«Долевая» встряска затронула многих казахстанцев. Отрадно, что на защиту своих граждан встало государство, и сегодня мы видим, как возводится «заброшенное» жилье. Хотя ситуации этой можно было избежать, используя менее рискованные механизмы взаимодействия покупателя...
«Долевая» встряска затронула многих казахстанцев. Отрадно, что на защиту своих граждан встало государство, и сегодня мы видим, как возводится «заброшенное» жилье. Хотя ситуации этой можно было избежать, используя менее рискованные механизмы взаимодействия покупателя, застройщика и банка. Одна из таких форм – система депозитных накоплений и продаж квартир в беспроцентную рассрочку.
Один из важнейших выводов из событий последних трех лет, происшедших в жилищном строительстве Казахстана, – отрасль не может существовать и функционировать успешно, если производимый товар не будет соответствовать покупательской способности. Хотя за предыдущие десять лет отечественная строительная ветвь достигла хороших результатов. Повысилось качество, осваиваются современные технологии, многие компании смогли диверсифицировать свое производство и стать конкурентоспособными на мировом рынке.
Но постепенно назревал провал, прежде всего в сфере частного бизнеса, когда уже существовавшие в жилищном строительстве риски превратились из единичных в комплексные и при ухудшении экономической ситуации в одночасье свели на нет многолетние усилия авторитетных строительных компаний. Как результат – снижение продаж строящихся квартир до минимума, что практически парализовало отрасль и вынудило государство перейти на режим «ручного управления». В конечном счете это потребовало экстренных мер – финансовой помощи строительным компаниям.
Одна из наиболее объективных ошибок предпринимателей – игнорирование механизмов доступности цены и условий продаж квартир населению. Ведь никто не будет отрицать, что потребность в жилье у жителей республики огромная. Да и показатели существующей инфраструктуры тепло- и энергосбережений тянут все коммунальное хозяйство вниз и заставляют государство тратить деньги на то, что просто уже невозможно сберечь.
Правительство же не может оставаться в стороне от этих проблем – ведь именно на государственном уровне остро ощущается дефицит квартир. Кроме того, ухудшение ситуации грозит потерей рабочих мест и достигнутых мультипликативных экономических и социальных эффектов отрасли, а при отходе частного бизнеса от жилищного строительства отяготится ноша государства в возведении арендного жилья. Уже сегодня достраиваются «заброшенные» некогда объекты во имя спасения «долевиков» как раз-таки из бюджетных средств.
Тем не менее не все компании-застройщики использовали такие высоко рискованные источники финансирования строек, как долевое участие и привлечение дорогих ипотечных кредитов. В 2005 году впервые в Казахстане ТОО «ИнвестЦентр» и АО «БанкЦентрКредит» разработали систему продаж строящихся квартир, независимую от долевого участия и невыгодного ипотечного кредитования. Реализация жилья стала осуществляться с использованием системы депозитных накоплений покупателей на личных депозитных счетах. Банк кредитовал ТОО «ИнвестЦентр», исходя из утвержденной себестоимости строительства, а оно, в свою очередь, обеспечивало покупателю открытие депозитных счетов, получая накопленные денежные средства только после сдачи квартиры в эксплуатацию и подписания с покупателем соответствующего акта, фиксирующего исполнение обязательств застройщика.
Налицо здесь выгоды и гарантии для всех сторон. Для банка – увеличение ресурсов, так как средства, накапливаемые покупателем внутри банка, могли быть использованы только спустя определенное время. Для застройщика – облегченный режим получения кредита на строительство, так как портфель продаж гарантировал формирование финансового потока, который контролировался банком и позволял практически без рисков планировать возвратность выданных кредитов. Для покупателя – абсолютная надежность сделки, ведь застройщик не мог использовать его деньги при строительстве и получал их только после завершения сдачи дома. Да и график накопления был гибким, сама сделка не требовала такого жесткого подхода к оценке покупательских возможностей, как в случае с ипотечным кредитованием.
Во время роста долевого участия и ипотечного кредитования эта система не имела широкого распространения. Тем временем уже в 2006 году стал ощущаться дефицит денежных средств, получаемых застройщиками в виде прямого долевого участия, рост которого наблюдался за счет ипотечного кредитования при покупке квартиры в еще не построенных домах.
Именно процесс сращивания долевого участия и ипотечного кредитования стал началом кризисных явлений в стройке, потребовавших в итоге немедленного вмешательства государства, без помощи которого уже невозможно было обойтись.
