Наш третий обзор посвящен строительному рынку, так динамично и многообещающе развившемуся к 2007 году и так безрадостно сдувшемуся за последние год-два. Все безнадежно или впереди новый подъем – об этом сегодняшний материал.
Наш третий обзор посвящен строительному рынку, так динамично и многообещающе развившемуся к 2007 году и так безрадостно сдувшемуся за последние год-два. Все безнадежно или впереди новый подъем – об этом сегодняшний материал.
Все в мире взаимосвязано. Если от этого общего утверждения перейти в практическую, а именно – строительную сферу, то это означает, что рынок стройматериалов в Казахстане подпитывал активно развивающийся строительный сектор, который в свою очередь насыщал рынок недвижимости. Вообще, весь бурный рост казахстанской экономики был напрямую связан с высокими темпами роста строительного сектора.
Хотя тут необходима оговорка. Быстрый темп – показатель весьма относительный. Если оглянуться назад, то с 1971 года объемы строительства составляли не менее 6 млн. кв. метров жилья в год, в 80-е годы – до 8 млн. кв. метров в год, с 1995 года – около 1,5 млн. кв. метров в год. То, что в нынешнее время считается “бурным ростом”, в советские времена означало… провал строительной отрасли.
В Казахстане от благополучия строительной отрасли зависит очень многое. По данным аналитиков, на каждый инвестированный в строительство тенге смежные отрасли получали в три раза больше. Одновременно за первый квартал 2007 года в виде налогов строительная отрасль принесла государству 178,2 млрд. тенге.
Быстрый рост – большие проблемы
С начала 2000-х годов строительный рынок Казахстана рос очень стремительно.
Дополнительным стимулом стали инициативы государства по решению жилищной проблемы в виде двух программ – на 2005–2007 и на 2008–2010 годы. Если первая была относительно успешно выполнена, ибо пришлась на время строительного бума, то вторая оказалась под угрозой срыва из-за кризисных явлений в экономике.
Очевидно, что темпы ввода жилья из года в год снижались в силу большого количества злоупотреблений государственными деньгами. Это и стало основной причиной удорожания строительства по госпрограмме и неспособности властей контролировать его себестоимость.
Наиболее пессимистически настроенные аналитики предполагали, что в стране надувается очередной “мыльный пузырь”. Между тем риэлторы, оценщики, строительные компании дружно заявляли, что Казахстану ничего не грозит, а высокие темпы роста цен на строительные материалы – это лишь фактор роста всей казахстанской экономики.
Как подчеркивают представители строительной компании “Век”, на рынке стал очевиден спекулятивный спрос, искусственно подогреваемый со стороны риэлторов, оценщиков и застройщиков.
При этом себестоимость жилья складывалась на 40% из стоимости земельного участка, на 30% – стоимости строительных материалов, 20% – рабочей силы и еще 10% – проектирования и других относительно мелких затрат.
Ситуация с ценами на стройматериалы порой доходила до абсурда. Например, цены на строительные материалы за один световой день могли вырасти на 5–7%, на что крупные строительные компании не обращали внимания. Гораздо важнее было быстрее сдать объект и получить прибыль. Рынок первичного и вторичного жилья рос на 35–40% за три месяца, и цена строительных материалов мало кого волновала.
Одновременно с увеличением числа компаний, заполонивших страну импортными стройматериалами, активно развивалось их производство внутри страны. Но большая часть продукции все же ввозилась из-за рубежа. В период пика цен на недвижимость в 2006 году и начале 2007 года продажи по регионам-производителям составляли соответственно: 25% (Европа), 35% (Турция) и 40% (Китай). Китай вообще превратился в страну – перевалочный пункт, где аккумулировалась продукция со всех концов света.
Большой популярностью в 2007 году пользовались кирпич (57–60% нового строительства), нетрадиционные материалы – пенобетон, шлакоблоки, сплиттерные блоки, газоблоки, каркасные материалы из дерева (18–20%) и монолитный бетон (9–13%).
Рост строительного сектора стимулировало и индивидуальное жилищное строительство. Так как цены на недвижимость росли в среднем на 70–100% в год, появился еще один вид бизнеса: сколотив наспех бригаду, любой желающий мог построить дом, потратив на строительные материалы 25–30 тыс. долларов, а через несколько месяцев выручить за него 120–150 тыс. долларов. Восьми-девятикратная маржа стала в порядке вещей.
Эта ситуация еще больше стимулировала рынок строительных материалов: маржа поставщиков доходила до 150–200%.
Все когда-нибудь кончается
Летом 2007 года строительный сектор Казахстана начал рассыпаться. Кредитная активность захлебнулась без подпитки иностранными деньгами. Заграница Казахстану помогать больше не захотела. Теперь займы, если и предлагаются, то по очень высокой цене. Если учесть, что, по оценкам некоторых экспертов, на строительном рынке “кормится” около 2,5 млн. человек, то, увеличиваясь в геометрической прогрессии, негативный эффект от строительного коллапса чрезвычайно серьезен.
Прежде всего, во многих строительных компаниях прошли массовые увольнения. Все это подстегнуло рост безработицы в Казахстане, за ней последовало снижение покупательной способности населения, что сказалось на сфере услуг.
Рынок оживет!
Но рынок все же выйдет из кризиса и будет развиваться. Тому есть объективные предпосылки. Среди самых очевидных – дефицит жилой площади в Казахстане.
Объем жилого фонда за последние десять лет практически не изменился. В 1998 году, например, алматинский жилищный фонд составлял 20,8 млн. кв. метров общей площади. На одного жителя приходилось 19,6 кв. метров. В 2008 году – примерно 18 кв. метров.
Это связано, во-первых, с тем, что новые дома возводятся на месте снесенных старых. А во-вторых, официально за этот период население Алматы увеличилось с 1130,1 тыс. чел. до 1335,08 тыс. чел. Поэтому, чтобы дойти до европейских стандартов или хотя бы удовлетворить отечественные требования, строителям предстоит еще немало потрудиться.
И участники рынка излучают оптимизм. “Все мы знаем, что ситуация через некоторое время стабилизируется, – говорит председатель совета Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев. – И, может быть, уже через полгода мы забудем о возникших сложностях. Об этом говорят показатели экономики страны. Но то, что происходит сейчас, беспокоит всех. Потому что имеются некоторые ограничения в выдаче ипотечных кредитов, растет процентная ставка, имеются ограничения по финансированию большого количества строительных компаний”.
Динамика роста строительного сектора, как правило, упирается в ипотеку. “Наша просьба к банкирам – сохранить прежние проценты по ипотеке, – продолжает Айдын Рахимбаев. – Всплеск не должен быть таким резким, с 12% сразу на 23%. Сохранение прежней ставки позволит нам выполнить все обязательства. То есть, если ипотека станет недоступной населению, уменьшится поступление средств застройщику. Реализация проектов будет продолжаться с меньшей динамикой, стройка пойдет медленнее. Под удар попадут все строительные компании, но не все этот удар выдержат. Вот в чем вопрос. Но наш прогноз будет таким: рынок выживет, строительный сектор будет продолжать развиваться”.
Подробную, насыщенную цифрами и фактами версию можно найти на сайте www.gazeta.kz с 24 августа.
21.08.2009
Евгений МИХАЙЛОВ, www.caravan.kz