Визиты управляющего директора – члена правления ФНБ «Самрук-Казына» Кайрата Айтекенова на строительные площадки Алматы становятся своеобразной традицией. Только в июле он посетил более десяти незавершенных объектов недвижимости.
Визиты управляющего директора – члена правления ФНБ «Самрук-Казына» Кайрата Айтекенова на строительные площадки Алматы становятся своеобразной традицией. Только в июле он посетил более десяти незавершенных объектов недвижимости. В результате тысячи дольщиков обрели надежду на скорое получение ключей от нового жилья. Еще два года назад, когда поступили первые сигналы надвигающегося кризиса, государство взяло под особый контроль ситуацию на рынке недвижимости. Позднее именно этот сектор стал одним из направлений антикризисной программы Правительства, оператору которой – Фонду национального благосостояния «Самрук-Казына» – были выделены средства из Национального фонда. О том, что сделано сегодня и как развивались отношения между государством и строительным сектором, рассказывает Кайрат АЙТЕКЕНОВ.
– Кайрат Медыбаевич, Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына» уже не первый год работает со строительными компаниями. Но до сих пор мы слышали только о меморандумах и намерениях… Когда будут уже реальные результаты?
– Реальные результаты уже есть. За счет мер, которые мы начали реализовывать с конца 2007 года, в Астане было завершено строительство 13 объектов с 2 800 дольщиками, продолжается финансирование 12 объектов. По Алматы достроено пять объектов с 800 дольщиками и продолжается финансирование еще девяти объектов. За счет мер, которые реализуются в рамках новой антикризисной программы, начато финансирование и полным ходом идут строительные работы на 29 объектах Астаны, Алматы, Алматинской и Акмолинской областей.
Следует отметить, что строительство – это серьезный трудоемкий процесс, на который накладываются еще банковские процедуры и проведение технического аудита, получение государственной экспертизы.
– То есть объекты, которые государство намерено помочь достроить, не имели актов госэкспертизы?
– Это специальная экспертиза, которая нужна нам для Фонда недвижимости «Самрук-Казына», чтобы государство помогало сдать под ключ недостроенные объекты. Потому что там есть дольщики, и государство с самого начала кризиса взяло на себя ответственность в решении проблем именно этих граждан.
Правительство также принимает меры, чтобы предоставить гражданам свободные квартиры в чистовой отделке в аренду по доступным ценам. Поэтому по каждому объекту должна быть положительная экономическая модель для обеспечения прозрачности и возвратности выделяемых государственных средств.
– Это было непростое решение…
– Да, решение государства было беспрецедентным. Ведь долевое строительство всегда было рисковым, и если люди добровольно соглашались на условия договоров о долевом участии, они должны были быть готовыми к такому повороту событий. Тем не менее государство не отвернулось ни от людей, ни от строителей.
– И что можно было сделать в 2007 году?
– Поскольку это гражданские взаимоотношения, рыночные, между банком и застройщиком или между застройщиком и жителем, который взял ипотеку, Фонд устойчивого развития «Казына», который Правительство определило оператором программы, решил в них не вмешиваться.
Тогда мы решили фондировать — давать ликвидность банкам, чтобы они продолжали финансировать те кредитные линии, которые у застройщиков были открыты. И те же ипотечные линии они тоже продолжали финансировать. Предоставив им такие кредитные линии, мы позволили нормальным, хорошим объектам спокойно завершиться.
– На тот момент сколько жилых комплексов было в программе?
– Было в общей сложности примерно 52 комплекса в Астане и в Алматы порядка 26 комплексов. Но мы приняли решение и начали выдавать средства по факту – 14 комплексов в Алматы уже начали финансироваться, а другие сказали: мы обойдемся без кредитных ресурсов. По Астане из 52 объектов список был сокращен до 37 объектов. Но это самые здоровые, самые хорошие компании, которые оценили, что они смогут обслуживать кредитные ресурсы.
– Почему отказались другие?
– Ставки были не очень высокими, но цена продаж и ожидаемые прибыли стали меньше докризисных. Поэтому они не стали брать кредиты, а начали частично продавать по тем ценам, которые уменьшились, чтобы не тратить деньги на обслуживание кредитных ресурсов и тем самым самостоятельно достраивать объекты.
– Такой механизм работал весь 2008 год, но к ноябрю-декабрю стало ясно, что нас настигла очередная волна кризиса. Тогда и были выделены антикризисные десять миллиардов долларов из Национального фонда… Можно ли считать 360 миллиардов тенге, которые были направлены именно в сектор недвижимости, первым траншем?
– Нет, первый транш прошел в декабре 2007 года, когда были выделены деньги на Астану и Алматы, всего 95 миллиардов тенге, 49 – Астане и 46 – Алматы. Из средств первого транша было использовано уже 65 миллиардов.
– Они были выделены на возвратной основе?
– Да. Во-первых, беспрецедентно, что государство пошло на оптовый выкуп свободных квартир через фонд недвижимости. Это значит, что совместно с застройщиками мы определили цену, которая устраивает застройщика, и фонд недвижимости предоставляет финансирование на достройку жилых комплексов в размере этой оптовой цены. Она, естественно, меньше той, которую он ожидал при хорошем стечении обстоятельств, имевших место в докризисный период.
– Цена, которая устраивает застройщика, – это…
– Мы ее озвучивали не раз. Оптовая цена в Алматы составляет 120 тысяч тенге, а в Астане – 96 тысяч тенге за квадратный метр. И когда мы назвали эту цену, мы зафиксировали цену, остановили стремительное падение рынка, не допустили коллапса. Теперь, когда начали говорить про дома, мы начали смотреть – у кого какой класс дома, где расположен и другие качественные характеристики. На каких-то объектах они улучшаются, а на каких-то они реально оцениваются, соответственно, экспертно определяются повышающие или понижающие коэффициенты.
