Когда денежный поток иссякает, а запросы остаются прежними, и в любом случае хочется вкусно и правильно питаться, отдыхать у моря, одеваться не в китайский ширпотреб, мы начинаем искать новые источники дохода. Кто-то расстается с квартирой, кто-то начинает усиленно...
Когда денежный поток иссякает, а запросы остаются прежними, и в любом случае хочется вкусно и правильно питаться, отдыхать у моря, одеваться не в китайский ширпотреб, мы начинаем искать новые источники дохода.
Кто-то расстается с квартирой, кто-то начинает усиленно шевелить мозгами и открывает свое дело. Как вариант, и в том и в другом случае на помощь приходит аренда. Одним деньги, другим - помещение. Тем более что в Алматы этот вид деятельности только набирает обороты и никакой кризис ему нипочем!
Я не оказалась исключением из огромного числа алматинцев, пользующихся услугами аренды. Я и снимала помещение, и сдавала его.
В принципе, все довольно просто и без особых хлопот, если правильно начать, а началом служит грамотно составленный договор аренды. Вот несколько правил, которые я для себя давно усвоила и хочу поделиться с вами.
У новичков особенно возникает масса вопросов: каким договор должен быть, что значат детали и приложения, существенен ли срок, как обойти "подводные камни" и можно ли обезопасить себя, будучи как арендодателем, так и арендатором?
Даже вроде бы незначительные, но закрепленные на бумаге пункты, в будущем могут вырасти в очень неприятные сюрпризы, ну и, соответственно, вытечь чередой дополнительных расходов. Поэтому, подписывая подобные документы, следует очень внимательно изучать все, вплоть до запятых - запомните, мелочей в таких делах не существует.
Вот на что следует обратить внимание в первую очередь:
Если вы арендуете помещение, арендодатель обязан предоставить все необходимые документы, подтверждающие его полномочия заключать договоры - пусть это будет свидетельство на право собственности объекта, дарственная или бумага о наследстве, договор доверительного управления и проч., т.е. документально оформленные права собственника.
Срок действия договора должен быть четко оговорен по времени. Бессрочные договоры заключать рискованно.
В основном это два варианта: срок на 11 месяцев и больше. Если арендодатель предлагает аренду на неопределенный срок - как пить дать, у него есть проблемы. Выгода 11-месячного договора в том, что его не нужно регистрировать в ЦОНе (кому нужны дополнительные материальные траты, очереди и нервные расстройства?), а при согласии сторон, аренда может продляться автоматически на такой же срок, только не забудьте включить этот пункт в ваш договор. Если вас не устраивает краткосрочный договор, то можно заключить и на несколько лет вперед. Но и тут есть свои минусы и плюсы.
Минусы заключаются в том, что это повлечет дополнительные траты и регистрации договора, но есть и плюс - он, в какой-то степени, обезопасит арендатора от неоговоренного договором выселения.
Как часто может повышаться арендная плата, на сколько и как это оговаривается? Будет разумно согласиться на предложение "пересматривать ставку не чаще чем один в год и не более чем на десять процентов".
Также следует обратить внимание на сроки уведомления, будь то прекращение договора или уведомление о повышении платы. Самый распространенный и выгодный срок за два-три месяца.
Настаивайте на данной цифре - это тот минимальный срок, за который вы сможете принять решение о смене места или примете новые условия.
При этом не забудьте о пункте "неуведомления" и его последствиях. Обычно он выглядит так:
"Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока действия договора при отсутствии возражений и уведомления со стороны арендодателя за 3 месяца, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок".
Вы вправе пользоваться этим пунктом, и если вас не предупредили менее чем за девяносто дней - смело оспаривайте свое право, опираясь на тот самый пункт в договоре.
Что касается самой арендной платы - не забудьте уточнить ее размер. Нет, понятно, что это чуть ли не первый вопрос по важности, но опять же бывают такие случаи, что сначала разговор шел об аренде помещения и оплате поквартально, но второпях, можно и не увидеть, что в договоре написано ежемесячно, тогда что? Обман налицо, но вы-то бумагу уже подписали, и теперь придется расплачиваться за собственную невнимательность.
Не забудьте глянуть: при определении размера платы, указаны ли коммунальные платежи и оплачиваются ли они отдельно или входят в вышеперечисленную ставку.
Расходы на ремонт и дополнительное оснащение офиса. За чей счет? Должно ли это быть зачтено в аренду или компенсироваться при выезде?