Другая же картина просматривалась с депозитно-накопительной системой продаж, которая эффективно приспособилась к новой ситуации. Причем для сохранения спроса на строящееся жилье достаточно было увеличить сроки взаиморасчетов за уже построенную квартиру. При падении объема продаж в 2006—2007 годах увеличение сроков накоплений на депозитах «удержало», а в некоторых случаях увеличило уровень продаж.
Так, назрела необходимость создания специализированной компании, которая могла бы обеспечивать продажи на условиях беспроцентной рассрочки, чтобы покупатель накапливал денежные средства и после получения квартиры. Реализацию этих программ взяла на себя «Инвестиционная строительная компания ASI» – первая компания в Казахстане, специализирующаяся на формировании и управлении источниками финансирования строек на основе продаж квартир в беспроцентную рассрочку с накоплением средств покупателей на их личных депозитных счетах в течение пяти лет. Впервые создалась ситуация, когда покупатель, купив и получив квартиру, должен был выплачивать денежные средства не банку или ипотечной компании, а застройщику, уже исполнившему свои обязательства по строительству и получившему в свое распоряжение денежные активы, которые продолжают накапливаться на депозитных счетах покупателя. Вскоре был увеличен и срок рассрочки до десяти лет. К тому времени компания располагала довольно серьезными для ее уровня активами, и «БанкЦентрКредит» решил стимулировать их сохранение – сохраняя денежные ресурсы, стал предоставлять застройщику кредиты для продолжения строительства объектов. Таким образом, в условиях полной остановки многих объектов в 2008 году организация продолжала работать.
Не случайно именно «БанкЦентрКредит» поручил «ASI» использовать систему депозитных накоплений в «восстановлении» в столице объектов корпорации «Ак Ауыл» в июле прошлого года. В результате реализации этого проекта с августа 2008-го по март текущего года из 1 600 долевых участников «Ак Ауыла» квартиры получили 690 человек, а продажи по системе депозитных накоплений с беспроцентной рассрочкой составили более 1,3 миллиарда тенге только по реабилитируемым объектам.
Из этого можно сделать вывод: система депозитных накоплений и продаж квартир в беспроцентную рассрочку одинаково эффективна и при стабильных условиях хозяйствования, и в кризисный период, а также имеет большой потенциал в решении социальных вопросов. И эта основа стала возможной при реализации квартир, доступных по цене покупателя, что исключает такие затратные механизмы, как ипотека и риски, сопутствующие «долевому участию». К тому же застройщик продолжает следить за инфраструктурой сданных объектов, пока не получит всю сумму от клиентов. А это уже основа для эксплуатации жилого фонда не слабыми КСК, а специализированными подразделениями компании.
В 2010 году «спасение» долевых участников завершится, но проблема обеспечения жильем казахстанцев сохранится. Многие окончательно разочарованы в системе долевого участия из-за высоких рисков, в ипотечном кредитовании – из-за беспощадной дороговизны.
Отсюда и неизбежность поиска новых, более гибких рыночных механизмов.
Сегодня расширяется круг банков второго уровня, проявляющих интерес к депозитным накоплениям и продажам квартир в беспроцентную рассрочку. Успешная деятельность ТОО ИСК «ASI», использующего такую схему, привлекла внимание «Альфа Банка». Он уже с этого года планирует ввести новый депозитный накопительный счет «Альфа Дом», который может быть основой для значительного расширения строительства жилья в Астане и Алматы с применением продаж квартир в беспроцентную рассрочку до десяти лет. Перешагивание же этого временного порога невозможно без формирования независимых от банков источников финансирования. Вот этот рычаг и требует применения государственных усилий. Ведь если увеличить срок выкупа жилья до 15–20 лет, то резко повысится спрос населения, что, в свою очередь, может стать хорошим стимулом развития отрасли в посткризисный период.
Таким образом, можно сформировать два направления в обеспечении доступности жилья.
Строительство и эксплуатация как арендного, государственного жилья, так и использование системы долгосрочной беспроцентной рассрочки платежей частниками, когда покупатель становится собственником квартиры сразу после окончания ее строительства, имея лишь одно «обременение» – продажа квартиры может быть произведена только с согласия застройщика до полного проведения взаиморасчетов.
27.06.2009
Сергей КОТЛЯРОВ, www.kazpravda.kz