Рынок недвижимости завис не только в Астане и Алматы, но и по всему Казахстану. Даже в тех регионах, где до сентября стоимость одного квадратного метра не превышала 600–700 долларов. Причин тому две – проблемы с ипотечным кредитованием, что уже пагубно отразилось на количестве совершаемых сделок с жильем, и банальное бегство капиталов. Крупные игроки на региональных рынках недвижимости начали в спешном порядке скупать особняки и квартиры за границей.
Спекулянты недвижимостью вывозят деньги из страны
Рынок недвижимости завис не только в Астане и Алматы, но и по всему Казахстану. Даже в тех регионах, где до сентября стоимость одного квадратного метра не превышала 600–700 долларов. Причин тому две – проблемы с ипотечным кредитованием, что уже пагубно отразилось на количестве совершаемых сделок с жильем, и банальное бегство капиталов. Крупные игроки на региональных рынках недвижимости начали в спешном порядке скупать особняки и квартиры за границей. Причем в тех странах, где цены на жилье не только не растут такими темпами, как недавно было в Казахстане, но и вообще снижаются. Поэтому трудно понять логику теневиков. Одно ясно, на такой шаг отечественные предприниматели пошли отнюдь не из желания заработать.
Долгое время никто не обращал внимания на региональные рынки недвижимости. Предполагалось, что там ситуация не столь критична,как в Алматы, Астане, Актау и Атырау.
Да и к тому же сами по себе эти рынки очень малы, для того чтобы влиять на общую картину. Но кризис не делит строителей пирамид на незначительных и влиятельных. Достается всем.
В Семее цены на жилье в последний месяц упали, по оценкам различных специалистов, почти на 30 процентов. В данное время этот процесс продолжается. Первой причиной падения цен на недвижимость, по свидетельству покупателей и продавцов, стало приостановление банками ипотечного кредитования или ужесточение его условий.
Из существующих в Семее одиннадцати филиалов банков шесть вообще приостановили выдачу ипотечных кредитов на один-два месяца (хотя, по неофициальным данным, какое-либо решение будет вынесено филиалами банков не раньше, чем после наступления нового года). Остальные пять банков продолжают давать кредиты на приобретение жилья, но на таких жестких условиях, что желающих взять в займы не находится.
А еще недавно люди охотно брали ипотечные кредиты и зарабатывали на стремительном росте цен на недвижимость неплохие деньги. Лариса С. купила квартиру зимой за 22 тысячи долларов, а продала ее в июне уже за 35 тысяч. Она переоформила ипотеку на новых хозяев, а разницу в цене взяла наличными. Предпринимательница из Алматы год назад купила в Семее пять неухоженных квартир в хороших районах города. Время шло, квартиры приводились в порядок и дорожали. В мае этого года она выставила их на продажу с пометкой «срочно». Две купили сразу, а три зависли.
«Банки объявили мораторий на ипотеку. Из-за этого покупательская способность населения стала такой, какой она является на самом деле. То есть крайне низкой. Купли-продажи почти не совершаются. Все замерли в ожидании», – рассказывает руководитель одного из агентств по продаже недвижимости.
Хозяин другого аналогичного предприятия свидетельствует, что «цены на рынке вторичного жилья упали вообще на 40 процентов и даже при этом не приблизились к своей реальной стоимости», так как «возраст самого «молодого» вторичного жилья около 20 лет». По его словам, к 2009 году цены на благоустроенные квартиры в Семее достигнут своего дна, так как тарифы на коммунальные услуги сделают невозможным проживание в них для большинства горожан. Люди побегут в частный сектор.
Свою лепту в летнее раздувание цен на рынке недвижимости Семея внесли и спекулянты. Ажиотаж подогревали слухи. В результате кто-то (скорее всего, алматинцы) чуть ли не подъездами скупал квартиры даже в таком неблагополучном жилом массиве, как «Юность». Этот микрорайон расположен на окраине и некогда был построен для военных-авиаторов. Здесь давно забыли, когда в квартирах в последний раз были горячая вода и газ.
