Банки увеличивают свои доходы, клиенты все больше вязнут в долгах. Именно так сегодня можно обозначить ситуацию, сложившуюся в ипотечном кредитовании. Судя по всему, кризис ипотеки затягивается, отчего проигрывают и государство, и население.
Банки увеличивают свои доходы, клиенты все больше вязнут в долгах. Именно так сегодня можно обозначить ситуацию, сложившуюся в ипотечном кредитовании. Судя по всему, кризис ипотеки затягивается, отчего проигрывают и государство, и население. Как экономист, на протяжении 14 лет изучающий проблемы кредитования, в том числе рынка ипотечных услуг Канады и Европы, а с 2004 года выступающий в роли заемщика ипотечного кредита на покупку жилого дома в Астане, все «плюсы» и «минусы» ипотеки, можно сказать, пропустил через себя. Поэтому считаю уместным поделиться личным мнением на страницах газеты.
В сентябре 2004 года в одном из столичных банков я брал ипотечный кредит в размере 11,5 миллиона тенге на 20 лет. Курс тенге к доллару в то время составлял 135, 51. Фиксированная же ставка остановилась на цифре 14,2 процента.
Минуло пять лет. Мною погашено почти восемь миллионов тенге основного долга с процентами. Так сказать, можно спать спокойно, обязательства перед банком выполняются досрочно. Да куда там: о покое приходится только мечтать. Если на 16 сентября 2004 года, когда получал ипотечный кредит, задолженность, повторюсь, составляла 11, 5 миллиона тенге, то седьмого мая текущего года мой долг возрос до 12,1 миллиона. Откуда еще набежало 597 тысяч (индексация), надо спросить у банкиров. Этот метод у них называется аннуитетным. Вначале идет погашение процента кредита, а в конце – погашение основного долга. В результате клиент всегда в должниках, банки теряют оборотные средства, ипотека буксует.
Считаю, что виной всему является надуманная индексация на весь период ипотечного кредитования. Она-то и приносит чистый доход финансовым учреждениям. Последние ничем не рискуют. Курс доллара меняется, у них же будущая прибыль зафиксирована.
Поехал, было, в банк разбираться, да лучше бы не ездил. Там приготовили сногсшибательную новость, объявив о неизвестно откуда взявшемся фиксированном курсе валюты при рефинансировании: 140 тенге за доллар. Теперь мой долг, следуя логике событий, вырастет до 16 миллионов тенге.
Можно ли изменить ситуацию? Уверен – да. Хочу вернуть заинтересованные стороны к опыту СССР, где по мере уменьшения основного долга уменьшается ежемесячный процент. В итоге за 55 месяцев погашения кредита мой основной долг составил бы 8,8 миллиона тенге, 23 процента от заемной суммы, а ежемесячные проценты уменьшились бы до 105 тысяч тенге.
Основной выигрышный конек «устаревшей» системы заключался бы в том, что у банка появилась возможность в пять раз быстрее вернуть оборотный капитал, который можно использовать, и притом неоднократно, финансируя рыночное хозяйство.
Сегодня, по официальным данным, в стране более 800 тысяч заемщиков, которым выделена астрономическая сумма 1 690 670 миллионов тенге. Из этих средств по аннуитетному методу возврат 5,2 процента составит 87,9 миллиона тенге. По старому советскому методу – 387,2 миллиона. Таким образом, наглядно видно, как банки, недополучая оборотный капитал, сами себя загнали в тупик. Они, как мне кажется, не заинтересованы в рациональном и динамичном развитии своих учреждений, в повышении благосостояния добросовестного клиента, и, как следствие, в экономическом подъеме государства.
Как работают отечественные банки, так не работают ни одно ТОО или ИП. Последним рынок цен не позволяет повторять «опыт» банкиров. Допустим, булку хлеба стоимостью 40 тенге они не могут продать за 200. Банки же накручивают цены по своему усмотрению, и все им сходит с рук.
На сей счет у меня есть собственные соображения. Необходимо, во-первых, запретить банкам второго уровня заниматься ипотечным кредитованием. Ипотека – это социальный вопрос государства, выдачей ипотечных кредитов должны заниматься Жилсбербанк и Казахстанская ипотечная компания. Эти финансовые институты имеют дополнительные ресурсы из бюджета страны, а также средства в виде накопления от населения.
Таким образом, при стоимости денег не более трех процентов, при марже один-два процента на условиях не выше пяти процентов годовых они могут выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья, на его строительство и ремонт, что позволит государству планомерно заниматься улучшением жилищных условий своих граждан.
Во-вторых, нужно запретить БВУ заниматься розничным бизнесом, то есть кредитованием физических лиц на покупку машин, телевизоров, холодильников и так далее. Это — сфера обслуживания кредитных товариществ, их в стране насчитывается порядка тысячи.
В-третьих, процентные ставки финансирования (кредитования) не могут превышать одно-, трехкратного размера ставки рефинансирования. Большая изымается в доход бюджета, что позволит сдерживать начисление высоких процентных ставок. Между тем, освободившись от ипотеки, розничных кредитов, БВУ станут более успешно заниматься кредитованием рыночного хозяйства, в том числе малого и среднего бизнеса, аграрного сектора, корпоративных клиентов. А ипотека, как, например, в Германии, Малайзии, уйдет в специализированные финансовые институты.
Далее, при выдаче тенговых кредитов, на мой взгляд, нужно запретить применять привязку к доллару или иным валютам. Все БВУ при выдаче ипотеки пользуются ресурсами КИК, нарушая Гражданский кодекс, где указано, что внутри республики единственное платежное средство – тенге. Почему в магазинах, отелях мы не делаем привязки к доллару, а банкам это позволено?!
Личный пример – самый убедительный, оттого на него и ссылаюсь. Читатель вправе подумать: стоит ли из-за одного заемщика ломать привычную систему, поднимать шум. Если б заемщик был один... Все 800 тысяч оказались в подобном положении. К тому же экономический кризис добавил свою ложку дегтя в ипотечную программу. И пока ипотека, образно говоря, будет ругательной, а не привлекательной для населения, благое дело с мертвой точки не сдвинется.
07.08.2009
Нурлан ДЮСЕНБАЕВ, www.kazpravda.kz