Предположим, вы хотите за свой счет сменить старые окна и двери на стеклопакеты или сделать отдельный вход, а арендодателю это безразлично. Тогда нужно быть готовым к тому, что делаете вы это для себя, и впоследствии все ваши улучшения безвозмездно перейдут в пользование к собственнику. Другое дело, если вы договорились с хозяином помещения на условиях " я тебе ремонт - ты мне снижение арендной платы", тут уже необходимо добавлять ваши договоренности отдельный пунктом в основной документ или составлять приложение к договору и визировать все ваши работы документально. К сожалению, джентльменское соглашение теперь не моде, да и с памятью может что-нибудь случиться.
Перед подписанием договора, мой вам совет, лучше все внимательно проверить: окна, двери, розетки, системы водоснабжения, обогрева и вентиляции. После того как подписан акт приема-передачи помещения, (имейте ввиду!) все ремонты и исправление любых неисправностей - за ваш счет.
Опять же, если вы хотите, что бы арендодатель произвел для вас ремонт, в этом случае тоже не мешало бы все прописать на бумаге - в пункте про прием-передачу. Просто, может случиться так, что вам нужно въезжать 1-го числа следующего месяца в чистое, отремонтированное помещение, а арендодатель не выполнил своих обязательств. Без документа, подписанного обеими сторонами, вы не сможете требовать результата, и вам придется брать ремонт на себя или въезжать в то, что есть. Зато, имея на руках документ, вы вправе отказаться от аренды или от оплаты аренды текущего месяца по вине арендодателя.
Кстати о ремонтах. Во многих договорах собственник может вынудить арендатора к ремонту помещения, "в случае необходимости". На ваш взгляд, такой случай может и не представиться, но будете аккуратны: на взгляд собственника, наоборот, таких случаев может быть весьма много.
Если существует такой пункт, то в нем обязательно должны присутствовать подпункты, указывающие какие именно и в какой ситуации арендатор должен производить ремонтные работы.
Еще один важный момент, относительно капитального ремонта: он должен производиться только за счет собственника помещения!
Что касается пункта о расторжении договора. Смотри в оба!
Бывает так, что арендодатель прописывает лишь собственные возможности расторжения. Обратите внимание, что срок уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора и срок уведомления о расторжении договора в связи с окончанием срока действия договора могут отличаться. Есть такой интересный пункт, как "форс-мажор" Обычно он описывается детально:
- в случае стихийных бедствий (пожаров, землетрясений, наводнений)
- в случае государственной или общественной необходимости и прочего.
Cо мной был случай, когда пришлось решать спор в суде. Форс-мажором оказалось присутствие (причем в диких количествах) грызунов и тараканов! А хозяин отмахивался, как мог, мол, это в договоре не указано, и я должна была за свой счет губить дружное население арендованного помещения. Благо, все разрешилось благополучно, но хотелось бы предупредить других арендаторов - не попадайтесь, укажите свои пункты досрочного расторжения договора.
В общем, изучите все - пункты нарушения (с обеих сторон) и порядок расторжения - судебный или внесудебный (односторонний). И сделайте так, чтобы осталось минимум пунктов, действительно важных для арендодателя, а остальные квалифицировались как те, что рассматриваются в судебном порядке.
Еще одним важным пунктом, на мой взгляд, является путаница с указанием адресов сторон.
Нужно хорошо изучить, что такое номер дома и номер владения (такое сейчас встречается, особенно в пригородах) вместо улицы, проспект, номера помещений, буквы, дроби, этажи и квадратура - все должно быть расписано, как в аптеке.
Сюда же можно отнести реквизиты сторон: наименования, банковские реквизиты, паспортные данные (если сторона по договору - физическое лицо), не поленитесь и проверьте все лично сами.
Если одной из сторон договора является организация, необходимо уточнить, имеет ли должностное лицо, указанное в договоре, право подписывать подобные документы.
И последнее, по окончании действия договора оформляется акт приема-возврата.
Этот документ также фиксирует состояние передаваемого помещения. Если в акте приема-возврата указано, что оно находится в нормальном состоянии, пригодном для дальнейшего использования (как правило, это оформляется как "с учетом естественного износа"), бывший арендатор может спать спокойно. В акте должно быть оговорено, что стороны не имеют друг к другу претензий.
Возможно, все вышеперечисленное вам покажется "лишним", потому как многие из нас до сих пор полагаются на "авось". Не стесняйтесь, не краснейте при просьбе еще раз показать какой-то документ или еще разок посмотреть помещение, если есть какие-то сомнения. В наше время лучшим девизом служит поговорка "неудобно спать на потолке", и лучше три раза проверить и спать спокойно, чем потом кусать локти.
26.08.2009
Мария Устебаева, www.gazeta.kz