С начала кризиса прошло два года. В зависимости от сегментов падение цен на недвижимость составило от 30 до 50 процентов. А если принимать во внимание скрытое снижение, скидки и торг, то к этим цифрам можно прибавить еще 20-25 процентов.
С начала кризиса прошло два года. В зависимости от сегментов падение цен на недвижимость составило от 30 до 50 процентов. А если принимать во внимание скрытое снижение, скидки и торг, то к этим цифрам можно прибавить еще 20-25 процентов. Столь существенное падение, как, впрочем, и год назад, вызывает противоречивые мнения о дальнейшем развитии рынка недвижимости и о пресловутом «ценовом дне». Как обстоят дела на рынке жилья сегодня и чего ожидать в ближайшем будущем?
И аналитики и риэлтеры сходятся во мнении, что нынешняя осень не привнесла каких-либо существенных изменений на рынок жилья, кроме, пожалуй, традиционной сезонной активизации спроса в его «дешевом» сегменте. Так, в августе аналитики портала www.kn.kz зафиксировали 1,2-процентное снижение средней стоимости, это говорит о том, что темпы падения продолжают замедляться. Правда, при этом они уточняют, что по окончании сезона темпы снижения цен могут вновь набрать обороты до 2,5-3 процентов в месяц.
Цены на первичном рынке в целом остались без изменений, а на вторичное жилье сохранили тенденцию снижения на 2-5%, говорит директор карагандинского риэлтерского агентства «Проспект» Наталья Петровская. Реальные цены, действующие сегодня на рынке, оказываются порядка 20 процентов ниже тех, что демонстрируют предложения о продаже. «Средняя цена на недвижимость в нашем агентстве выводится из показателей реальных продаж. По вторичному рынку в центре города и на Юго-Востоке были выделены следующие показатели: стоимость 1-комнатной квартиры равна 19500 у.е., 2-комнатной — 27800 у.е., 3-комнатной — 32400 у.е. и 4-комнатной — 41000 у.е.», — говорит Наталья. Что касается спроса, то он во всех сегментах рынка к концу лета показывает небольшое повышение — сказывается сезонная активизация участников рынка. Наибольшим спросом пользуются 2-комнатные (около 34% заявок) и 1-комнатные квартиры (около 30% заявок). Спрос на 3-комнатные квартиры в Караганде составляет около 15% процентов заявок в агентство, и 21% — это заявки в остальных секторах рынка.
Большая часть заявок в агентство о покупке недвижимости демонстрирует спрос на дешевое жилье или на жилье, стоимость которого на 40-50 процентов ниже реальной, «продажной» стоимости. Например, имеется спрос на 1-комнатные квартиры в «золотом квадрате» (проспекты Абдирова и Бухар-жырау, улица Гоголя, бульвар Мира) стоимостью до 12000 у.е. и на 2-комнатные — до 20000 у.е., в то время как цены предложения в данном районе составляют, соответственно, 25000 и 40000 у.е. Это говорит о том, что на сегодняшний день соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости Караганды находится в сильном дисбалансе. В результате, по данным агентства, за последние два месяца было реализовано лишь 3-5% выставленных на продажу объектов.
Сложившаяся ситуация подтверждается официальными данными департамента юстиции. Так, по сравнению с началом сентября 2007 года, когда цены на жилье достигли своего пика, спрос на вторичном рынке сократился более чем в два раза. На примере Караганды: в июле 2007 количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составляло 1084 в месяц при среднемесячном объеме предложения около 2500 квартир (!). Падение спроса с начала кризиса продолжалось недолго — 2-3 месяца. И вот уже более полутора лет спрос находится примерно на одном уровне, с небольшими всплесками в период сезонной активности.
В настоящее время в Караганде наблюдается довольно пестрая картина во времени экспозиции (показа) объектов. В нормальных экономических условиях это время в среднем длится 2-3 месяца, при условии, что цена на объект адекватна рынку и времени. По словам Натальи Петровской, в агентстве «Проспект» время экспозиции составляет в среднем от одного до четырех месяцев.
Столь положительные показатели во многом отличаются от сведений аналитиков, по базам данных которых средний показатель экспозиции гораздо выше и составляет от трех месяцев до года. Хотя объяснение этому несоответствию нашлось быстро. Необходимо учитывать, что при самостоятельной продаже срок экспозиции по объективным причинам выше: одни продавцы ограничены во времени, чтобы вплотную заниматься продажей квартиры, другие просто не владеют ситуацией на рынке, поэтому неохотно идут навстречу покупателю. Риэлтеры же, как профессионалы, заинтересованы в скорейшем заключении сделки, к чему прилагают все усилия, отсюда более короткие сроки.