Между тем нельзя сказать, что рынок вообще умер. В Семее есть районы, где по-прежнему совершаются сделки с недвижимостью. Например, в дачном массиве «Восточный». Городская беднота, несмотря на всеобщий кризис, активно покупает старые дачи под жилье. Здесь за 3–6 тысяч долларов можно купить крохотный домик. Сейчас этот микрорайон густонаселен и превратился в своего рода гетто для социально незащищенных граждан.
«Меняю однокомнатную квартиру с машиной на двухкомнатную» – подобных объявлений в газетах Семея стало больше. Горожане предпочитают товарообмен операциям с наличными и безналичными. Тем более когда речь идет о смене или покупке жилья.
На сегодняшний день на недвижимость по-прежнему спроса нет, а предложений уйма. Имеют место единичные сделки, но покупают не квартиры, а земельные участки. Цены сбрасывают не торгуясь. Новостройки, возведенные по государственной программе развития жилищного строительства, заселены не полностью.
На пике роста цен земля скупалась с бешеной скоростью. В результате улицы города сузились прямо на глазах — вдоль дорог стоят торговые дома из кирпича б/у под зеркальной оболочкой. Посетителей они видят редко, поэтому красочные ленты с надписью «Распродажа!» снимают только тогда, когда их нужно заменить на новые, невыгоревшие на солнце.
Есть у кризиса в Семее и оборотная сторона. Предприниматель Олег Николаевич взял кредит на развитие бизнеса, выставляя в залог квартиру. Банк оценил трехкомнатную квартиру в начале лета в 52 тысячи долларов, на счет Олегу Николаевичу упало 40 тысяч. Деньгами он воспользоваться еще не успел, зато его квартира за это время упала в цене до 30–35 тысяч долларов. Теперь друзья советуют ему отдать ее банку, а деньги оставить себе.
В Кызылорде, например, чиновники и банкиры, риэлторы и строители считают, что пока рано говорить о катастрофическом кризисе. Но хозяева квартир, домов и земельных участков, пытающиеся сбыть свои «квадратные метры», похоже, придерживаются иной точки зрения.
Поэтому сложившуюся в регионе ситуацию можно охарактеризовать одним словом – хаос. Кто-то по-прежнему просит за «голые» 6 соток в центре города 200 тысяч долларов, а иные дом, расположенный далеко не на окраине с десятью сотками земли, готовы уступить всего за 45 тысяч. Вторичный рынок жилья в Кызылорде уже давно напоминает барахолку, где бал правят спекулянты.
При изобилии предложений о продаже реально покупателей находят единицы. Мой сосед в позапрошлом году переехал в Астану и выставил свою двухкомнатную квартиру в микрорайоне «Саулет» на продажу. Два года его родственники давали объявления в местных газетах, но не могли продать квартиру, хотя просили, казалось бы, немного – всего 25 тысяч долларов. Клиент нашелся только месяца три назад, когда цену опустили до 20 тысяч, а квартиру после торга отдали за 17,5 тысяч.
Нереально высокие цены на квартиры и дома – просто желание горожан заработать, не основанное на реальной конъюнктуре рынка, соглашается Нурлан, который просит за свою трехкомнатную квартиру в микрорайоне «Шугыла» 55 тысяч долларов. Для многих это единственный шанс хоть как-то вырваться из серых будней, где в конце туннеля все никак не забрезжит рассвет.
– Даю объявления уже 4 месяца, вначале просил 60 тысяч, но после того как банки перестали выдавать ипотечные кредиты, пришлось немного скинуть цену, так как клиенты даже звонить перестали. Сейчас приходят, смотрят, им нравится, предлагали 40 тысяч – это мало. Номер телефона оставили, если вдруг передумаю. Это квартира тещи, она сейчас живет у нас. После продажи я ей должен купить двухкомнатную квартиру в «Акмечете», чтобы она жила поближе к нам. На оставшиеся деньги куплю машину братишке жены тысяч за пять, остальное – моя доля.
