В ходе “прямой линии” с читателями нашей газеты известный экономист, директор исполнительного комитета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр КАЛИНИН не только подробно ответил на вопрос, волнующий граждан: будет ли и дальше дешеветь недвижимость...
В ходе “прямой линии” с читателями нашей газеты известный экономист, директор исполнительного комитета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр КАЛИНИН не только подробно ответил на вопрос, волнующий граждан: будет ли и дальше дешеветь недвижимость, но и поделился своими идеями о том, как быстро пополнить местные бюджеты городов.
Корр.: Вопрос от читателя нашей газеты Геннадия, жителя Алматинской области: имеет ли смысл приобретать земли и продавать этой осенью? От чего будет зависеть цена земли в среднесрочной перспективе?
– Среди всех проблем недвижимости проблема земельных участков – наиболее острая. Потому что на фоне такого резкого падения цен за последние два года на рынке недвижимости – офисной и жилой, ситуация на рынке именно земельных участков была еще печальней. Там произошло просто обрушение цен. Если мы говорим об Алматы, то тут главным “двигателем” цены было изъятие на государственные нужды.
В области же цена на землю стабилизировалась после того, как аким Алматинской области и аким города Алматы заключили два года назад меморандум о том, что целевое назначение земельных участков в пригородах не будет изменяться. Раньше поступали так: скупали земли под крестьянское хозяйство, под другие какие-то нужды, переделывали ее в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. – Прим. ред.), и цена кратно увеличивалась сразу. Когда был подписан меморандум, то вопрос спекуляции земельными участками автоматически отпал, поскольку нельзя было уже менять целевое назначение и получать “из воздуха” с помощью росчерка чиновничьего пера такую фантастическую доходность.
Еще один документ, изменивший ситуацию с ценой на землю, – недавнее постановление правительства. К примеру, если два с половиной года назад стоимость выкупа одного квадратного метра участка была 717 тенге, то после этого постановления она стала cоставлять 4800 тенге. Бывает, что в Алматы рыночная цена за сотку ниже, чем кадастровая цена!
А в Алматинской области ставка считается по Талдыкоргану – всего 123 тенге. От чего вообще зависит стоимость земельных участков? В первую очередь имеют значение месторасположение и целевое назначение, затем – наличие коммуникаций, качество почвы, близость дорог, воды, арычной системы и так далее. Что же касается динамики цен, то, как и в ситуации с жильем, цена на земельные участки будет только падать.
Корр.: Кстати, в области сейчас строят еще железную дорогу, насколько я знаю. И люди хотели бы знать – если земли будут изыматься для госнужд, то какую цену им будут платить?
– В любом случае будут платить рыночную цену. Другой вопрос, что рыночная цена разная бывает. Это будет зависеть от качества земли как таковой и от того, что на ней находится, – все обязательно учитывается. Есть прямая потеря – например, дом, земельный участок, есть потеря бизнеса или прекращение бизнеса – это расценивается как дополнительная потеря. Поэтому, если на участке стоит магазинчик или владелец получает с этого участка доход, то он получит и за землю, и за строение, и за потерю бизнеса. Наличие бизнеса, связанного с участком, или доход, конечно, надо подтвердить официальными документами.
– Добрый день, меня зовут Аят, я бы хотела узнать, будут ли еще падать цены на квартиры?
– Добрый день. Представляется, что снижение цен все-таки будет. Но не такое серьезное, как за последние два года. Пик роста цен пришелся на июль–август 2007 года, по сравнению с этим периодом сейчас в Алматы самое большое снижение произошло в номерных микрорайонах – где-то в пределах 70 процентов. Будут ли дальше снижаться цены? Будут, потому что главными были три фактора изменения цен на рынке недвижимости: платежеспособность населения, доступность ипотеки и еще такой фактор, как инвестиционная привлекательность. Сейчас на передний план выходит проблема банковских залогов. Я полностью уверен, что банки вынуждены будут продавать залоговое имущество, в том числе и квартиры. У них просто нет другого выхода! Их “закрома” переполнены труднореализуемой недвижимостью. Это один из факторов того, что цены все-таки будут снижаться. Когда? Представляется, что уже с этой осени. Намного? Думаю, что на 10 – 15 процентов.
У нас есть от 14 до 17 банков (из 40), которые не имеют возможности увеличить свой капитал до 5 миллиардов тенге, как того требуют агентство по финнадзору и Нацбанк. Эти банки будут ликвидироваться или реорганизовываться в кредитные товарищества, следовательно, их залоговое имущество будет выставляться на торги. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости минимизирована, покупательная способность населения – вы сами знаете какая. Не существует ни одного серьезного фактора не только для роста цен на рынке недвижимости, но даже для стабилизации цен.
– А следующей весной не будет снижения цен?
– Такого сильного падения, как уже произошло, не будет. В период кризиса у людей другие задачи – выжить надо, попросту говоря. Тут уже не до жиру. Конечно, какие-то сделки на рынке недвижимости происходить будут. Алматы как-никак полуторамиллионный город, но как таковой рынок, на мой взгляд, сейчас отсутствует. Сделки носят разовый характер, в данном случае их сложно отследить, и поэтому, если говорить о том, жив пациент – то есть рынок, или скорее находится в коматозном состоянии.
Ответственность – взаимная
– Добрый день, меня зовут Денис Приходько. Многие люди набрали ипотечные кредиты и сегодня остались без работы. Сейчас они не могут выплачивать ипотечные платежи, и банки в замешательстве, что теперь с ними делать. Чья здесь ответственность: банка или заемщика? Будут ли банки вправе полностью взыскивать суммы по договорам займа либо они могут ограничиваться залоговым имуществом?