В отношении прогнозов рынка недвижимости и аналитики и риэлтеры сходятся во мнении, что дисбаланс спроса и предложения будет способствовать дальнейшему падению цен.
Аналитики приводят свои аргументы и напоминают о том, что даже 50-процентное снижение за два года не может быть показателем достижения «ценового дна». Достаточно вспомнить динамику роста, когда темпы увеличения цен на жилье никак не соответствовали росту доходов населения. На примере Караганды развитие рынка недвижимости выглядело следующим образом: с 2001-го по 2007 год средняя стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке выросла в 17 раз, или на 1616 процентов (!). Максимальный рост цен при этом произошел в 2004 и 2005 годах, когда средняя стоимость 1 квадратного метра площади увеличилась на 138,8% и 75,4% соответственно. Цены росли такими впечатляющими темпами вплоть до середины сентября 2007 года, в несколько раз обгоняя темпы роста доходов населения. Поэтому, если сравнить годовые темпы роста в описанный период и их двухгодичное падение, то глубина этого падения не покажется такой уж большой.
Что касается макроэкономических факторов, которые являются для рынка недвижимости ориентиром, то за последние месяцы такие показатели, как цены на нефть, курсы валют, фондовые индексы, демонстрируют полную чехарду, не позволяя говорить о каком-то определенном тренде. Так, наметившийся в марте-мае рост фондовых индексов, цен на энергоносители сменился в июне новой коррекцией и последующей сильной волатильностью. В результате стало сложно понять, справилась ли экономика с основными проблемами и готова ли она постепенно начать рост или нет. Среди экономистов и политиков в равной мере можно встретить и оптимистичные, и пессимистичные настроения, ожидания как скорого завершения кризиса, так и его прогрессирования еще на несколько лет.
По мнению аналитиков портала www.kn.kz, внутренние факторы, имеющие прямое отношение к рынку недвижимости, говорят о том, что рынок ожидает дальнейшее падение, хотя уже более замедленными темпами.
Результаты проведенного Национальным Банком Республики Казахстан в июле 2009 года регулярного обследования «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка» свидетельствуют о том, в ближайшее время банки не планируют смягчать условия кредитования. Превалирующие оценки сохранения высоких общеэкономических, отраслевых и индивидуальных рисков заемщиков определяют сохранение жесткой кредитной политики банками. Это, в свою очередь, снижает доступность кредитов для населения и, соответственно, емкость внутреннего кредитного рынка.
Также по результатам опроса банки отмечают, что качество ссудного портфеля продолжает незначительно ухудшаться, что напрямую влияет на рост операций по взысканию залогового имущества по проблемных кредитам. Кроме того, одним из факторов приверженности банков жесткой кредитной политике банкиры называют ожидание незначительного снижения цен на недвижимость.
Итак, говорят аналитики, в нынешних условиях банковский сектор продолжает испытывать трудности и, к сожалению, не дает повода для оптимизма. Восстановление же платежеспособного спроса, как главного условия оздоровления рынка, возможно лишь при улучшении состояния финансового сектора страны и кредитования экономики.
Комментируя таким образом ситуацию, аналитики прогнозируют дальнейшее снижение цен на рынке жилья как минимум до конца I квартала 2010 года.
Между тем
Крупнейший банк Великобритании HSBC опустил ставку по ипотеке до 1,99%. Банк решился на данную меру для того, чтобы стимулировать объемы своего ипотечного кредитования. Эксперты рынка ожидают, что другие банки страны последуют его примеру.
Люди, претендующие на кредит с такой ставкой, должны иметь безупречную кредитную историю. Кроме того, заем выдается сроком на два года и привязан к стандартной плавающей ставке (SVR) банка. В настоящее время она составляет 3,94%. Таким образом, в случае увеличения SVR ставка по этому кредиту также вырастет, пишет TheDailyMail.
В этом году HSBC собирается удвоить объемы своего ипотечного кредитования относительно показателей 2007 года и намерен выдать потребителям кредиты на сумму 15 миллиардов фунтов стерлингов.
Напомним, что в июле количество одобренных ипотечных кредитов в Великобритании поднялось до самой высокой за последние 17 месяцев отметки.
08.09.2009
Анна ШАЦКАЯ, www.kn.kz