Нурлан – один из немногих, кто согласился на беседу. Продавцы раздражены. Он работает нефтяником, но получает чуть больше пятидесяти тысяч тенге. Тысячами долларов зарабатывают в нефтянке менеджеры да еще, наверное, чиновники, считает собеседник. А тех денег, что он приносит домой, сейчас хватает только на питание и оплату коммунальных услуг. На одежду приходится выкраивать – жизнь сильно подорожала. Жена уже четыре года не работает, а на следующий год в вуз будет поступать дочь, а через два года – и сын. Образование стоит дорого. Для него эта квартира – единственная возможность решить финансовые проблемы, и он верит, что дождется своего клиента выручив полсотни тысяч долларов. Но сегодня никто не собирается отдавать столько денег за трехкомнатную квартиру в «хрущевке», которой 35–40 лет «от роду».
Другой пример – 48-квартирный дом, построенный в нынешнем году по улице Журбы ТОО «Асар холдинг». Большую часть квартир строителям удалось реализовать до наступления «критических дней» в банках, но осталось и нераспроданное жилье.
По словам руководителя ТОО «Асар холдинг» Кожахмета Баймаханова, за последние месяцы они вынуждены были распродать земельные участки и другое имущество, чтобы компания, в которой работают более 400 человек, продолжала деятельность. Стройка требует больших денег, компания взяла кредит в банке под 13 процентов. Но 1 октября руководителя «обрадовали», накинув на кредитную линию еще один процентик. Он, конечно, возмущался, но что можно сделать! В то же время сейчас меньше чем за 19–22 процента кредит не возьмешь. При такой банковской марже кредиты просто неподъемны. Кроме того, практически все стройматериалы кызылординцам приходится завозить из других регионов. Кирпич и цемент покупают в Узбекистане. Металл – в Алматы. Завозят даже песок, так как в местном – повышенное содержание солей.
Стоит отметить, что почти четверть объявлений в местных СМИ о продаже недвижимости выходит с пометкой «срочно», но появились и желающие на «срочный выкуп квартир». Спекулянты, ломающие цену до неприличности. Но даже это вселяет надежду, что что-нибудь спасет наш регион от краха рынка жилья. Иначе частные строительные компании вряд ли построят кызылординцам обещанный акимом области Мухтаром Кул-Мухаммедом новый микрорайон на набережной, в котором мечтают получить жилье не менее 2500 социально незащищенных семей.
В Мангистау пока еще нет паники по поводу тотального обвала цен на жилье. Здесь никто из владельцев недвижимости не пытается избавиться от нее любой ценой. Удивляться этому не приходится, если учесть, что область в силу ряда объективных причин стоит особняком от всех проблем, что лихорадят сегодня ипотечную систему страны. Жилье в Актау и раньше не особо продавалось. Здесь на куплях-продажах не спекулировали. Регион постоянно нуждался в завозной рабочей силе. А людям, прибывшим на заработки, необходимо где-то жить. Поэтому многие собственники как сдавали его в аренду, так и сдают. И сейчас с радостью смотрят, как устремилась вверх цена на съемные квартиры. Кроме того, здесь никогда не было крупных риэлторов, спекулирующих на рынке.
Тем не менее ипотечные кредиты продолжают выдавать только 2 банка. Также на измененных условиях. Остальные объявили временный мораторий.
Несколько иная ситуация на другом западе – в Актюбинской области. Ее называют застоем. При внешней видимости активной деятельности участники рынка заняли выжидательную позицию, все чаще употребляя в неофициальных разговорах слово «кризис». Многие заметили, что в актюбинских газетах, ранее пестревших объявлениями об ипотеке, теперь почти не встречается реклама жилищных кредитов. В то же время в рекламной деятельности активизировались строительные компании, новые кредитные условия для которых сильно ударили по бизнесу.
В сложившейся ситуации страдают все: покупатель не может приобрести, а продавец реализовать заветные квадратные метры, потому как посредник-банк на время вышел из водоворота жилищных событий.
Несмотря на то что многие жалуются на трудности в получении кредитов и разорительные условия, в филиалах банков, которые под видом клиента обзвонил корреспондент «Литера», любезно сообщали, что процесс ипотечного кредитования продолжается. Однако все представители финструктур как один отказывались выдавать кредиты на покупку жилища в строящихся домах и новостройках. Банки, кредитующие строительство, прекрасно знают финансовое положение застройщиков. Ждут их банкротства.