– Ответственность взаимная, только у банков она моральная, а у заемщиков материальная. Миф о доступности ипотеки сыграл с нами злую шутку, к сожалению. Платежеспособность населения была не такая большая, как могло показаться. Всего 12–15 процентов населения в лучшем случае могли позволить себе покупку квартиры без привлечения кредитных средств. Поэтому, чтобы оживить рынок недвижимости и усилить покупательную способность, был придуман этот миф о доступности ипотеки. Помните, “кредит за один день без залога”? Это социальная, моральная ответственность банков. Банки за это достаточно страдают сейчас, уверяю вас. Переполнение закромов залогами – малоликвидными, а то и просто неликвидными – привело к большим проблемам в банковской системе.
– Вправе ли банки взыскивать полностью сумму?
– Банки – это коммерческие предприятия, они имеют на это полное право, и те договоры, которые заключали заемщики, они обязаны выполнять, или эти квартиры будут изыматься в судебном, досудебном порядке.
Мы уже дошли до дна?
– Здравствуйте, меня зовут Ержан. Хотел спросить насчет доллара и евро – они будут расти в дальнейшем?
– Ну, прямо скажем, не совсем мой вопрос, но оценщик – это такая специальность, которая требует универсальных знаний. На мой взгляд, разговоры о том, что доллар в ближайшее время будет заменен другой какой-то международной валютой, – досужие. Нет пока механизма, который мог бы заменить доллар. Причем “соотношение сил” между долларом и евро, на мой взгляд, постепенно будет смещаться в сторону доллара. Потому что евро – это искусственно созданная валюта, и сейчас некоторые даже начинают выходить из зоны евро, а те, кто не вошел, достаточно удобно себя чувствуют, допустим, Великобритания.
– И еще вопрос о недвижимости – когда будет “дно цены”?
– Правильно говорить не “дно цены”, а “справедливая цена”, или “экономически обоснованная стоимость”. На мой взгляд, такая цена пока еще не достигнута. Коррекция того “мыльного пузыря”, что надулся на рынке недвижимости, прошла. Тех сумасшедших цен, которые мы видели два – два с половиной года назад, конечно, уже не будет, а даже если и будет, то происходить процесс повышения цены будет не такими “ударными” темпами. Кризис всех отрезвил и всех многому научил. Всем теперь понятно, что недвижимость – это достаточно опасная игра. Когда дно будет достигнуто? Коррекция идет потихонечку, полагаю, против нынешних цен еще минус 15–20 процентов в секторе жилой и офисной недвижимости и до 10–15 процентов – в секторе коммерческой недвижимости.
Вам нужны деньги, господа?
Корр.: Какие еще вопросы на рынке недвижимости актуальны сегодня кроме снижения или повышения цен?
– Не менее важен и вопрос арендных цен. Я считаю, что в обязательном порядке нужно корректировать арендные ставки, они завышены у нас. Я уже написал акиму письмо по этому поводу.
В международной практике рынок арендных услуг корректируется государством и зависит от платежеспособности населения. В частности, во многих странах цена месячной аренды не должна превышать одного процента от рыночной цены недвижимости, с учетом нашей платежеспособности этот показатель должен быть вообще в районе 0,8 – 0,7 процента. То есть если квартира стоит 50 тысяч долларов, то аренда не может превышать 350 долларов США. Во всех развитых странах, даже в России и Украине, местная городская власть устанавливает предельную ставку доходности аренды. Существуют формулы, по которым рассчитывается ставка капитализации. Если владелец сдает квартиру или офис выше этой планки, то вот тебе прогрессивный налог – плати! Чем больше доход, тем больше налог.
Почему я поднимаю этот вопрос и обращаюсь к акиматовским чиновникам? Вам нужны деньги, господа? Да вот же они – лежат у вас под ногами! В Алматы 315 тысяч объектов недвижимости, 65 процентов, или 205 тысяч, – это жилая недвижимость. Из них порядка 18 – 20 процентов сдается в аренду или в частичную аренду – бабушка живет, у нее три комнаты, одну она сдает – обычное дело.
На это мне часто говорили: а как оценить размеры рынка аренды? Очень просто – есть центр недвижимости, где все фиксируется, смотрим по документам: так, один человек пять квартир имеет. Что, во всех пяти живет, что ли? Понятно, что как минимум три из пяти он сдает. Кроме того, всем известны “квартирные пятачки”, специализированные издания, где дают объявления об аренде. Затраты на то, чтобы промониторить этот рынок, – минимальны, а поступления в бюджет – огромны! Причем законодательная база уже есть – Налоговый кодекс. Сдаешь квартиру – будь добр, оформляй себя как индивидуальный предприниматель и отчисляй 3 процента в казну – это разве много? Причем численность занятых у нас тоже сразу вырастет. Сплошные выгоды местным властям!
Почему акимат этим не хочет заняться – ума не приложу!
Повторюсь – создать схему контроля арендодателей не составит никакого труда. А налоговые отчисления, которые и так положено взимать по закону, – значительны. У нас есть один клиент, он владеет 52 квартирами, соответственно имеет доход 70 тысяч долларов в месяц. Думаете, он платит все налоги? Хотя он проходит по всем документам – ЦОН, налоговая и так далее.
11.08.2009
Филипп ПРОКУДИН, www.caravan.kz