Земля в Алматы за месяц в среднем подешевела почти на 42 процента. На такие шокирующие данные я наткнулась на одном из ведущих сайтов недвижимости Казахстана. Реальная ситуация оказалась не столь обескураживающей, но тем не менее до обещанного ценового дна рынку...
Земля в Алматы за месяц в среднем подешевела почти на 42 процента. На такие шокирующие данные я наткнулась на одном из ведущих сайтов недвижимости Казахстана. Реальная ситуация оказалась не столь обескураживающей, но тем не менее до обещанного ценового дна рынку недвижимости пока далеко.
«В июле по сравнению с прошлым месяцем средний ценовой показатель на рынке земельных участков по городу сократился на 41,7 процента до уровня 17459 у.е. за сотку» – говорится в аналитическом обзоре сайта «Казахстанская недвижимость» (www.kn.kz). Риэлторы, к которым я обратилась за комментариями по данному факту, были немало удивлены.
- Такого просто не может быть! – категорично опроверг приведенные цифры президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Ким. – Колебания на рынке, конечно, есть, но не до такой степени…
Ситуацию разъяснила представитель сайта «Казахстанская недвижимость» ведущий аналитик компании «Экспертиза собственности» Анна Шацкая. Оказалось, что неверный показатель получился из-за разницы предложения на рынке Алматы.
- Расчеты получены на основе данных о ценах предложения, поскольку, к сожалению, данные о реальных сделках получить очень сложно - департамент юстиции весьма неохотно идет навстречу. Ошибка же объясняется тем, что с начала мая по июль наблюдались резкие скачки объема предложения, в частности в сегменте дорогих земельных участков. На самом деле снижение составило порядка 7-10 процентов с июня по июль, – пояснила аналитик.
Впрочем, и реальные цифры можно назвать достаточно серьезным падением, если учесть, что кривая стоимости сместилась вниз на десять пунктов всего за месяц. Это связано с тем, что в июле на продажу выставили в два раза больше участков, чем в предыдущем месяце. Всего в Алматы продавалось 776 земельных участков общей площадью свыше 22 тысяч соток на сумму более 300 миллионов долларов. При этом по сравнению с июнем в прошлом месяце в 2,5 раза увеличилась доля участков, продаваемых под индивидуальное жилищное строительство.
Назначение продаваемых земельных участков в Алматы:
Индивидуальное жилищное строительство – 73%
Многоэтажное ЖС – 2%
Дачные участки – 12%
Крестьянские хозяйства – 3%
Коммерция (СТО, офисы, кафе и др.) – 10%
Что касается цен на земельные участки в южной столице, то падение на 50 процентов произошло во всех сегментах по сравнению с сентябрем прошлого года. Так, если средняя цена осенью прошлого года на рынке дорогих земельных участков составляла 91,5 тысячи долларов, то сейчас этот показатель составляет 47,3 тысячи. Средняя стоимость дешевых участков также снизилась вдвое – с 7 тысяч в сентябре 2008 года до 3 тысяч долларов в июле текущего.
К слову, во втором случае средняя цена предполагает весьма неплохие условия. Так, например, в 3 тысячи долларов за сотку оцениваются участки в строящемся коттеджном городке близ черты города в северном направлении. Покупателям там предлагают не только городские коммуникации – канализацию, водопровод и газовое отопление, но также и развитую инфраструктуру в недалеком будущем: детских сад, школу, магазины, торгово-развлекательный центр. При этом, несмотря на падение спроса, из полутора тысяч предлагаемых участков на сегодня продана треть. Самый низкий показатель зафиксирован в Турксибском районе южной столицы, где количество предложений за месяц выросло в 3,6 раза. Средняя цена в июле там составила 1,3 тысяч долларов за сотку.
В сегменте дорогой недвижимости лидирует Алмалинский район. Усредненная стоимость там составляет 74,5 тысяч долларов. Впрочем, данный показатель опять-таки связан с разницей предложения. Так, например, самый дорогой участок, оценивающийся в 160 тысяч долларов за сотку, предназначен для строительства торгового дома. А сотку земли под индивидуальное строительство в одном из центральных районов города можно купить за 4-9 тысяч долларов.
То же касается и элитного Бостандыкского района, количество предложений о продаже в котором за один месяц возросло в два раза. Здесь можно купить участок и за 2 тысячи, а можно и за 105 тысяч долларов. Все опять-таки зависит от назначения земельного участка. Так, например, любители садов-огородов смогут найти в черте города землю и по тысяче долларов за сотку.
К слову, огромная разница в ценах на землю обусловлена тем, что сейчас уже нет спроса на неликвидные участки. Несмотря на то, что по сравнению с ценовым пиком их стоимость упала в 2-5 раз. По данным сайта казахстанской недвижимости, чаще всего алматинцы стремятся покупать землю для собственных нужд. Но число потенциальных покупателей сильно сократилось, и они стали более придирчивыми: сейчас легче найти компромисс между ценой и качеством земельного участка, чем это было в период бешеного удорожания недвижимости.
Значит ли это, что настало давно обещанное ценовое дно? Увы, владельцам собственности пока рано надеяться ни на рост стоимости, ни даже на стагнацию рынка на данном уровне. По словам Анны Шацкой, некоторое замедление падения цен, наблюдающееся в последние несколько месяцев, не имеет никакого отношения к пресловутому дну. Оно связано исключительно с сезонной активностью спроса.
- К сожалению, нынешнее состояние банковского и реального секторов экономики не дают основания для позитивных прогнозов в краткосрочной перспективе на полгода-год. Более того, есть опасения, что сложности в банковском секторе могут еще больше усугубить ситуацию на рынке недвижимости, – говорит ведущий аналитик компании «Экспертиза собственности». – Но даже при оптимистичном сценарии развития, то есть при скором улучшении макроэкономической ситуации, предполагающем рост цен на сырьевые товары, при достигнутых соглашениях с кредиторами о реструктуризации долгов и росте кредитования экономики, восстановление деловой активности на рынке недвижимости произойдет не скоро. Поэтому как минимум весь 2009 год и первый квартал 2010 года на рынке сохранится нисходящий тренд, хотя, вероятно, уже более замедленными темпами.
Что же касается прогнозов на ближайшее время, то цены на рынке земельных участков продолжат снижаться на 5-10 процентов в месяц.
14.08.2009
Юлия Мамырбаева, www.izvestia.kz