В Алматы доля ипотечных кредитов населению и кредитов под строительство в банковском портфеле до последнего времени в среднем составляла 30—40 процентов, хотя Нацбанк рекомендует проводить кредитование по разным направлениям не более чем в 16—17 процентов. При этом платежеоплаченный спрос на ипотеку, зависящий от роста зарплаты и других доходов населения, ниже роста потребности в кредитах.
Свою точку зрения мы попросили высказать и эксперта по оценке кандидата экономических наук Александра Калинина.
— В своих выступлениях в СМИ вы неоднократно говорили, что неоправданный рост цен на недвижимость грозит экономическим кризисом. Выходит, ваши прогнозы оправдываются?
— Действительно, я неоднократно предупреждал об опасности вкладывания значительных финансовых средств, и в первую очередь из банковского сектора, в развитие рынка недвижимости. Банки трижды рискуют, финансируя ипотеку, строительство и выкуп жилой, коммерческой недвижимости. Другими словами, они финансируют строительный сектор и сами активно участвуют в спекуляции на рынке недвижимости через подставные, аффилиированные компании. Прибыли — колоссальные. Банки капитализируются на 50—70 и более процентов в год. Акционеры получают огромные дивиденды, а риски ложатся на вкладчиков. Хотя известно, что ипотека, как и весь рынок недвижимости, выступает наиболее рискованным сегментом в этой игре. К примеру, все финансовые кризисы за последние 10—15 лет начинались именно с рынков ипотеки и недвижимости.
В Алматы доля ипотечных кредитов населению и кредитов под строительство в банковском портфеле до последнего времени в среднем составляла 30—40 процентов, хотя Нацбанк рекомендует проводить кредитование по разным направлениям не более чем в 16—17 процентов. При этом платежеоплаченный спрос на ипотеку, зависящий от роста зарплаты и других доходов населения, ниже роста потребности в кредитах. Словом, для большинства населения ипотека остается недоступной. А если уж ее все-таки удалось получить, то примерно с третьего-четвертого года начинаются серьезные проблемы с выплатой. В том числе и психологического плана, так как эйфория от приобретенного жилья уже проходит, зато приходится отказывать себе во многом, если не во всем.
В последнее время появились новые формы использования ипотеки — под ведение бизнеса. Это удобно, так как банк не требует бизнес-плана, контроль за использованием кредита ограничен, вся сумма выдается сразу с четким графиком погашения. Чтобы получить кредит, достаточно лишь договориться с родственниками или друзьями о продаже недвижимости.
Нередки были случаи получения физическими лицами ипотеки одновременно в нескольких банках, чтобы в последующем участвовать в процессе купли-продажи жилья.
Эти и другие причины повышали банковские риски и подталкивали банкиров к увеличению числа клиентов, что опять же создавало дополнительные риски. В общем, это был замкнутый круг: и выдавать опасно, и не выдавать чревато последствиями.
— Сейчас в СМИ появляется много публикаций, связанных с ипотечным кризисом. Прогнозы даются от самых радужных до самых мрачных, то есть до полной стагнации строительной индустрии. Ваше мнение на этот счет?
— Рынок недвижимости в трех столицах — административный, культурный и нефтяной — серьезно отличается от рынка других регионов. Сейчас требуется значительная коррекция цен в сторону снижения, которую я называю диффузией. Это приведет к снижению темпов застройки, а в иных случаях — к замораживанию крупных проектов, финансируемых как частными инвесторами, так и банками. Причина — в снижении инвестиционной привлекательности рынка недвижимости.
Если это произойдет, государственная жилищная программа получит приоритетное развитие в регионах. Главный вопрос сейчас — завершить строительство объектов с долевым участием населения, что, безусловно, потребует вмешательства государства.
— Ходят слухи, что даже крупные компании сокращают объемы и замораживают ряд перспективных объектов. Если это действительно так, то чем это может обернуться для города?
— Только в Алматы имеется более 800 лицензированных строительных компаний. Однако строительство основных объектов ведут 8—10 компаний, имеющих в своей структуре по нескольку внутренних подразделений. То, что основными доходами застройщиков являются коррупционные и спекулятивные сделки на всех этапах строительства — от получения участков под застройку, приобретения стройматериалов, привлечения рабочей силы до перепродажи квадратных метров, не случайно.
Относительно известных компаний думаю, что их основная проблема заключается в выполнении непрофильных заказов акимата по строительству дорожных развязок, выкупу земельных участков и так далее. Понятно, что накладные расходы в итоге ложились на стоимость квадратного метра возводимого жилья. В мировой практике застройщик, занимающийся элитным, бизнес- и эконом-жильем, предполагающими высокую прибыль, должен выполнять наполовину заказы по строительству недорогого социального жилья. А вот вышеназванные социальные объекты должны финансироваться из бюджетных средств. В том числе за счет налогов, поступающих в городскую казну.
— А не упадут ли цены на сносимое жилье и на землю? Ведь если банки прекратят субсидирование строительных компаний, которые производят снос, то это должно привести к резкому снижению выплат, хотя в то же время застройщики говорят, что цены на первичное жилье останутся высокими.
— Напомню, что достойную компенсацию люди стали получать только в последний год. Что касается снижения цен на рынке жилья — оно, безусловно, произойдет. По нашим расчетам, до конца года — на 15—20 процентов. Следовательно, и выкупные цены за имущество для госнужд подвергнутся корректировке. Предполагаю, что масштабы выкупа серьезно ограничатся действительно госнуждами.
Наша справка
По данным департамента строительства Алматинского городского акимата, в соответствии с Программой развития жилищного строительства на 2005—2007 годы в городе по всем источникам финансирования намечено построить более двух миллионов квадратных метров жилья.
За два года и восемь месяцев введено в эксплуатацию 2,155 млн. кв. метров жилья, то есть трехлетняя программа выполнена. До конца года планируется ввести дополнительно еще около 400,0 тыс. кв. метров жилья.
www.kazpravda.kz