kz» обратился к Сагындыку Кусаинову, президенту АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека».
– Что сейчас происходит на рынке недвижимости? Каковы ценовые тренды?
– В первую очередь, я хотел бы отметить, что за 2008 год цены на жилую недвижимость по Республике Казахстан упали примерно на 37%. В Алматы это падение составило порядка 35%. За текущий год, в период с января по октябрь, в Алматы, по нашим данным, цены снизились еще примерно на 20%, а по стране в целом – на 18%. То есть можно отметить определенную стабилизацию ситуации. Рынок недвижимости уже приблизился к своему ценовому дну. В ближайшее время, до марта-апреля 2010 года можно прогнозировать небольшое изменение цен в сторону понижения еще на 5-7%. Но с весны 2010 года есть основания ожидать стабилизации цен и некоторого подъема стоимости недвижимости во второй половине следующего года. Это связано с тем, что, на наш взгляд, тенденции общемирового финансового кризиса преломлены, и, так как рынок недвижимости достаточно инертен, то положительные тенденции изменения цен на недвижимость можно будет наблюдать уже в следующем году.
– Как Вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке ипотечного кредитования?
– Центральной проблемой ипотечного рынка можно выделить ухудшение качества портфеля кредитных организаций. В частности, если в нашей компании портфель кредитов с просрочкой по платежу свыше 30 дней на 1 января 2009 года составлял порядка 6%, то на сегодня он поднялся до отметки в 16%. Негативные тренды по портфелю на рынке можно связать с двумя основными факторами: первый – это понижение цен на недвижимость, второй – ухудшение платежеспособности определенной части заемщиков, третий – в какой-то мере на качестве портфеля сказалась девальвация тенге, проведенная в марте 2009 года, но это в большей части касается валютно-индексированных займов.
– Когда же стоит ожидать восстановления ипотечного рынка? И стоит ли ожидать положительных тенденций в ближайшее время?
– Восстановление рынка ипотеки ожидается уже летом 2010 года. Так как, я повторюсь, общие тренды общемирового кризиса переломлены, и ряд факторов свидетельствует об укреплении ситуации. Цены на нефть, к примеру, демонстрируют стабилизацию и уже достаточно комфортно чувствуют себя на уровне $70-80 за баррель. Вместе с тем, вселяет оптимизм и ряд мероприятий по поддержке бизнеса и заемщиков, реализованных правительством. Например, Программа рефинансирования ипотечных займов от АО ФНБ «Самрук-Казына», в рамках которой нашей компанией было освоено 13 млрд. тенге, а в общем группой БВУ – около 120 млрд. тенге. Это позволило снизить кредитную нагрузку для большого количества заемщиков и тем самым оградить портфель проблемных займов от еще большего увеличения. Все это позволяет ожидать как увеличения доходов населения, так и производительности, а соответственно и улучшения качества портфеля.
– А как быть тем заемщикам, кредиты которых и составляют этот проблемный портфель и залогом, по которым является недвижимость? Кроме того, насколько обращение залога на баланс кредитной организации решает проблему убытков, которые несут кредиторы?
– Главное, что можно посоветовать заемщикам, у которых возникли сложности с погашением кредита – это искать способы повысить свой доход и исправно погашать кредит. К примеру, в компании разработаны различные виды отсрочек и реструктуризации займов, которые предоставляют клиенту определенный период на исправление ситуации. Но если заемщик не справляется с проблемой, то кредитор вынужден обратить залог по кредиту в собственность компании и заняться его реализацией. Но и в этом случае можно попробовать найти какие-то компромиссные варианты. Например, в АО «БТА Ипотека» сейчас разрабатывается новый вариант взаимодействия с проблемным заемщиком – это аренда. То есть, когда клиент из проблемного заемщика переходит в статус арендатора. Размер арендной платы гораздо меньше размера ежемесячных платежей по выплате кредита, что значительно снижает долговую нагрузку на заемщика. И соответственно в будущем, если финансовое положение арендатора стабилизируется, то у него появится возможность вернуться к погашению ипотечного займа, поскольку на период аренды арендатор будет освобожден от оплаты аннуитетных платежей.
Но, конечно, все перечисленные способы не являются выгодными для кредитора, так как, не получая ежемесячных полноценных платежей по выданному кредиту, он, в свою очередь, в полной мере должен выполнять свои обязательства перед инвесторами.
– Какой адекватной стоимости жилой недвижимости стоит ожидать покупателям? И какая процентная ставка по ипотечным займам могла бы удовлетворить обе стороны рынка – кредитора и заемщика?
– Если опираться, прежде всего, на реально имеющиеся доходы населения, то для Алматы разумная и справедливая цена на жилую недвижимость должна колебаться в пределах диапазона от $1200 до $1400 за квадратный метр. В отношении же обоюдовыгодных ставок кредитования нужно отметить следующее. Процентная ставка по ипотечному займу, которая позволяет клиенту на сегодня брать кредит и обслуживать его далее, не превышает 11 – 12% годовых. С другой стороны, ставка, по которой кредитная организация на сегодняшний момент согласна выдавать ипотечные займы, не может быть ниже 18 – 24%. Причина этого заключается и в сужении долгосрочного фондирования для банков, и в проценте, по которому инвесторы согласны предоставлять займы кредитным организациям, и в ужесточении требований к кредитам. Но уже на следующий год мы рассчитываем на снижение ставок и на определенное увеличение числа клиентов, которые смогут рассчитывать на получение ипотеки.
– Какие выводы можно сделать игрокам кредитного рынка и рынка недвижимости исходя из последствий кризиса?
– Я думаю, что одним из трендов посткризисного развития бизнес-среды должно быть обращение казахстанцев к национальной валюте, поскольку большинство населения Казахстана получает доходы и тратит их в тенге. В России, например, очень большой объем выдач кредитов, объем вкладов по депозитам, доходы населения в основном привязываются к рублю. У нас существует определенный менталитет, когда зачастую идет привязка к доллару, будь то цены на недвижимость, автомобили, другие крупные покупки. То же самое происходит в сфере кредитования и оформления депозитов. И общемировой кризис показал, насколько все-таки не устойчивы эти тренды. И если мы действительно хотим стабильности в нашей стране, в экономике, то, наверное, лучше ориентироваться на национальную валюту. Поэтому, я думаю, что кредитные организации сделают определенные выводы и в дальнейшем будут аккуратней работать с иностранной валютой в отношении долгосрочных кредитов.
Кроме того, кризис продемонстрировал всю опасность быстрого роста цен на рынке недвижимости. И населению и банкам должно быть понятно, что нельзя увлекаться спекуляциями на рынке недвижимости. Я думаю, в будущем банки будут жестче подходить к оценке самой недвижимости и к рискам, связанным с завышением стоимости недвижимости. Но и население не будет так охотно и активно играть на этом рынке, что можно было наблюдать с 2005-го по 2007-ой год.
– Как активно будет расти ипотечный рынок в ближайшие годы?
– Относительно объемов выдач новых кредитов, я думаю, что тот объем, который сформируется за 2009 год, несколько увеличится в 2010 году. Но такого бурного роста, какой мы наблюдали еще в 2005-ом, 2006-ом, когда ежегодно происходило удвоение портфеля, конечно, не будет. Я согласен с мнением Григория Марченко, что этот рост не превысит диапазона 10 – 15% в ближайшие два года. То есть объем 2010 года превысит выдачи нынешнего года на 10 – 15%, а объем выдач в 2011 году настолько же вырастет по отношению к 2010 году.
05.11.2009
Виктория Роденкова, www.kapital.kz