Из-за просрочек и невозвратов кредитов на балансе банков скопится изрядное количество заложенного имущества. Банки могут освобождаться от непрофильных активов на аукционах, но это вызовет очередной обвал цен на рынке недвижимости...
Из-за просрочек и невозвратов кредитов на балансе банков скопится изрядное количество заложенного имущества. Банки могут освобождаться от непрофильных активов на аукционах, но это вызовет очередной обвал цен на рынке недвижимости, поскольку в первую очередь с молотка пойдут заложенные квартиры.
По некоторым оценкам, у российских банков может оказаться в собственности активов на общую сумму около 500 млрд рублей — это заложенное имущество под банковские ссуды, по которым сейчас не могут расплатиться компании и физические лица. Причем это не более четверти того, что банки могли забрать по залогам. По оценке Ассоциации региональных банков, общий объем залогов по банковским кредитам нефинансовому сектору в ноябре прошлого года составлял 25 трлн рублей. Весь залоговый объем активов рискует оказаться на рынке, причем с большим дисконтом — 50—60% по сравнению с докризисными ценами, сообщила газета «Ведомости».
Банки оказались в ловушке
Однако продавать залоговое имущество сейчас никто не собирается, потому что покупателей не предвидится. Большинство должников — градообразующие предприятия, не имеющие спроса на свою продукцию. Соответственно, желающих приобрести убыточное предприятие пока не находится.
«Есть активы, стоимость которых в текущих условиях не только нулевая, но и имеет отрицательное значение. Например, как известный посещением премьера завод в Пикалево или предприятие "Русский вольфрам". Себестоимость вольфрама может быть выше его изрядно просевшей рыночной цены. Поэтому если банки сейчас выставят этот конкретный актив на продажу, они однозначно проиграют», — пояснил ситуацию «Республике» независимый эксперт Максим Осадчий.
После кризиса стоимость многих активов, разумеется, возрастет. Поэтому стратегия банка на рынке залогового имущества зависит от сценария развития кризиса. «Стоимость многих активов вырастет многократно, хотя бы из-за эффекта низкой базы. Поэтому некоторые непрофильные активы банки будут удерживать до выхода экономики из кризиса», — сказал Максим Осадчий. Вопрос в том, каким потенциалом обладает банк, чтобы поддерживать активы в рабочем состоянии.
Выходит, что банки сами оказались в ловушке. Они не могут продать залоговое имущество, поэтому вынуждены сохранять проблемные активы у себя на балансе, дожидаясь лучших времен. И не факт, что они наступят скоро. «Эти активы в недалеком будущем станут большой головной болью для банков, поскольку надо будет решать, что делать со всем этим добром. Плохие активы на балансах банков не добавляют привлекательности финансовой отчетности и снижают ликвидность всей системы в целом», — рассказал «Республике» сотрудник ГУ-ВШЭ Александр Абрамов.
Таким образом, с одной стороны, у банков копятся непрофильные активы, с другой — долги предприятий. Все это не только давит на банковскую систему, но и снижает интерес инвесторов к кредитным организациям. Поэтому банкам придется рано или поздно избавляться от непрофильных активов, о чем недавно, например, заявил президент Сбербанка Герман Греф, рассчитывающий продать залоги в течение 3—4 лет.
Спасет недвижимость
Особенно сложная ситуация у банков с ипотечными кредитами — просроченная задолженность по ним перманентно растет. Все это залоговое имущество может оказаться на рынке. Собственно, многие российские банки уже стали предлагать для открытой продажи залоговую недвижимость. Сезон открыл ВТБ 24, разместивший на своем сайте базу по объектам недвижимости, находящуюся в залоге у банка и выставленную собственниками на продажу на рыночных условиях. Кроме того, ВТБ 24 разработал специальную ипотечную программу для покупки залоговых квартир: ставка 11% в рублях и первоначальный взнос всего 20%. Максимальный срок кредита составляет 50 лет. Такими мерами банк намеревается снизить количество своих проблемных кредитов.
Эксперты опасаются, что это может обрушить российский рынок недвижимости. Сейчас большинство квартир как на первичном рынке, так и на вторичном простаивают, цены падают с каждым днем. Экономическая конъюнктура сегодня не располагает к росту этого сектора. А если банки начнут массово выбрасывать на рынок залоговые квартиры, то предложение может увеличиться в несколько раз.
То, что сейчас происходит с российским рынком недвижимости, сильно напоминает Казахстан годичной давности. Казахстан, как известно, вошел в кризис на год раньше остальных стран СНГ. Еще тогда казахстанские власти признавались, что для них самая большая проблема — это банковские залоги недвижимости. Они опасались, что массовый выброс залоговых квартир на рынок с дисконтом в 20% может обрушить не только рынок недвижимости, но и экономику Казахстана в целом.
Не исключено, что искусственно сдерживать обвал рынка недвижимости будут сами игроки. «Строительные компании, девелоперы, риелторы будут давить на правительство, чтобы оно расширяло программы покупки жилья под социальные нужды, а также увеличивало государственные гарантии под ипотеку. В любом случае игроки будут продолжать держать квартиры до хороших времен и компенсировать свои потери за счет государства», — уверен Александр Абрамов.
Однако если банки будут продавать недвижимость по рыночной стоимости, то вряд ли они что-то реализуют быстро. Сегодня крупные риелторские компании в месяц продают максимум пять объектов. Оживление рынка может быть только в случае снижения стоимости. Поэтому банки находятся в тисках. Быстро реализовать заложенные квартиры могут помешать игроки рынка недвижимости, а залоговое имущество компаний нет смысла выставлять на рынок. С другой стороны, просрочки по кредитам растут как снежный ком.
Остается надеяться на то, что игроки рынка недвижимости не смогут долго сдерживать натиск и цены пойдут вниз. От этого выиграют все. Банки — потому что смогут «сливать» непрофильные активы. Потребители, которые смогут покупать жилье по нормальным, человеческим ценам, а не космическим, как было до кризиса. Проиграют только строители и игроки на рынке недвижимости. Но вот как раз их чудовищные аппетиты давно пора изрядно поумерить.
23.07.2009
Екатерина ПОСПЕЛОВА, www.respublika-kaz.info