– И для всех застройщиков у вас одинаковые условия?
– Нет, по каждому объекту работаем индивидуально. Выстраивая добровольные отношения с застройщиками, мы предлагаем им либо завершить объекты жилья через банки второго уровня, либо выкупить это жилье через Фонд недвижимости «Самрук-Казына». По первой схеме мы могли выступить инвестором – застройщик получает деньги только для того, чтобы достроить. Потом предоставляется один год, в течение которого он должен продать все. Но таких домов немного, и это зависит от того, сумеет ли он убедить нас, что продаст дороже, чем оптовая цена.
– Были ли еще транши?
– Давайте по порядку. Девяносто пять миллиардов тенге, выделенных через Фонд устойчивого развития «Казына» в 2007 году, – это первый транш. Второй составляет 360 миллиардов тенге.
Второй транш пошел с начала этого года. Мы получили примерно в конце января 240 миллиардов тенге непосредственно на достройку объектов и еще 120 миллиардов – на рефинансирование ипотечных кредитов. Сегодня 120 миллиардов тенге на рефинансирование ипотеки мы практически освоили. Что касается 240 миллиардов для застройщиков, начали работы по Алматы и Астане, плюс еще по Алматинской области – Карасайский район, Талгарский район. Там мы планируем оказать помощь в финансировании пяти объектов через Фонд недвижимости «Самрук-Казына».
– И как распределились эти 240 миллиардов тенге?
– В марте-апреле по решению специального заседания Госкомиссии организовали большую заявочную кампанию. Мы все разъяснили застройщикам, и каждый из них сам добровольно подписывал – согласен ли он работать по такой или по другой схеме. С фиксированной ценой или реализовать площади по свободной цене. И 17 июня Государственная комиссия по модернизации экономики одобрила для финансирования перечень объектов незавершенного строительства, которые уместились в лимит – 240 миллиардов тенге. В итоге у нас получилось 128 объектов: по Астане это 97 объектов и 31 объект — по Алматы.
При этом 42 объекта с участием 9 131 дольщика финансируются через банки второго уровня. Еще 86 объектов, насчитывающих 12 500 дольщиков, финансируются через фонд недвижимости. В результате этих мер в БВУ размещено 4,3 миллиарда тенге на финансирование 15 объектов. По фонду недвижимости уже началось финансирование 23 объектов.
Соответственно каждый – например, первая двадцатка, которые уже прошли технический аудит и госэкспертизу, и они уже включены постановлением Правительства, коль это деньги Национального фонда, они должны идти четко на этот объект, на такую-то сумму, такие-то квадратные метры.
– И на какой срок выделены средства?
– Объекты строились и остановились на определенном этапе. Сейчас мы заново рассматриваем, и технический аудит подтверждает, что нужно провести определенные строительно-монтажные работы. Застройщик сам определяет график финансирования по его технологическому формату. Если там осталось 14 месяцев работы, то график будет разбит на этот срок.
– Претендовать на государственную поддержку можно с нулевого цикла?
– Нет, конечно. Если на объекте менее чем на 20 процентов строительно-монтажные работы проведены, мы даже не рассматриваем такой объект. Потому что это заведомо сложная схема, то есть денег потрачено больше, чем возведено. Если же готовность объекта больше 20 процентов, мы готовы его рассматривать.
– И это все условия?
– Кроме уровня готовности объекта, рассматриваем объем «свободных» площадей, то есть невыкупленных квартир. Это объем свободных для продажи площадей, и их стоимость должна быть больше или как минимум равна необходимому дефициту средств. Тогда математика «бьется». Если объемы меньше, значит, вопрос не к нам.
– Если говорить о финансировании – есть ли какие-то «страховочные» механизмы, чтобы строители не сбежали с деньгами?
– Естественно. Я уже говорил, что мы не намерены рисковать деньгами Национального фонда. Прежде всего от той суммы, которую они просят, мы даем не более десяти процентов для того, чтобы они с учетом строительного сезона начали работать. И некоторые объекты, например «Акселькент», сейчас уже подписали с ним кредитное решение через Альянс Банк. Этот объект в таком темпе, что он уже начинает опережать плановый график работ, которые заказывал в апреле. По всем объектам ведется финансирование только целевое и только по факту выполненных работ.
– Хорошо, первые деньги освоены – что дальше?
– Финансируется ровно столько, сколько нужно для завершения строительства. Получил первый аванс 30 процентов – сдаешь работу, набираешь новые договоры. Новый квартал – получаешь новое финансирование и так далее. Построил под ключ дом, госакт получил – только тогда получаешь последние десять процентов, чтобы можно было какие-то неполадки или недоделки устранить за счет той суммы, которая осталась. Это традиционная форма финансирования.
В этой связи 240 миллиардов тенге будут расходоваться в течение 2009—2010 годов и, возможно, первой половины 2011 года. Горизонт этих 128 проектов приблизительно так и охватывается, потому что там первая, вторая очереди и так далее. А мы финансируем и деньги предоставляем на срок строительства плюс год. Например, если начали работать сегодня и дом еще примерно 14 месяцев будет строиться, понятно, что дадим кредитную линию сроком на 2,5 года.
— А контроль за расходованием средств?
– Конечно, это обязательный этап работы. Есть ежеквартальная форма. Когда мы даем банкам деньги, то сразу получаем отчет. Мы даем деньги только тогда, когда получаем отчет и акты выполненных работ. По объектам фонда недвижимости обязательно присутствует технический и финансовый надзор.
05.08.2009
Егор ДМИТРИЕВ, www.kazpravda.kz