Кроме того, менеджеры некоторых филиалов доверительно сообщили, что процесс выдачи денег в случае благоприятного решения может растянуться на месяцы. В одном из банков сказали, что даже если вы благополучно оформитесь (а это тоже займет массу времени), сумму по кредиту получите не сразу, а лишь в порядке... очередности. Ребята добавили, что очередь, образованная из заемщиков, может дойти до вас через месяц, а то и более.
– Говорить о кризисе пока рано, однако приостановление процесса кредитования влечет за собой целую цепочку последствий: не кредитуются строительные компании, затормозилась встречная ипотека, неоправданно увеличились процентные ставки банков, причем в условиях дефицита денег увеличилась и спекулятивная составляющая в процентных ставках банков, – комментирует ситуацию заместитель акима города Актобе Бахытжан Бармагамбетов. – В условиях наличия около 30 банков на рынке и контроля 70 процентов рынка четырьмя-пятью банками не исключаются согласованные действия банковских структур в установлении процентных ставок по кредитам, что государству необходимо учитывать, – считает чиновник.
Интересно, что владельцы квартир в районах Актюбинской области предпочитают заявлять цены не в привычной СКВ, а в национальной валюте. К примеру, в городе Кандыагаш 2-комнатные квартиры продают за 2–3,5 миллиона тенге, в поселке Бадамша – за 1,5 миллиона.
Между тем в отдельно взятом Костанайском регионе ипотечный кризис проявился еще два года назад, когда аким Сергей Кулагин волевым решением прекратил ипотечное строительство жилья в городах и райцентрах области, кроме Костаная. Причина: новые квартиры не выкупались – народ предпочитал более дешевое вторичное жилье. Тогда накачивать пузырь недвижимости начинали с 350 долларов за квадратный метр. Как теперь выясняется, это был спусковой механизм роста цен на бэушный квадрат.
Сегодня в микрорайонах областного центра вторичный квадратный метр стоит 1000 «зеленых». То есть прибавляйте к общей площади квартиры три нуля и получите цену предложения. В центре города применяется поправочный коэффициент 1,5. Но практически ничего не продается.
Теперь выясняется, что куплю-продажу жилья двигали не неудовлетворенный спрос и растущее благосостояние костанайцев, а ипотечные кредиты банков второго уровня. В сентябре банкам поплохело: теперь первоначальный взнос до 50 процентов от стоимости квартиры, а проценты – до 17 и даже 24 годовых.
Чтобы купить квартиру стоимостью 50–60 тысяч долларов, нужно в течение 20 лет ежемесячно выплачивать 70–75 тысяч тенге. Средняя зарплата по области за 9 месяцев текущего года составила 34 тысячи 840 тенге. А месячный доход для получения кредита в банке с умеренными запросами – в пределах 110 тысяч тенге. Кто сумеет подтвердить необходимый доход? Впрочем, сегодня сплошь и рядом кредиторы заманивают тем, что не требуют подтверждения платежеспособности заемщика. Но умалчивают о том, что ежемесячные выплаты в таком варианте возрастают на 15–20 тысяч тенге.
«Давали и будем давать!», – гласит реклама одного банка. Вот только «брать» некому. А потому на рынке жилья – затишье. В центре Костаная зафиксированы случаи снижения цен на квартиры на 15–20 тысяч долларов. В целом рынок жилья продолжает оставаться в режиме ожидания. Чего? До снижения международных рейтингов казахстанских банков предполагалось, что они постепенно выровняют условия ипотечного кредитования. В результате чего покупатели должны были получить возможность получать деньги на более приемлемых условиях. Но этого в ближайшей перспективе не произойдет. Хотя народ по-прежнему на что-то и надеется.
Тем временем местные денежные мешки уже не рискуют вкладываться в отечественную недвижимость. Принимая недавно дипломатов стран Европы, СНГ и Ближнего Востока, аким области Сергей Кулагин обронил фразу: «Завуалированно наши люди тоже там что-то выкупили и что-то строят». Уточнили эту фразу в туристических агентствах: «наши люди» с костанайской пропиской достаточно активно скупают недвижимость и земельные участки в Египте, Турции, Болгарии, Хорватии и даже Испании.
09.10.2007
Айман ШАРИПХАНОВА, Татьяна РЯЗАПОВА,
Айгерим ТАЖИ, Юрий ЛИ, Владимир КАТКОВ,
www.liter.kz